你看到的是到處降價促銷，我看到的是部分豪宅産品非但沒降價，反倒漲價了。

　　比如，五象蟠龍有個江景盤，小戶型确實在降價，大戶型卻在逆市漲價。

　　比如，青秀某江景盤的大平層新品，備案均價竟然高達4.4萬 ，最貴到了5萬 。

　　驚不驚喜？意不意外？

　　你可能也很想知道，這些産品賣得怎麼樣？有錢人買它的邏輯到底是什麼？

　　今天，七小劍就帶你去發現一下南甯樓市裡的新大陸。

　　3個豪宅逆市漲價，最貴5萬

　　先講3個豪宅産品的例子。

　　第1個是東盟商務區的豪宅盤——萬科瑧山悅。

　　這個盤2020年6月開始賣，用了1年多時間，到2021年國慶已經清盤。每次推盤，價格都在小幅上揚，整盤均價超過了3.7萬元/㎡。

　　▲萬科瑧山悅的備案均價超過4萬元/㎡（來源：南甯住建局）

　　第2個是五象蟠龍一線江景盤——盛邦濱江府。

　　它家125㎡小戶型确實優惠了許多，但143㎡以上中大戶型較年初有了明顯上漲。其中200-255㎡看江大平層，主力價2.8萬元/㎡以上，高樓層達到3-3.4萬元/㎡。

　　▲盛邦濱江府10#不少房源是3萬 ，卻最先賣完（來源：南甯住建局）

　　奇怪的是，這個盤最先賣完的就是價格最貴的大戶型。

　　第3個是三岸的江景豪宅盤——中國鐵建西派禦江（下稱西派禦江）。

　　你以為它賣不動？那你錯了。

　　小劍查了南甯住建局官方數據，從去年上市至今，7#288㎡大平層網簽去化量達到了90%。

　　▲7号樓一線看江豪宅幾乎售罄了（來源：南甯住建局）

　　最近，西派禦江又推出了同樣一線看江的3#。

　　令人意外的是，相較之前的7#，新品備案單價居然漲價了，均價超過4.4萬元/㎡，最貴的甚至到了5萬 。

　　▲不少房源高達5萬 （來源：南甯住建局）

　　▲3号樓所處位置示意

　　3#仍然是一梯一戶，仍然是288㎡大平層。房子很少，整棟樓隻有22套。

　　看完以上3個例子，你可能也很想問一個問題：“既然這麼貴了，有錢人為何還要買呢？他們的購買邏輯跟普通人有什麼不同？”

　　貴不怕，就怕資源不稀缺

　　好貴。好，才貴。

　　但貴，向來不是有錢人買房的攔路虎，不稀缺才是。

　　其實，在南甯，但凡特别貴的豪宅，都具備對稀缺資源的極緻占有。

　　比如華潤幸福裡、萬科瑧山悅，是對頂級CBD——商務區地段配套資源的極緻占有。

　　比如保利君悅灣、盛邦濱江府，都有200㎡以上大平層，是對邕江和青秀山兩大稀缺自然資源的極緻占有。

　　▲都占據着核心地段和稀缺資源，圍繞着青山和邕江

　　比如建發五象印月290㎡左右的大平層，則是對五象湖公園和五象頂配學鐵商的最大限度占有。

　　目前南甯最貴的大平層豪宅西派禦江，同樣如此。

　　城市資源方面，西派禦江距離東盟商務區不遠，正好處于成熟青秀和新青秀（産業新城）的中點，近享老青秀的繁華，又承接了新青秀的産業勢能。

　　▲西派禦江所處位置示意

　　所在的鳳嶺南濱江闆塊，是青秀核心區唯一全新規劃的低密高端闆塊，大部分樓盤容積率在2.0左右。

　　同時，它是目前南甯核心區極少見的南向一線看江大平層，前排樓棟距離邕江水系的直線距離隻有30多米。

　　▲西派禦江是南甯少有的南向一線看江

　　至此，你該明白了，豪宅的本質，其實是對稀缺資源的極緻占有。

　　對于有錢人來說，花錢不是問題，問題是能不能對天花闆級資源的長線占位。

　　前所未有，要引領潮流

　　光有稀缺資源，自然是不行的。

　　從全球以及國内超一線城市來看，真正的公認豪宅，地段資源與産品理念的比重應該是五五開。

　　位于曼哈頓中心的世界最高住宅塔樓Central Park Tower，不止是占據核心地段和中央公園景觀，更在于其大膽、精緻、充滿野心的設計。

　　▲紐約頂豪Central Park Tower

　　那是一座由玻璃和鋼制成的垂直塔樓，造型優雅耀眼，落地窗視野無遮擋，可以360度全景欣賞中央公園。内部設計和配置，同樣給人前所未有的體驗。

　　被評為過去10年來紐約最重要的10座建築之一的56 Leonard，同樣如此。

　　▲超強設計感的紐約56 Leonard

　　荷蘭建築師、OMA首席設計師庫哈斯評價說：“該建築反映了紐約傳統住宅建築的退台形式，其外形既是熟悉的又是新穎的。形式表現出運動感，每一個退台是上一層建築的陽台，讓各個住宅單元有所變化。”

　　國内頂豪作品——深圳灣1号，同樣具有領先的設計理念，給人超強的居住體驗，吸引了衆多富豪居住于此。

　　▲炫酷的深圳灣1号建築立面

　　在南甯，誰帶來了跟以上頂豪類似的超前理念？

　　西派禦江，一定是不能繞不開的一個。

　　西派禦江源自西派系，是中國鐵建享譽全國的頂級豪宅産品系，曾連續3年獲得“中國房地産産品品牌價值TOP10”。

　　▲西安西派時代實景圖

　　你不得不承認，西派禦江的産品在南甯很有革新性。無論是建築立面、園林景觀，還是戶型設計，西派禦江都是颠覆性的存在。

　　建築是鑽感天幕玻璃立面 超流體曲線，顔色是勞斯金線 莫蘭迪灰，極具個性和時尚感。

　　▲西派禦江建築立面效果圖

　　下圖是一張近日路過拍的實景圖，雖未完全做完，卻已顯露滿滿的高級感。

　　▲西派禦江建築實拍

　　園林設計同樣與衆不同。采用與建築更匹配的現代輕奢風，結合南甯亞熱帶氣候，主打“島式度假水景園林”。

　　▲西派禦江園林效果圖

　　連入戶大堂也極具個性，尺度、色彩搭配、設計感，都透露着“我是來革新的”。

　　▲入戶大堂效果圖

　　288㎡的江景大平層戶型，更是給出了自己的創新答案。

　　▲西派禦江288㎡三房戶型

　　288㎡隻做三房，像極了超一線城市豪宅深圳灣1号等的特性。

　　▲西派禦江與深圳灣1号、成都D10戶型對比

　　270°環幕邊廳，約60㎡的L型遊艇式陽台，将江景資源最大化。

　　▲西派禦江樣闆間實景

　　廚房與餐廳一體化，拿出約1/2的面積做複合場景互動空間，滿足更多樣的社交需求。整個戶型全套房設計，約10㎡獨立玄關空間，約60㎡的奢享主卧套間。

　　所在樓棟，3.6米的層高，85%的窗牆比，一棟樓僅22戶。

　　這樣的産品，在南甯，還有誰？

　　買的是房子，更是圈子

　　《胡潤百富》創刊人胡潤說過：“10年前，富豪們買樓時，更多的是關注地段和開發商的品牌，而如今，地段所占的因素明顯弱化了，圈層所占的因素明顯強化了。”

　　對于有錢人而言，房子的意義，不限于滿足一家幾口的居住問題，而是超越了一般家庭的社交圈子問題。他們買房，買的是群體符号的價值認同，買的是共同的圈子。

　　作為第二居所，要更多地兼顧城市會客、商務宴請、休閑娛樂、個人享受等功能。

　　這樣的房子，原本就是稀缺的，原本就跟大的剛需市場關系不大。

　　今年的房地産市場消費斷層，已經不是什麼秘密了。

　　剛需市場降溫的同時，局部市場卻異常火熱。就像奢侈品，價格很貴，卻還是要靠搶。

　　愛馬仕的新款自行車高達16.5萬元一輛，在上海一亮相就售空。

　　▲16.5萬元一輛的愛馬仕自行車

　　如果把買房的層次與馬斯洛需求的五個層次相比，買豪宅的人，已經跳躍了生理的需求、安全的需求、愛的需求、尊重的需求，而是到了自我價值實現的需求。

　　很多時候，你是誰并不重要，和誰在一個圈子才重要。

　　以西派禦江為例，購買288㎡看江大平層的客戶，90%是企業家，約50%是設計、美學相關行業，約30%是IT、互聯網、金融行業。

　　其中，約60%有過留學海外或從事跨國貿易的經曆。

　　▲購買西派禦江288㎡大平層的客戶畫像分析

　　這樣的豪宅，本身就是圈層人群集合的具象化載體。買西派禦江大平層，買的是一種标簽，也是一種價值認同。

　　是居所，更是安全的資産

　　你千萬不要以為，有錢人買房很任性，不在乎保值增值與否。

　　事實上，他們比普通人更在意資産的安全性。

　　在他們看來，房産是居所，更是資産，是家庭資産配置中的重要一項。

　　這年頭，諸如車、手機等貶值太快了，但豪宅不一樣，它的價值一直在生長，且很少受市場周期影響。

　　如今，雖然處于市場下行周期，但豪宅的市場卻走出了獨立行情。

　　這也充分說明，有錢人正在逆市買入豪宅，進行家庭資産配置。

　　在南甯，西派禦江、萬科瑧山悅、盛邦濱江府、建發五象印月等都是近在眼前的例子。

　　這些盤裡200㎡以上甚至300㎡左右的大平層，賣到了3萬 ，甚至4萬 ，在同小區裡賣得是最貴的，反倒是最先賣完的。

　　房企賣高端産品，反倒比剛需産品更好賣。

　　▲2022年1-9月，南甯170㎡以上戶型房企銷售TOP5（來源：克而瑞）

　　全國行情也說明了這一點。

　　2022年上半年，廣州千萬以上豪宅成交1265 套，成交量創下曆史新高。

　　▲2022年上半年，廣州千萬豪宅銷售TOP10（來源：克而瑞）

　　2022年1-8月，北京均價10萬元/㎡以上的豪宅成交1989套，同比增長63.57%。

　　●劍語

　　坐頭等艙的人不在乎經濟艙打折

　　這邊，剛需在消費降級。那邊，高端客戶卻在消費升級。

　　眼下，剛需和豪宅市場走出了截然不同的行情。

　　為何如此？因為，坐頭等艙的人，不在乎經濟艙打折。

　　市場上不缺房子，但卻稀缺的好房子。樓市裡的豪宅，像極了奢侈品。很貴，但真的很稀缺。

　　物以稀為貴，是大自然的規律，也是有錢人買豪宅的邏輯。

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　　文-七小劍 編-小馬哥

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