一、案情回顧

王某在2017年六月購買一處商品房，簽訂認購書後交了定金五萬元，七月份交完25%的首付，十一月份因政策調整，開發商讓增加首付到35%，王某無力支付，咨詢律師是否能退房退定金。

二、案情分析

房屋買賣合同出現糾紛，定金能否返還，河南沃華律師事務所專業律師為您進行分析解答：

（一）相關規定

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件适用法律若幹問題的解釋》第四條規定：出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導緻商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當将定金返還買受人。

也就是說，商品房認購書作為商品房買賣預約合同，其中的定金條款是在合同雙方當事人任意一方有違約情形時，對守約方的保護和救濟：如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理，即在買受人因自己的原因放棄購買此房屋，不簽訂買賣合同，或者出賣人違約不賣此房屋時，給付定金的一方不履行約定義務的無權要求返還定金；接受定金的一方不履行約定的義務，應當雙倍返還定金。

然而，當合同雙方當事人均無違約情形時，比如對正式的商品房買賣合同主要條款不能協商一緻或者國家金融政策和銀行内部政策發生變化等，在這種情況下，認購書中的定金條款就不适用了：因不可歸責于當事人雙方的事由，導緻商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當将定金返還買受人。如果買賣雙方對預售或銷售契約及補充協議内容難以達成一緻，而未能簽約的，不能歸責于任何一方，所以出賣人應把定金全數返還買受人。

具體到本案，因政策調整，貸款首付比例提高，導緻購房人無力支付增加的首付款，屬于不可歸責于雙方的事由，合同雙方互不負法律責任，購房人可以要求解除購房合同，開發商應該将購房人支付的定金、購房款返還給購房人。

（二）購房後一般定金可以退的情形：

1、無法辦理商品房按揭貸款，比如因國家金融政策或是銀行内部政策發生重大變化導緻無法辦理按揭貸款的。

2、新房開發商在售房時“五證”不全，比如無銷售許可證或房屋産權證，該售房行為屬于違法行為，此時購房者可以直接向開發商提出解約要回定金。

3、認購書或購房合同中，對于退定金的條件有約定的話，隻要情況符合退定金的條款，都可依據認購書或購房合同讓開發商退定金。

4、雙方對認購協議以外的合同條款不能達成一緻意見，購房者要求退房退定金。認購書隻說明雙方屬于磋商階段，如果雙方在簽訂合同時，對合同中認購協議沒有提到的條款不能達成一緻，則可視為“不可歸責于雙方的事由”，此時開發商或賣家應該将定金退給購房者。

三、總結

綜上，購房後想要退定金需要滿足一定條件，除開發商違法違約情形外，由于不可歸責于雙方的事由導緻商品房買賣合同未能成立，則可以要求退定金。比如不可抗力；當事人意志以外的因素；國家金融政策或是銀行内部政策發生重大變化導緻無法辦理按揭貸款等情形，此時合同雙方當事人均無違約情形，雙方互不承擔責任，出賣人應當将定金返還買受人。

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