在昨天的文章中已經說了，過去的9個月裡，各種救市動作輪番上演，沒有給樓市帶來什麼起色，整個房地産市場仍在持續探底、跌跌不休。

以城市來看，過去9個月裡新房成交最大的是中國人口第一城重慶。

克而瑞披露的最新30個重點城市數據顯示，前9個月累計新房成交量較去年同期，均在下跌，其中9個城市跌幅超50%，包括重慶、常州、杭州、徐州、甯波、廈門、無錫、武漢、福州。

重慶以73%的跌幅位居第一。

此外，長春、海口、東莞、長沙、南甯、濟南、天津、合肥、昆明、南京、沈陽、佛山跌幅超三分之一。

這意味着，幾乎所有城市的新房成交量都在下跌，重慶在熱點城市中跌幅第一。

重慶的第一，還不止一個。在二手房挂牌量激增的背景下，重慶最新的二手房挂牌量第一，同時過去半年的二手房挂牌增量也是第一。

9月初本号根據多個平台的挂牌量進行了梳理，重慶當時的二手房挂牌量高達25萬套，與武漢一起組成了全國兩個僅有的挂牌量超20萬套的城市。

從絕對量來看，目下二手房挂牌量超10萬套的城市有13個。

從增量來看，3月至9月半年時間裡，重慶增長最快，增加了8.82萬套，武漢增量第二，增加了7.56萬套。

其他城市大多都增加了幾萬套。這意味着，中心城市的炒房客橫在紮堆離場。

數據：鍊家網、透明網、銳理數據、諸葛找房等

重慶樓市成交量失速這麼快，的确有點詫異。

重慶是全國最大的新房成交市場之一。盡管以主城區來論，武漢過去幾年超越了重慶，上半年成都又奪得了第一，但論全市的成交量，重慶始終位居第一。

論房價泡沫度，重慶和長沙算是中心城市中最小的兩個。兩座城市在上一輪牛市期間，憑借着出色的供需平衡和對炒房客的壓制，房價上漲幅度并不算大。

理論上來說，在樓市轉向的背景下，泡沫最大的城市，才會跌得更兇悍，然而風頭卻被重慶搶走。

此外，和重慶一樣泡沫最小的長沙，目前雖然也在跌，但相比于重慶還是好很多。

重慶何以失速如此？本号以為，原因主要有二：

第一，與重慶特殊的城市結構有很大關系。

作為直轄市的重慶，版圖面積非常大，8.24萬平方公裡的土地，接近2.3個台灣省的面積，比甯夏都要大，比兩個海南省還要大不少。

所以，每當重慶各項指标排名出現在城市榜單上時，很多人都嗤之以鼻，表示重慶不應該與城市相比，而應該和其他省自治區相比。

8.24萬平方公裡的重慶被劃分成了三個闆塊，中心9區，新加入的主城12區，以及外圍縣市區。其中中心9區的面積才841.88平方公裡，約重慶總面積的100分之一。

也就是說，重慶百分之99的面積是外圍區和遠郊區。從人口來論，重慶三千多萬人口，中心9區1000多萬，主城12區1000多萬，外圍區縣1000多萬。

三分之二的人口分布在外圍區和遠郊區。

數據：重慶市統計局

我們知道，當樓市轉向的時候，最不抗跌的便是外圍區和遠郊區，因為外圍區與遠郊區人口密度小，供應量大，經濟相對弱、

深圳、廣州概莫能外。深圳當下的坪山、龍崗、大鵬、光明等外圍區跌幅最大，廣州的南沙、從化、增城、花都跌幅最大。

重慶中心9區非常小，遠郊區非常大，樓市轉向之下，不抗跌的遠郊區會大規模拖累整個城市的成交量。

換句話說，重慶特殊的面積版圖，是重慶新房成交量跌幅第一的最重要因素。

第二，重慶人口增量乏力。

除了上面的因素外，重慶人口增量乏力，也是因素之一。

重慶的供應量大，如果能有源源不斷的外地人口流入，可以 幫助消化，但重慶去年常住人口增量才3.5萬，隻有其他強二線城市增量的零頭。

武漢因為人口普查期間疊加了疫情，導緻普查人口低估，造成了去年常住人口增量120.12萬人，真實人口增量應該是20多萬。

成都、杭州、西安增量都在20萬以上，南昌、長沙、青島、甯波、鄭州、貴陽、南京、福州都在10萬以上。重慶隻有3.5萬。

數據：各城市統計局

人口增量乏力，去庫存乏力，偏偏又遭遇了樓市寒冬，這種背景下，重慶的房子根本賣不動。

所以，當下的重慶，開發商們都在不遺餘力地打折促銷。

至于重慶的二手房挂牌量第一，挂牌增量第一，就更好理解。

重慶面積大，人口多，二手房挂牌量多數時期都是第一位。增量快速攀升，是受市場冷凍影響，很多投資客扛不住，開始挂牌離場，落袋為安。

這種事情不僅發生在重慶，幾乎所有中心城市都是一樣。

當下的重慶，整體面臨着房子賣不動，庫存高企，去化周期高企，二手房挂牌量高企等諸多困境。

開發商的打折力度越來越大，不着急的購房者，大可以繼續觀望。

分闆塊來看，主城12區和外圍區縣最好不要碰。

銳理數據顯示，主城12區和外圍區縣整體去化周期基本都在3年以上，銅梁區的去化周期高企78個月，長壽區74個月，潼南區68個月，合川區59個月、綦江區56個月。

璧山區、江津區、永川區、涪陵區、榮昌區、南川區、萬州區、墊江縣、奉節縣去化周期都在3年左右。

而且人口密度都很小。

中心9區各區人口密度都在1萬以上，但是目前各區的去化周期也超過了住建部劃定的12個月安全警戒線。

數據：重慶市統計局、中指院

從當下的重慶市場來看，房價下行空間依然有，房價調整還沒到結束的時候。

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