北外灘來福士将于7月10日開業，這是凱德集團在中國推出的全球第十座、上海第三座來福士，也是其全球範圍内首次在同一城市建造的第三座來福士項目。

地處于上海“黃金三角（陸家嘴-外灘-北外灘）”中的重要一角，這座來福士的意義，不僅僅在于是凱德集團旗下來福士品牌的“3.0”升級之作，更在于它是北外灘舊改升級之路上的一個标志性節點、乃至于是北外灘未來發展樣貌的縮影。

未來這座來福士将會為周邊帶來哪些新亮點？其背後的凱德集團又有哪些新動作？北外灘的城市更新進程如何？58妹于其開業前夕，前往北外灘一探究竟。

圖片為58妹實地拍攝

01

上海第三座來福士，與北外灘命運交織

兩幢263米塔樓

資料顯示，北外灘來福士總建築面積約42萬平方米，由東、西2幢50層高的辦公樓和一體式購物中心組成，其中商業部分面積約12萬平方米，地下2層，地上4層。

兩幢達到263米的超高層塔樓借鑒了“中國鼎”造型，在樓内可270°縱覽百年外灘曆史建築群、亦可眺望陸家嘴天際線。

北外灘來福士263米高的塔樓和遠處白玉蘭廣場320米高樓

其實，263米的高度，在北外灘這片施工待建高樓雲集、“神仙打架”的區域，并不能跻身前列。走在北外灘來福士的外圍，透過一重又一重的施工現場，還能夠看見遠處白玉蘭廣場320米的高樓伫立；根據規劃，北外灘未來還将建設265米、300米、380米和480米的摩天大樓。

待到480米“浦西第一高樓”建成之日，來福士的這兩座塔樓将不會再像現在這般獨特耀眼，而會融入北外灘起伏的天際線，成為構成其連貫線條的一份子。

圖表來源：戴德梁行

超50%首店品牌

項目定位上，北外灘來福士是一座“靈感之城”，将汲取北外灘區域多元曆史與文化内涵，融合東西方新潮、交織海派文化藝術，創造智慧城市生活新想象。商業上，将“以賦予未來的态度打造一座融合時尚、藝術、文化等多維一體的高品質購物中心”。

如果說這些“高大上”的概念無法讓人對這座商業體産生清晰認知，那麼，不妨讓實際進駐的品牌來進一步解讀——根據官方信息，将有超50%的全國首店、華東首店、上海首店及凱德首次合作品牌入駐，主力店有米其林星級餐廳甬府旗下3個子品牌、百麗宮影城、G Prime綠地臻選精品超市等等；此外，凱德旗下聯合辦公品牌“奕橋bridge ”，将以Bridge Spark的形式亮相北外灘來福士。

很多買房一族會将虹口北外灘與徐彙濱江、浦東前灘作比對，這三者确實有異曲同工之處，比如都是上海城市規劃中的熱門濱江區域，甚至北外灘來福士廣場的商業部分面積，和即将開業的前灘太古裡體量幾乎相當。但是，僅從商業配置來看，它們之間的定位差異還是較為明顯——和愛馬仕、LV等重奢雲集的前灘太古裡比起來，北外灘來福士所進駐的品牌，更加“親民”、更貼近周邊企業辦公需求。

北外灘來福士部分品牌

虹口核心地段

在地理位置上，北外灘來福士極具優越性——位于上海虹口區核心地段，緊鄰北外灘核心區；與地鐵12号線、（規劃中）19号線提籃橋站連接，北至寶山、南至闵行全部暢通無阻；步行可達白玉蘭廣場、北外灘濱江觀景台和公平路輪渡站……

可想而知，随着周邊交通設施和一座座施工中的大樓建設完畢，這樣一座大型商業體将不僅是周邊住戶和“打工人”的購物辦公地，還将是遊客觀景遊覽之餘的休閑打卡好去處。

3.0版本來福士

當前上海共有三座來福士廣場，分别代表凱德集團賦予來福士品牌的三個階段特性：

●人民廣場來福士——來福士1.0時代的“商業聚合體”；

●長甯來福士廣場——來福士2.0時代的“社群聯合體”；

●即将開業的北外灘來福士——來福士3.0時代的“城市共同體”。

3.0時代的城市共同體“肩負城市發展使命、與城市命運緊密交織”，這樣抽象的理念，可以從重慶來福士廣場一瞥其貌——地處重慶嘉陵江和長江交彙處，以其“朝天揚帆”式的外觀設計被稱為“建築奇迹”，總建築面積達112萬方；現在，它已成為重慶地标性建築，集商業中心、城市旅遊、交通樞紐等功能于一體，在一定程度上創新了重慶人的生活方式、融入了重慶的城市更新進程。這，正是所謂的“城市共同體”。

重慶來福士廣場

那麼，位于上海的北外灘來福士，能夠承擔起賦能城市升級的使命、推動城市持續煥新嗎？目前來看，其體量、招商水平和周邊環境，都讓人對其開業後的“能量輻射”保持疑問和期待；但可以确定的是，它是北外灘不可或缺的一個商業體，将會見證北外灘從施工地到繁華地的蛻變曆程——從這種意義上講，北外灘來福士确是與上海這座城市的命運緊密交織了。

02

凱德集團，與内地市場風向相通

128億元收購，押注北外灘

不論北外灘來福士廣場對于上海這座城市的意義如何，它對于凱德集團都意義重大、承載着凱德集團深耕内地核心城市的決心和期待。

時光回溯到2018年11月，凱德宣布攜手新加坡政府投資公司（GIC）收購上海星外灘項目，摘牌價格128億元，預計項目投資總額約200億，将建設成來福士項目。這一交易價格創下外資在内地投資物業購買價格的新紀錄，同時也刷新凱德自1994年進入中國市場以來單體項目收購交易金額紀錄。

當時，凱德集團CEO李志勤表示:“此次收購給予了凱德舉旗登陸快速發展的上海北外灘、并打造一座标志性來福士綜合體的機會。”斥巨資搶灘登陸北外灘這塊潛力無窮的寶地，足可見凱德集團對北外灘來福士前景的看好。

一晃近三年過去，凱德集團想必也沒有料到，國内市場的面貌發生了如此巨大的變化——一方面是疫情重創商業地産、北外灘來福士開業日期幾度延後，另一方面是數據中心從2020年起被國家納入新基建範圍，迎來大規模增長、成為投資界新寵兒，凱德自身在國内的資産運作重心也随之發生變化。

330億元賣股權，轉向新闆塊

在北外灘來福士終于将要開業的前夕，6月28日，凱德集團與中國平安人壽保險簽署了合作協議，以330億元價格向後者出售中國六個來福士資産組合的部分股權。

杭州來福士中心

這六個來福士包括上海來福士廣場、北京來福士中心、甯波來福士廣場、成都來福士廣場、長甯來福士廣場以及杭州來福士中心，資産價值為467億元人民币。它們均為凱德集團最為核心的優質資産，即使在2020年疫情期間，絕大部分項目出租率也能穩定在90%以上，具有持續穩定的現金流。在凱德的長期運營之下，其購物中心2016-2019年資本回報率穩定6.5%及以上，此次交易标的項目自交付以來，也均取得了行業較高的資本回報率。

重慶來福士廣場和上海北外灘來福士廣場并不在資産出售之列，前者為凱德集團代表之作，輕易不會出售股權；後者尚處于培育階段，若此時出售則不符合凱德集團資産運作的一貫模式。凱德集團已經完成從開發商的“重資産”向基金管理人的“輕資産”的轉型，偏向于出售培育成熟、現金流穩定的舊有物業，繼續投資成長型的項目——這正是其“資産再循環策略”。

與平安人壽的交易完成後，凱德一方面将發揮在商業地産資管方面的優勢，繼續負責上海來福士廣場等六個項目的運營及資産管理；另一方面，将大大緩解資金壓力，為日後的轉型再投資做鋪墊。

從今年起，凱德新瞄準的投資方向便是數據中心、産業園闆塊。4月，凱德第一次在中國進入數據中心市場，便以36.6億元收購一個位于上海市闵行區的超大規模數據中心園區；緊接着5月，又以5億元收購大連軟件園公司股權，目标持有443652平方米投資物業。據悉，凱德此次通過與平安人壽交易而收回的部分資金，便将用于重點投資數據中心等新經濟資産。

北外灘來福士尚未開業，卻已經經曆和見證了許多——既有北外灘的變遷，又有凱德集團的轉型。在特定的曆史節點裡，它承載了着一個商業帝國和一個城市地區的發展期待，然後繼續進入新的時代浪潮之中。

03

蘊含機遇，未來的頂級中央活動區

摩天大樓待建

在前文中，我們多次提到了“施工”這個詞——是的，如果要為如今的北外灘選一個“BGM”，那無疑就是“施工噪聲”了。噪聲有時是一種困擾，但往往也意味着這片區域将有無窮的可能性——未來這裡可能拔地而起一幢摩天大樓，或是一座商場、一座劇院……

而根據北外灘現在遍地施工的實際情況和規劃來看，未來這裡拔地而起的将遠遠不止是一幢摩天大樓——

近兩年，僅北外灘核心商務區（東至公平路—昆明路—海門路、南至東大名路、西至商丘路、北至周家嘴路）便将推出共7幅土地，包括91街坊、69街坊、90街坊、93街坊、59街坊、67街坊和68街坊。它們的建築高度規劃情況如下：

●67街坊用地面積約2.7公頃，規劃兩棟塔樓建築高度分别為200米和250米；

●69街坊用地面積約3.1公頃，規劃兩棟塔樓建築高度分别為200和300米；

●93街坊用地面積約2.4公頃，建築高度為265米；

●68街坊用地面積約4.4公頃，建築高度200米；

●59街坊用地面積約3.2公頃，建築高度為180米；

●90街坊用地面積約2.7公頃，建築高度180米（由上實發展于2020年12月以 38.9億元競得）；

●91街坊用地面積約2.1公頃，建築高度480米（由上實發展、上海城投、上海建工集團聯合體于2021年5月以91.06億元競得）。

企業吸引力十足

無論是現在還是未來，北外灘對企業而言都有着十足吸引力。

從全市範圍看，北外灘的寫字樓存量十分充足，租金遠低于對岸陸家嘴；據機構統計，未來北外灘全域将擁有200餘棟高端商務樓宇，高低錯落、新舊融合，足以承載大量企業的辦公需求。

圖片來源：58同城-商鋪寫字樓

據戴德梁行統計，未來地鐵14、18、19号線開通後，上海各闆塊通勤時間均有不同程度的改善。其中，北外灘的改善潛力巨大，與陸家嘴的通行時間甚至縮短在10分鐘以内，這将拔高北外灘的商務中心地位，使其與外灘、陸家嘴形成的“黃金三角”更加穩固。屆時，北外灘必會因其便捷的交通，而更受租戶青睐。

圖片來源：戴德梁行

當前，北外灘已擁有1600餘家金融企業，華為、寶馬等數家科技和汽車行業頭部企業紛紛落戶。待到高樓構築成的北外灘天際線建成之日，這裡将名企雲集、迸發更多活力。

繼陸家嘴後的最高強度開發

當然，這番前景是建立在北外灘超高強度開發的基礎上——2020年新一輪《北外灘街道控制性詳細規劃修編》規劃将北外灘建設為“具有全球資源配置能力和國際競争力的頂級中央活動區”，重點發展“商務辦公、公共文化、商業服務”三大核心功能；4平方公裡規劃範圍内，劃定0.8平方公裡的中部核心商務區，商辦建築體量達到350萬平方米……可以說，這就是繼1990年陸家嘴之後上海最高規模、最高強度的開發。

北外灘土地使用規劃圖

對于城市發展而言，“機遇和潛力”是極其珍貴的特質，不可抵擋、不能錯過。而北外灘便蘊含着極大的機遇和潛力，是上海目前中心城區唯一一塊可以成片規劃、深度開發的黃金地段，上海和虹口區自然是傾全力打造——

畫面左側：北外灘來福士廣場 畫面右側：白玉蘭廣場

曾經的破舊民房，都會随着舊改動遷工程推進，而成為一段逝去的曆史畫面；地塊拍賣、施工建設如火如荼地進行，為北外灘的新版圖築下基礎；前有白玉蘭廣場、現有來福士廣場，将成為北外灘的兩大CBD中心點，為未來圖景畫下兩個圓心。

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