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産權車位買不起

人防車位要考慮嗎？

人防車位是什麼？

産權歸誰所有？可以租賃買賣嗎？

基本案情

白雲區某花園小區二期負一層由A公司于1999年負責開發建設，規劃設計為防空地下室人防工程，2001年該人防工程竣工，廣州市人民防空辦公室于2003年驗收合格。上述人防工程平時用途為車庫。大部分車位已由開發商A公司售出并轉移登記至業主名下，剩餘26個車位仍初始登記在A公司名下。A公司将人防車庫委托給S物業公司統一管理，并對26個車位收取租金。

2019年，小區業委會向廣州市白雲區人民法院提起訴訟，要求開發商A公司、S物業公司向其交還未售出的26個人防工程車庫（以下簡稱訟争車位）的管理及收益權。理由是：雖然人防工程所有權歸國家所有，收益權歸投資人即開發商A公司，但A公司已将小區房屋産權售予業主，即A公司已通過收取售房款的方式獲得投資回報，故該人防工程的投資人應由A公司轉為全體業主，相應的使用權及收益權亦應一并轉移給小區二期全體業主，由業委會對人防工程車庫進行管理及收益。

A公司答辯不同意業委會的訴訟請求，認為涉案車庫由其投資建造，其有權決定将車庫的經營管理權交給S物業公司，并享有訟争車位的租金收益權。

S物業公司也表示不同意業委會的訴訟請求。

訴訟中，法院另查明，A公司與小區業主當年簽訂的格式商品房買賣合同第3頁中約定，“公共部位與公用房屋分攤建築面積的建設費用計入套内建築面積銷售單價内，不再另行計價”。

根據廣州市房地産測繪所于2003年6月作出的涉案小區的《房屋面積測量成果報告書》記載，涉案小區的共有建築為梯間走廊、梯間大堂、地下室入口、電梯機房、水池變電配電、商場配電、住宅公設、消防監控等，以上共有建築面積均參加了分攤。但涉案車庫的建築面積未參加該小區共有建築面積分攤。

争議焦點

涉案車庫的使用權、管理權、收益權歸屬問題。

裁判結果

廣州市白雲區人民法院一審判決認為，小區業委會主張收回人防車庫管理權缺乏事實、法律依據，駁回業委會的全部訴訟請求。宣判後，小區業委會不服判決提出上訴。2020年，廣州市中級人民法院作出二審判決，駁回上訴，維持原判。

裁判理由

人防車位屬國家所有，但使用權、管理權和收益權屬于投資人。

首先，《中華人民共和國人民防空法》第五條第二款規定：國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。開發商A公司作為涉案車庫的投資者，且訟争車位仍初始登記在其名下，故對訟争車位，A公司享有使用、管理、收益的權利。

其次，根據相關部門出具的《房屋面積測量成果報告書》，涉案車庫的建築面積亦未作為涉案小區共有建築面積分攤。

再者，從建設單位與小區業主之間訂立的商品房買賣合同來看，雙方沒有就轉讓涉案車庫權利進行約定，即小區業主支付的購房款隻是對應自有房屋及共有分攤建築，未包括涉案車庫。

綜上，該業委會主張收回訴争車位管理及收益權缺乏事實和法律依據。

法官說法

由于人防車位在租賃、交易、産權登記等方面均有一定限制性規定，故消費者應了解小區人防車位的租售政策，必要時應咨詢當地人防或不動産交易部門确認車位權屬，避免遭受不必要的經濟損失。

利用小區人防空間為小區業主設置停車位，有利于緩解“停車難”問題。但因法律規定的不明确，以及小區業主權利意識的增強，導緻近年來關于人防車位的所有權、收益權的争論不斷。

《中華人民共和國民法典》第二百五十四條（《中華人民共和國物權法》第五十二條）規定，國防資産屬于國家所有。人防車位用于國防目的，應屬國家所有。

《中華人民共和國人民防空法》第五條第二款規定，國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。該法第二十六條規定，國家鼓勵平時利用人民防空工程為經濟建設和人民生活服務。平時利用人民防空工程，不得影響其防空效能。由此可見，人防車位的使用、管理及收益權的歸屬，應遵循“誰投資、誰受益”的原則。具體應以“建設成本是否已經列入小區商品房建設成本”、“面積分攤有無實際攤入小區業主的分攤面積”為界定标準。

實踐中，人防車位一般不會被計入公用建築面積，其建築成本由開發商承擔，那麼根據“誰投資、誰受益”的原則，開發商可以保留該車位的管理及收益權。由此，如果人防車位建築成本最終計入房價且面積亦由業主分攤，則其收益權就應當屬于全體業主。

由于人防車位在租賃、交易、産權登記等方面均有一定限制性規定，故消費者應了解小區人防車位的租售政策，必要時應咨詢當地人防或不動産交易部門确認車位權屬，避免遭受不必要的經濟損失。

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小區的車位分幾種？

一般情況，車位分為3類：産權車位、公攤車位、人防車位。

産權車位

主要是指開發商自建的地下車庫，且開發商單獨取得車庫産權。在這種情況下，開發商可以委托物業公司租售車位。

公攤車位

是指車位面積已經列入公攤面積的車位。根據《中華人民共和國民法典》第二百七十五條第二款（《物權法》第七十四條第三款）規定，占有業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。

人防車位

是指在不妨礙防空功能和滿足業主需要的前提下，戰時可用于人防工程的地下室，平時可做車庫供業主使用的車位。由開發商投資建設且未納入業主分攤面積的人防車位，其使用、管理及收益權歸屬于開發商。

《中華人民共和國民法典》第二百七十六條規定，建築區劃内，規劃用于停車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。

人防工程通常會有明顯的标志哦~

（點擊圖片查看大圖）

來源 ：廣州中院微信公衆号

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