河西南在售新房

吳若凡/發自南京

10月25日，國家統計局發布的9月份全國70城房價數據顯示，新房和二手房價下跌的城市數量仍在增加，這其中，南京也是其中之一。作為地處長三角區域中心的省會城市，南京房價曾在2015年至2021年實現5年增長，其中5年漲幅超29%，在衆多城市中表現突出。并且自2016年4月“限價令”執行，南京新房和二手房價在價格走高的同時出現了一二手房“價格倒挂”。

據南京房地産行業内一位人士介紹，2016年南京樓市最熱的區域河西南和河西中闆塊，新房申報價格分别不超過3.5萬元和4.5萬元/平方米，然而彼時闆塊内的二手房報價已經達到5萬~6萬元/平方米。嚴重的一二手房“價格倒挂”吸引了大量投資者和買房人群，引發南京樓市盛況頻出，尤其2017年“上萬人湧入南京河西搶房”，有人為了搶到房号，連夜打地鋪排隊，令業界印象深刻。

但2021年下半年起，南京樓市開始轉冷。2022年前三季度，南京全市二手房成交量5.87萬套（含高淳、溧水），同比下滑38.3%；二手房價格也逐漸波動，截至2022年第三季度末，南京市二手房成交均價回落至3.2萬元/平方米；相比之下，南京新建商品住宅價格連續12個月環比上漲，新房價格較為堅挺，标志着南京樓市“一二手房價倒挂”的行情逐步走向終結。

克而瑞南京機構的高級分析師桂軒介紹，目前南京市場除了河西闆塊部分項目外，基本已經沒有一二手房“價格倒挂”的情況。

而伴随一二手房“價格倒挂”行情的結束，南京“炒房客”處境如何、普通購房者預期怎樣變化？從南京典型闆塊江北核心區和河西南闆塊的市場變化中，可以管中窺豹。

河西南在建新房群像

南京河西南：二手房量價齊跌 賣房大概率虧損

一直以來，河西南闆塊是南京樓市出名的一二手“價格倒挂”區域，也一度吸引了大量“炒房客”。

在河西南闆塊多家中介門店，一名中介門店的人員介紹，以前購房者買房，短期内交易後每平方米可以賺取3000元~5000元的溢價，但現在賣房多是虧的。“整個河西南闆塊的二手房均價已經從6.5萬元/平方米降到了4.8萬元/平方米。”

據悉，南京河西南闆塊内的8個改善型項目因為開盤時間相近，在河西南被稱為“星八客”，價量均出現了不同程度回落。

上述中介告訴表示，包括“星八客”在内，整個河西南共有9個“次新房”小區，今年前7個月隻成交了165套，相比去年同期減少了61.4%。

與此同時，各小區的二手房價格也在不斷被刷低。

以降幅最大的是世茂海峽城為例，小區附近中介表示，河西南熱度最高時，海峽城小戶型的單價直逼6萬元/平方米，價格翻了近3倍，但今年世茂海峽城一套房源單價僅有4.78萬元/平方米，創下了該小區的2年内的曆史新低。

“星八客”之一的招商雍和府，原先138平方米房源單套總價達到620萬元，2021年時單價最高達到6.5萬元/平方米，目前該房源單價僅4.49萬元/平方米，總價也一路降至620萬元，降了180萬元，相當于一套小型剛需房的總價。

當時河西南很多小區的成交單價都在6.5萬元/平方米之上，有的房源甚至能賣到7萬元/平方米。與此同時，今年度過限售期限可以在二手市場交易的海珀濱江、正榮濱江紫阙、天鵝堡等樓盤，普遍報價在6萬元/平方米以上，但因為總價高、稅費多，成交較少。

我愛我家河西南片區門店負責人表示，從去年到今年，河西南二手房價全面普降，小戶型每套降價在幾十萬元到一百萬元不等，大戶型降得更多。

江北核心區二手房華潤國際社區三期 浦潤花園

江北核心區：一二手房齊降 房價神話破滅

南京江北核心區闆塊是南京三級闆塊的代表，也是之前“炒房客”最集中的區域，高峰時期，購房者比例中，投資客超過30%以上。

2017年江北核心區确立之初，區域内新房均價一度高達2.8萬~3萬元/平方米；2019年區域純新盤均價紛紛突破3萬元/平方米。

2020年江北核心區域成為南京最熱門闆塊之一，當年，區域内有9盤在入市時經曆“萬人搖号”，買房人數屢創新高。我愛我家江北新區店長劉明介紹，當時要在江北核心區買房完全靠搶。

随之江北核心區的新房價格一路上揚，從2020年到2022年。揚子江金茂悅報價從首次開盤的29840元/平方米漲到了31800元/平方米、花語熙岸府報價從32696元漲到了33600元/平方米，卓越大江的均價一度達到36000元/平方米，核心區新房房價達到了史無前例的高度。

這一情況在2021年開始出現，江北核心區一些新項目的開盤報名人數低于實際推新量，樓市明顯降溫，萬人搖号的景象已經消失。随之而來的是一些項目的首付也從原來的8成一路下探，裝修包也不再強制購買，種種迹象表明，這裡的市場熱度已經降低。

10月21日，在江北核心區闆塊内幾家中介門店内，可以注意到區域内的二手房源挂牌量較大，平均一個小區的挂牌量可以達到200套左右，且都是次新房，房源交付時間集中在2019年至2020年。

同時江北核心區二手房的價格跌幅也十分明顯。

例如華潤國際社區，2021年成交均價為4.5萬元/平方米，如今報價僅為3.79萬元/平方米，跌幅達17%，是區域内跌幅最大的項目之一。

目前，華潤國際社區的二手房挂牌周期長、挂牌數量多，長期維持在200套左右，而每月成交量金僅在3至8套。

劉明介紹，目前南京江北核心區的二手房成交價格較去年已經下跌了6000元/平方米。而且買房人砍價越來越狠，而賣房人則讓價越來越大，有的業主甚至每平方米讓價一兩萬元，可以說是“割肉”甩賣。

購房人王剛表示，他在江北核心區買的房子降價嚴重，已經快跌到買入價了，買的時候2.9萬元/平方米，後面挂牌價一度達到4.1萬元/平方米，現在價格回到低谷，作為二手房還是賣不掉。

我愛我家數據顯示，2022年南京江北核心區的二手房成交均價為3.8萬元/平方米，相比2021年的4.4萬元/平方米，跌幅達到13%。

除了二手房，新房也是在拼命打折促銷。目前該區域有4個樓盤在售，以在售項目晴樾府為例，據劉明介紹，原先加上裝修包的均價在4.1萬元/平方米，相較此前的報價已經有了明顯松動。

“現在裝修基本屬于贈送，一套房子大概優惠30萬~40萬元，單價在3.7萬~3.8萬元/平方米，還能挑到好的樓層。”劉明表示。

據置業顧問介紹，此前在區域内買新房基本需要首付8成，甚至還要額外支付“茶水費”，如今買房首付都支持分期了。不得不承認，江北核心區房價神話已經破滅。

江北核心區未拍賣地塊

多番沖擊之下“價格倒挂”消失

今年以來，樓市全面降溫，市場大環境影響之下，使得南京諸多熱門闆塊也難逃降價“命運”。不少闆塊也出現了和河西南和江北核心區相似的市場走勢。

桂軒認為，主要有三個原因導緻一二手房“價格倒挂”行情消失。

首先，一些區域依靠前期規劃和預期，吸引了一大波購房群體，也使區域内房價出現了過快的價格增長。

其次，金融調控導緻市場快速下行，自去年下半年起，南京許多二手房的放貸周期延長，二手房交易速度明顯放緩，二手房市場整體回落。

克而瑞數據顯示，截至10月20日，2022年南京商品房成交量隻有650萬平方米，預計到年底也隻有800萬平方米。

這一情況直接導緻了“炒房客”退場。一位品牌房企江北核心區項目的營銷負責人王敏透露，7年前闆塊因為規劃吸引了大量的投資客，但如今規劃和配套沒有完全兌現，大家的信心往下走。

王敏表示，原先江北核心區因為規劃預期吸引了大量的投資客。“3萬元單價買入，二手房能到5萬元，大家的概念就是買到就是賺到。”

但随着時間推移，原先的規劃和配套至今沒有完全兌現，比如江蘇第一高樓至今沒有竣工；南京最大綜合體超級地下城的建設進度不及預期。交通、基建兌現緩慢讓客戶的信心開始往下走。

“投資客跑了，二手房賣不出去，要賣房，就隻能降價。” 王敏說道。

不過一位品牌房企的客戶研究部負責人劉濤認為，南京一些核心闆塊的客戶對于未來房價還是有信心的，尤其是資金充裕的業主，他們更願意觀望而非甩賣。

桂軒指出，前期的巨量成交透支了未來購買力，導緻今年南京的整體商品住宅成交量大幅回落。桂軒預計，到年底，南京商品住宅成交量估計隻有800萬平方米，僅為去年的6成。

一方面客源的急劇減少，另一方面，随着土地拍賣的持續進行，樓闆價也在不斷擡升也是“價格倒挂”減少的一個主要原因。

自2021年南京第三批次集中供地開始，毛坯限價便開始不斷上漲，江北核心區的供應量過大，新房價格不斷攀升，每次拍地，地價都會漲一點，這就導緻了闆塊内新房供應量過大，造成市場競争加劇，一些原本需要8成首付的新盤紛紛開始打折促銷，到如今隻要3成首付就能成功上車。

投資客的逐漸退場、二手房成交乏力、新房限價擡升，多重因素之下，南京的二手房市場一度出現了“價格踩踏”的現象，一二手房“價格倒挂”也随之消失。

58安居客研究院分院院長張波表示，二手房的價格波動往往是從外圍區域開始出現松動直至影響到核心闆塊。上述闆塊處于房價上漲幅度與城市建設進度、買房人對核心區的價值預期存在一定的落差。

張波表示，宏觀市場的不确定性，疊加闆塊房價漲幅過快，市場對于價格接受度開始降低，尤其是在江北核心區城建配套兌現放緩的背景下，核心區的投資價值被剝離。

江北核心區二手房群像

“炒房客”退場 透支消化需要時間

未來南京樓市将如何發展？

2021年下半年起，南京二手房交易量逐月下滑，2022年一季度交易量創下近3年新低；與此同時，南京房價也在高強度收緊政策下，首次出現明顯下跌的情況，市場急速降溫。

2021年末，中央号召維護購房者合法權益，保證房地産業良性循環；各地方城市同步放寬信貸政策，陸續出台多項利好政策。

為了促進市場健康發展，南京開始在局部放開限購，随着調控放松，我愛我家南京研究院市場分析師黃守娟表示，此舉有助于保障合理剛需和改善置業，而南京樓市也有望打開第四個階段，具體市場反饋還有待進一步觀察。

桂軒指出，目前南京市場依舊存在高庫存壓力，疊加對宏觀經濟的前景仍不明朗，客戶對于購房的未來預期仍在低位，當前市場觀望情緒仍較為濃厚，政策尚處于消化期。

“今年上半年以來刺激性政策不斷加碼，政策救市導向較為明顯。目前市場整體已在構築階段性底部，行情較前期呈現小幅度的修複，預計三季度市場将逐步探底，四季度有望迎觸底反彈，迎來市場複蘇。”

桂軒認為，市場會從第一級核心闆塊開始反彈，但時間存在不确定性，可能需要一年或者更長的時間。“即便市場有所恢複，程度也不會達到2021年交易規模1200萬平方米高點的情況。明年可能在關鍵節點會有小幅度回升，但整體力度有限，明年成交規模和今年相比會持平，但不會呈現整體回暖态勢。”

（應采訪者要求，文中劉明、王剛、王敏、劉濤均為化名）

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