一

老劉曾經是山西的煤老闆，比較小的那種，前些年國進民退的時候他拿錢離場，從此就想靠炒房來生活。

他剛入行的時候手潮，又遇到我這麼個不講武德的，不僅把我們公司不好賣的戶型都打包給了他，還順手把朋友公司的也塞給他兩套。但他還算運氣好，甭管怎麼着也是住宅，雖然不好出手但升值也不算低。而且沒過一年就限購了，再想買也買不了了。

所以老劉對我的态度一直挺矛盾，也不知道是該恨我還是謝我。當然他也理解，商業圈子裡怎麼會有幫别人發财的，隻有趁人之危，利用信息差給自己牟利才是王道。

今天老劉又想起我了，發微信說感謝我當年手下留情了，沒把公司那些商鋪推銷給他，否則那就賠慘了。

拉倒吧，我什麼時候留過情啊，沒塞給你商鋪那是因為當時沒貨了，否則我憑什麼看着送上門的錢不賺啊。

不過也覺得疑惑，怎麼今天想起這個了？老劉說是遇到同鄉，和他同時期賣了煤礦炒房子的。房子也買了不少，但到今天不僅沒賺錢，還賠了至少上千萬，甚至可能是幾千萬。

我第一反應是買在了溫州呗，那個年代晉蒙煤老闆和溫州炒房團其實是一家，到北方炒煤礦的溫州人很多，到溫州買房的煤老闆也不少。結果沒想到是兩邊兒賠。除了老老實實認頭賠錢出局的，隻要是進去得晚且堅守在裡邊兒的，基本上都賠了不少。

但老劉說不是，就是買在了北京，隻不過這同鄉是潘石屹的鐵粉，除了自住的星河灣之外，其他的投資房全是Soho的寫字樓和商鋪。

那就沒轍了，老潘的項目就這樣兒，江湖人稱“土豪收割機”，割韭菜專業戶，殺富不濟貧，絕對是忽悠界的頂級高手，更有一個最大的優點就是“不坑窮人”。

我也不知道現在這幾個soho都怎樣，但前幾天聽說有人花5萬多一平買了個商鋪，那就可是說是撿了個大便宜。要知道十年前這裡開盤時均價都8萬多，10萬以上的根本不是新鮮事兒。十年過去，據說很多業主根本就沒掙過錢，偶爾租出去幾個月收的錢還不夠交物業費的呢。假定一個商鋪200平，那虧損個大幾百萬不叫事兒，甚至千萬真有可能。

老劉說他這同鄉買了不止一個，還有光華路和朝外的，那就隻能是誇人家有錢了。要擱普通人早就給拖死了，人家竟然能熬這麼多年，絕對的土豪。

但這也不算什麼，據說Soho系列裡的這種土豪太多了。甚至經常有租房買房的給業主打電話，業主都忘了自己還有一套房呢。這一邊是說明業主錢多心大，另一邊也說明這房子實在收益低，業主都懶得費心了。

聽說前幾年Soho清理過一些業主信息，因為有不少都欠物業費太長時間了，找不到人。甚至是動用關系都找不到，逼得Soho物業隻能上網搜判決書什麼的，看看這些業主有多少已經進去了。

能說什麼呢？這個世界很多時候都是公平的，憑運氣賺來的錢經常會憑能力給輸回去。或是讓開發商們給擺一道，或是被其他行業的給玩兒殘了。我是看到和聽說至少十多個煤老闆沒落了，真是眼見他起朱樓，眼見他宴賓客，又眼見他樓塌了，落了片白茫茫大地不幹淨，一地的雞毛。

二

老劉也買過幾個商鋪寫字樓什麼的，多數也是Soho的。主要是那幾年沒辦法，手裡拿着大把的錢，但沒有資格買不了北京上海的普宅，所以隻好跟着大哥投資潘石屹。但也不知道這大哥也是受害者呢，還是跟潘石屹有協議，反正這些後邊跟着投資的小弟們都賠了。

老劉算好的，醒悟得比較早，除了留下幾個寫字樓，商鋪都認賠出局了。他曾感謝我說是提醒了他，其實并沒有，我隻是清理自己手中的商鋪而已。因為從2010年之後業内就公認商業地産進入衰退期，天量的供應讓市場無法消化，或許有幾個賺錢的，但産權分散型的必定無法與集中型商業競争，所以能清理的就盡早清理了。

但當時潘石屹是不認可這些的，我也不知道他到底是怎麼想的，按說挺精明的一個人應該看得懂趨勢。但人家就是逆勢而為，還賺得盆滿缽滿，也确實讓人佩服他的手段。這其中晉商煤老闆們的功勞非常大，屬于“狼叼來喂了狗的”，從煤礦上榨取工人血汗的錢都砸給了老潘，強中更有強中手吧。

我參加過一次Soho業主們的維權，其實就是經營得實在太差了找老潘讨個說法。老潘有備而來，講出一套套的道理很有說服力，業主們沒什麼應對能力，不在一個專業度上，那就隻能當韭菜。

比如老潘列舉了衆多的成功商業街，然後說這些都是散售型商業，說明隻要是堅持下去，soho商鋪就一定賺錢。

可以說這案例有理有據的，但實際上他偷換了概念。舉的都是商業街的例子，而soho根本就不是商業街，隻不過非得往上靠而已。那如果說是商場，全世界的商場沒有一個散售之後能經營好的，一個都沒有。

綜合體和商業街完全是兩個概念，一個就是自然生長，圖的就是随意，是否成功聽天由命。而商場必須統一經營，否則也就談不上什麼風格和檔次了，注定失敗。

這就産生了一個悖論，賺錢的商場是不可能散售的，隻能整體出售。而散售的商場就絕不可能成功也就賺不到錢。但買房的投資人又希望買到賺錢的商場，那就隻好被開發商利用割韭菜了。沒辦法，都是你們逼的。

三

我剛入行的時候幹的是商業地産，那會兒就有說法：商業地産是大學生玩兒的，住宅則是小學生都能玩兒。所以住宅隻能賺有數的錢，商業則想象力無窮，賺的錢也沒有上限。

“一鋪養三代”我最早是在廣州聽到的，大概1995年前後。那會兒的北京還沒有什麼産權商鋪，除了門臉房就是租櫃台。後來是木樨園的大紅門先有了玻璃隔斷，之後雅寶路動物園等地也就都采用了開間的形式，各種模式也逐漸成熟。

北京第一個産權商鋪出現在麗澤，就是現在的居然之家。當年叫碧溪家居廣場，老闆王保平，開始也是煤老闆。也不止是煤礦，各種礦業，反正是家裡有礦，财大氣粗。後來什麼買賣都幹，長陽的碧溪垂釣園就是他的産業，曾經名噪京城，非常好的休閑場所，前幾年給拆了，原址就在地鐵廣陽城站東邊。

2002年，王老闆推出了北京第一個産權式商鋪，碧溪廣場，16萬一個鋪，十來平米吧。承諾售後返租，三年回購什麼的，我也記不太清了，反正條件非常好。當時的16萬可不是小數目，能在回龍觀全款買個一居室了，放到今天至少價值300萬。

但這第一個産權商鋪就是騙局。未必從一開始就想騙，但最後的結局是經營不善，資金鍊斷裂。那商場倒了，投資人就血本無歸了呗，甚至昌平有老兩口把拆遷款和積蓄全都投進來了。在多次索賠無果之後，老爺子幹脆喝敵敵畏尋了短見。

這件事當時鬧得非常大，後來王寶平被判入獄四年，罪名是非法集資。這就已經很不錯了，是當時衆多法律專家研究後才定下的，否則如果定詐騙，那王老闆弄不好現在還在監獄裡呢。

但散售式商鋪也有經營得好的，除了步行街就是市場，比如木樨園等服裝類，中關村科技類，還有各種各樣的小商品雜貨類。也就是不怕亂也無所謂統一形象的還行，自然競争，看是否趕上風口了。

而商場類的呢，散售的沒一個經營得好的，全都熬不過三年。尤其是售後返租的，三年絕對是大限，通常一年多就完事兒了，老闆從一開始就準備好了退路。

soho就是商場式，隻不過挂了個商業街的幌子當噱頭。老潘當時倒沒惦記着跑，是這幾年才準備跑路的，還沒跑成。

四

其實在我看來，散售式商鋪的經營管理難是一方面原因，最主要的還是因為風口過去了。2008年四萬億計劃之後，無數的資本砸向了商業，哪座城市都是超規模開發，競争到了白熱化程度。在這種情況下還想靠運氣成功，幾乎等于癡人說夢。

商鋪是從來也沒有過限購的，犯不上宏觀調控。因為無論是開發商和投資人都知道投資有風險，那就賠了活該，命苦不能怨政府。隻要是開發商沒有違法，那連讨說法的地方都沒有。

就像Soho，20年前在建外的商鋪就曾經高達9萬一平，那會兒中關村的房價也不過是6/7000，望京更是才4000多。現在這商鋪估計也就能賣5萬多塊錢吧，不知道多少茬兒韭菜已經和雞蛋蝦米皮鬼混在一起成了餡兒了。

總之吧，我并不是說商鋪不能投資，隻是非常的難，難上加難。如果真的想投，那最好先學習到地産大學生的水平，那都未必能成功，因為還有政策和運氣呢。

都說商鋪得熬着，但三代養一鋪的時間是不是也太長了，未必熬得起。

僅供參考。

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