本文來源：時代财經 作者：陳澤旋

圖片來源：圖蟲創意

12年前，一場“搶房飓風”席卷了海南省三亞市的鳳凰島。

這是一座在大海礁盤之中吹填而出的人工島，島上五棟風帆式的大樓如今已是三亞的地标性建築，它們安靜地伫立在海風之中等待遊客前來打卡拍照，讓人很難聯想到曾經發生在它身上的癫狂往事。

2010年1月4日，國務院發布《國務院關于推進海南國際旅遊島建設發展的若幹意見》，提出到2020年海南将初步建成世界一流海島休閑度假旅遊勝地，嗅覺靈敏的投資客蜂擁而至。

7天之後，鳳凰島迎來了首次開盤，均價高達7萬元/平方米的700套公寓被搶購一空。比肩北上廣深豪宅的價格，絲毫沒有消滅投資客的熱情，這導緻一個月後第二次開盤，每平方米售價直接跳漲1.5萬元。

貝殼找房顯示，房價最高曾問鼎16萬元/平方米的鳳凰島，如今在售房源僅有10套，價格介于3.6萬元-7.8萬元/平方米。在房價光環褪去之後，鳳凰島又遭遇環保風暴，眼下旅遊行業的困頓局面更是讓當年的投資客苦不堪言。

6月13日，鳳凰島股東中國交建的一紙公告顯示，這座曾經風光無限的小島，并沒有在諸多磨難中涅槃重生，反而走向了破産重整的結局。

曾比肩京城頂豪的鳳凰島破産重整

根據公告，三亞鳳凰島國際郵輪港發展有限公司（下稱“鳳凰島國際郵輪港”）在6月10日，收到三亞市中級人民法院送達的《民事裁定書》（2022瓊02破申8号），以鳳凰島國際郵輪港公司不能清償到期債務且資不抵債為由，裁定受理債權人三亞發展控股對鳳凰島國際郵輪港（本級公司）進行重整的申請。

時代财經了解到，2014年，中國交建以49.62億元的價格收購了鳳凰島國際郵輪港公司45%的股權。綜合天眼查和2014年的資産收購公告可知，鳳凰島國際郵輪港公司持有三亞鳳凰島發展有限公司（下稱“鳳凰島發展”）、三亞鳳凰島置業有限公司（下稱“鳳凰島置業”）的100%股權。由此，中國交建直接或間接持有鳳凰島國際郵輪港、鳳凰島發展和鳳凰島置業45%股權。

根據2014年的資産收購公告，鳳凰島國際郵輪港的主要資産包括三亞鳳凰島一期郵輪碼頭和聯檢大廳辦公樓，開發經營項目有三亞鳳凰島一期七星級酒店及國際會議中心等，另擁有三亞鳳凰島二期海域使用權；鳳凰島發展擁有三亞鳳凰島國際養生度假中心；而鳳凰島置業則擁有的開發經營項目有三亞鳳凰島主題公園、國際遊艇會所、風情商業街等。

對比鳳凰島整體規劃可知，上述資産涵蓋了鳳凰島的主要規劃建設項目。鳳凰島的官方微信公衆号顯示，鳳凰島一期工程占地548畝，規劃了七大項目，即國際郵輪港、超星級酒店、國際養生度假公寓、國際遊艇會、熱帶風情商業街、度假别墅、奧運主題公園等；而二期計劃填海造地面積711畝，原本規劃的核心項目包含郵輪航站樓、進口商品直銷中心及配套設施等。

其中，國際郵輪港早在2006年11月便已通航，五棟風帆式的國際養生度假公寓也在2010年迎來首次開盤，并在2012年之後陸續交付，而二期填海造地工程也在中國交建入主鳳凰島的3年後完成。

公寓入市的2010年正值海南樓市的巅峰，開盤當天，比肩一線城市超級豪宅的房價沒有澆滅炒房的狂熱，高達7萬元/平方米的700套公寓在開盤當天銷售一空，一個月後第二次開盤，每平方米售價直接跳漲1.5萬元，最貴的一套賣到了13萬元/平方米。

可以對比的是，這一年，廣州新房成交價為11623元/平方米，豪宅最高成交價格也僅僅是突破5萬元/平方米；而在北京，位于王府井的霞公府也剛剛開盤，這個被稱為超級豪宅的樓盤，僅僅憑借10萬元/平方米的預售價格便已問鼎京城。

在鳳凰島開盤時，一位中介向每日經濟新聞表示，他曾看到一位買家上午買房時交了2萬元定金，下午便有另外的投資者花10萬元接手，“說一天一個價都不準确，下午和上午價錢都能相差不少”。

房價泡沫破滅又陷環保風波

然而，鳳凰島的發展遠不如開局般樂觀，随着調控政策的出台和宏觀環境的變化，2011年鳳凰島乃至整個海南市場走入低谷。貝殼找房顯示，鳳凰島在售房源僅有10套，價格介于3.6萬元-7.8萬元/平方米，且價格低于5萬元/平方米的房源是主流。

“房價炒得太高，買鳳凰島的業主都虧了”，三亞市的資深中介黃小貝（化名）告訴時代财經，現在島上的二手房源少是因為買家不想挂牌，“因為買得貴，賣就要賠錢”。

房價光環逐漸褪去之後，等待鳳凰島的是一場更大的風暴。2017年至2018年初，在一場全國性的“環保風暴”中，中央第四環境保護督察組點名批評鳳凰島，填島造成水流變化，三亞灣西部岸線遭到侵蝕，為此，鳳凰島被停工整改，并付出了3700萬元生态補償資金代價。

此後，鳳凰島二期被多次下達整治文件。2021年11月，海南省人民政府網站發布《海南省落實中央生态環境保護督察整改情況》指出，經三亞市委市政府審議，确定将“鳳凰島二期項目全部拆除，恢複建設前原狀。全部拆除後，郵輪母港碼頭功能另行考慮”作為推薦的鳳凰島二期項目整改拆除技術方案。

根據交通運輸部南海航海保障中心6月2日發布的信息，鳳凰島二期項目拆除工程施工已完成。在房價光環褪去之後，鳳凰島又遭遇環保風暴，眼下旅遊行業的困頓局面更是讓這座旅遊小島雪上加霜。

截至 2021 年 12 月 31 日，即将進入破産重整程序的鳳凰島國際郵輪港資産總額約為 50.40 億元，負債總額約為186.05億元。天眼查顯示，鳳凰島國際郵輪港在2017年之後多次陷入信托糾紛或金融借款合同糾紛。

2022年5月，因執行金融借款合同糾紛案件，鳳凰島國際郵輪港持有的土地資産和地上房屋被擺上拍賣平台，起拍價高達1.01億元，原定于6月15-16日競拍，不過由于鳳凰島國際郵輪港被三亞市中級人民法院裁定破産重整，該拍賣已被撤回。

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