撰文：哪吒 美編：刀妹 校對：紫藤

1、朋友求助

我的朋友小楠今年31歲，在銀行工作，結婚5年，孩子4歲，一家三口其樂融融。

小楠看多了朋友圈裡虎媽牛娃的故事，多少有點“教育焦慮”。她笃信教育是最好的投資，對孩子的教育問題無比重視，女兒朵朵3歲就開始上樂高課和英語啟蒙課程。小楠老公開玩笑說“誰說中國人沒有信仰，中國人的信仰就是孩子”。

夫妻二人努力工作打拼，攢下不薄的家底，就是想給孩子創造最好的教育條件和成長環境。最近小楠和丈夫賣掉了一套老房子，加上手裡的積蓄，攢（cuan）出200萬 ，商量着一步到位，置換一套合适的學區房。

綜合考慮通勤距離、教育資源、環境、生活配套等因素，他們把買房目标區域鎖定在省實驗中學和文化路一小附近。

這裡既是鄭州優質教育資源紮堆的學區房集中區域，也是熱門的改善二手住宅集中片區。加上便利的交通、發達的商業和優越的地段位置，甚至還有河南省博物院、農科路酒吧美食街、鄭州市動物園等稀缺的城市文旅資源，如此多優勢條件的加持，使得本片區的二手房成交一直有量有價，吸引大量中介公司在此盤踞。

小楠看着區域裡密集的二手房小區、滿街的中介門店，還有動辄兩三萬的房價，一時不知該作何選擇，于是向我求助。

為了确保信息準确，我也向自己的好友尋求了幫助。

2、購買省實驗學區房的方法論分析

我的朋友在英地天驕華庭小區附近有兩家中介門店，他把店裡的銷冠經紀人杜娟介紹給我。杜姐已經在這個區域工作了很多年，上個月成交5套二手房，業績很牛，而她自己的兒子就在省實驗中學上學。

杜姐告訴我們，在這附近買房，需要考慮清楚——因為魚和熊掌不可兼得。

如果從居住體驗出發，這個片區首選一定是正弘藍堡灣、萬達公館、恒大名都、英地天驕華庭、鑫苑世家還有建業貳号城邦這些改善次新房樓盤。

但要是單純考慮穩定劃片本區域最優質的省實驗中學、文一小雙學區，并且不限制名額，最好的選擇卻是一些老舊小區，比如文博花園、中行家屬院、交行家屬院、省實驗中學家屬院、二柴家屬院、原田花園等。

▲省實驗中學和文化路一小

買不同的小區，就是選擇了不同的學校和不同的生活方式。

選擇（一）

首先，環境較好的改善小區中，享受top學校省實驗中學、文化路一小雙學區的小區有：

1. 英地天驕華庭1期、2期。小區定位為改善，配套加拿大楓葉小熊幼兒園。本小區為【學位房】，上文一小和省實驗中學都隻有一個名額，上學名額可以随房産買賣更名易主，适合隻生育一個寶寶的家庭。

▲天驕華庭的楓葉小熊幼兒園

目前英地天驕華庭的房價對比2017年有所回落，有上學名額的房子實際成交價在26000-28000元/㎡，而名額被使用過的房源成交價格回落至22000-23000元/㎡左右，二者目前價格差距較大。

天驕華庭小區有89㎡戶型的緊湊小三房，成交總價約為250萬元，對小楠來說壓力不大，但是居住感受不算太好，而130㎡四房戶型350萬 的總價需要拼上全部身家，上學名額用完即貶值，将來萬一生了二胎又要為學區發愁。

2. 文博花園。文一小、省實驗中學雙學區房，上學不限制名額。電梯小高層，小區建成于2002年，配套有點陳舊，景觀略顯髒亂，而且戶型偏大。最小面積是110㎡南北通透的兩房，均價近三萬，成交總價約320萬左右。這隻是本小區的起步總價，這種戶型出房源也不多，需要遇，或者等。

▲文博花園

選擇（二）

除了這兩個小區外，如果想穩定劃片雙top學校，還可以選擇周邊的老小區、多層家屬院。

這兩所學校各自的劃片範圍其實是不同的。

其中文一小的劃片範圍包括：

農西社區、信息社區、白廟社區、綠财社區、經五路社區、科技市場社區、儉學街社區和博物院社區。

▲劃片範圍不包含紅色區域中的新建小區

而省實驗中學（初中部）的劃片範圍包括：

儉學街社區、博物院社區和文博西路25号院（即正弘數碼公寓小區）。

這個劃片範圍從确定到現在基本沒有變化，從中可以看出有交集的唯二兩個社區是儉學街社區和博物院社區，包括的小區有：

博物院社區：金水區委家屬院、二柴家屬院、花園商廈家屬院、咨詢公司家屬院、省機電學校家屬院、中行家屬院、農業路2号院、農業路4号院、農業路5号院、農業路6号院、農業路8号院、文博花園小區。

儉學街社區：公安高專家屬院、文化路一小家屬院、省實驗中學家屬院、白廟勞教所家屬院、小汽車修理公司家屬院、天福苑/書香苑/廢品回收公司家屬院、原田小區、古建所家屬院、河南省商科所家屬院、政法幹校家屬院、外貿學校家屬院、老财院家屬院、省高招辦家屬院、郵政局家屬院、第一糧油公司家屬院。

這些家屬院除個别是小高層（文博花園）、高層（白廟勞教所家屬院）外，大多是多層無電梯的老舊小區，配套和環境較差，單價高達2-3萬每平米，還有一部分建成年代久遠【不能貸款】或者【可貸款年限較短】。

二柴家屬院的50㎡左右兩房，總價約120萬，需要全款；

博物院家屬院70多平兩房成交價格不低于230萬；

政法幹校家屬院60多平兩房成交價在170-180萬；

小區環境和氛圍相對較好的銀行家屬院，86平米兩房成交價格在220萬以上。

原田花園小區因為是單氣，價格較低，成交單價低于20000元/㎡。

▲原田花園小區

這些老小區房源都很少，而且其中一部分可能還面臨着拆遷危機。即便如此，每年三四月份學區房成交旺季，還是有大量家長為了孩子學業來此選購學區房。

時值中午，我們一行三人走在看房路上，小區裡來往的都是穿着藍白校服的學生，背着書包，臉上寫着稚氣，步履有些匆匆。

▲中行家屬院

小楠看了幾套老房子，臉上寫滿失望。我很理解她的心情，打拼十年好不容易混成中産中堅中層，并不希望住回奶奶家一樣的小區環境，多少還是對新家居住品質抱有期待和要求的。

選擇（三）

帶我們看房的經紀人杜姐說，如果不是非要雙學區，可以考慮單劃片省實驗中學的鑫苑世家小區和正弘數碼公寓。

鑫苑世家小區小學劃片農業路小學或者黃河路三小（這兩年有變化），中學劃片省實驗中學，這個小區有洋房、别墅也有高層，兩邊分區隔開，小區内配建一所東方劍橋幼兒園，高層梯戶比很高，5梯24戶，50-80㎡的小戶型為主，洋房最小面積89㎡的三房戶型成交價在300萬以上。

▲鑫苑世家洋房别墅區

正弘數碼公寓是50年産權的住宅，劃片文化路二小和省實驗中學，有5棟小戶型為主的塔樓，戶型有23㎡的标間、40㎡左右的标準一室一廳、70㎡左右的兩房。

▲正弘數碼公寓

杜姐的意思是，這兩個小區都是劃片省實驗中學的學區房，有小戶型且價格不高。尤其正弘數碼公寓，23㎡的标間成交價40多萬；40㎡的标準一室一廳成交價格不到70萬。單價16000-17000元，後者租金約1800-2000元/月。

可以考慮最低成本買一套小戶型來換取省實驗中學的入學名額，相當于買份保險。并且這個小區二手房成交一直非常活躍，具有一定投資價值。

選擇（四）

這個片區還有其他幾個不錯的高層改善小區：

正弘藍堡灣2期劃片文化路三小和47中，1期、3期劃片農科路小學和47中；恒大名都小區劃片文化路二小和47中；萬達公館劃片農科路小學和47中。

▲恒大名都小區

藍堡灣小區内部還有一所省實驗幼兒園分園（很難入學）和私立正弘國際小學，據說是農科路小學的分校，每年學費等各項費用需要花費3萬元。今年是第一屆學生畢業，教學質量尚未可知。

另外附近真正的top初中并不是省實驗中學初中部，而是省實驗中學分校——私立的文博中學，小學畢業生需要通過公平的考試入學，擇優錄取，考不上才服從劃片政策。也就是說，競争已經提前，小學畢業時就已經開始殘酷的比賽了。

3、結論和（艱難的）選擇

了解完這些，也看了不少房子，我、小楠和杜姐三個人坐在中介門店，集體陷入沉默。腳累，心也累。

這學區房，還真不好買。

想兼顧改善小區和雙學區，選擇少，壓力大（隻有一個名額的英地天驕華庭、單價3萬的文博花園）；

買老小區可以穩定劃片、不限名額，但居住品質差，也很貴；

選擇省實驗學區房而放棄文一小學區房（鑫苑世家、正弘數碼公寓）？沒有一流小學的教育水平，擔心孩子輸在起跑線上，失去考取文博中學等top學校的機會；

選擇藍堡灣、萬達公館等純改善小區，隻能劃片到二流學校，違背了買學區房的初心。

人間真實，這遊戲太難了。

謝過杜姐，小楠說她要回去仔細捋一捋，和老公商量後再做決定。

我十分理解她的糾結，我比她還糾結。因為我既不知道該怎麼選，也沒人能商量。哦不，我甚至沒有選擇的資格，因為我沒有200萬（想到這裡我如釋重負）。

以上，就是我十一假期陪朋友看房的一天。

後記：

昨天，小楠給我打來電話，說她決定買天驕華庭帶名額的四房，這也是目前最能兼顧所有需求的選擇了。

我還能說什麼，當然是真誠祝福啦！

ID：donggetanpan

備注：本文僅代表作者觀點，不代表東哥探盤觀點。

【注：本文作者原創作品，未經本平台允許禁止抄襲。侵權必究！全網追蹤】​​​​​​​​

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!