苦熬143天後，正定新區終于可以松一口氣。河北自貿區正定片區落地，正定新區有了下一個「安身立命」之處。

說起來，還真是令人唏噓：自2011年5月動工以來，到今天，3040天，正定新區幾乎是靠石家莊的「一己之力」，才有了今天這副模樣。政府部門算過賬，到2019年，正定新區的計劃投資是兩千個億，其中已經砸下來的投資就有六百個億。要知道，2018年全年石家莊的全部财政收入剛剛過一千個億，這八年砸在正定新區的投資規模快趕上石家莊一年的财政收入。「家大業大」，能「勒緊褲腰帶」拿出這些真金白銀，着實不容易。

對于這樣一個從零起步的新區而言，決策層對它給予厚望。當然，正定新區設立背後的「潛台詞」，我們不必細究。對于在城市更新上舉步維艱，「棚改」更是難上加難的中心城區而言，已經是「尾大不掉」。因此，與其在中心城區内死磕城市更新，倒不如跳出中心城區另辟蹊徑。

這不是石家莊的獨創。朝黃河南岸看一看，2001年啟動鄭東新區規劃和建設的鄭州，也是在這一年開始，與石家莊迅速拉開差距。2018年，鄭州已是萬億經濟規模，石家莊卻停留在六千億上下來回「擠水分」。鄭東新區之于鄭州，厥功甚偉，當年對鄭州跳出向東的決定抱有懷疑的人，今天都閉了嘴。曆史選擇了正定新區，将它作為石家莊城市發展的「樣闆」和應有模樣。

看看地下能「跑車」的綜合管廊，地上真能跑車的寬敞交通，正定新區的「骨架」已經搭建起來。然而，砸了六百億的新區，卻先後将「寶」押在了三件事情上。結果，「申請國家級新區」被河北雄安新區這個「千年大計」截胡，設置行政中心被決策層堅決「否決」，兩件事情落空，正定新區輸給了過去；如今，河北自貿區設立，正定片區入圍。

兩負一勝。

幹了3040天，砸了六百個「小目标」和身系大任的正定新區，已經發現：自貿區并不是救回預期的「靈丹妙藥」，更不是扭轉乾坤的「大羅神仙」。正定新區要做的，是不破不立，不棄不生。

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遵循此前自貿區的「規矩」，河北自貿區的規劃面積是119.97平方公裡，沒有超過120平方公裡的「上限」。河北自貿區分成四個部分，此前坊間傳聞的版本是三個部分，結果新增了大興機場片區。不過，在這四個部分中，正定自貿區面積排名第二位，僅次于曹妃甸片區。

坊間已經流出了正定自貿區的規劃範圍，曲裡拐彎，從北端的石家莊正定國際機場綜合保稅區向南延伸到滹沱河北岸。這裡面的「玄機」，後面再說。

▲ 中國（河北）自由貿易試驗區正定片區規劃圖

自貿區的價值毋庸置疑，否則各省市也不會為此擠破頭。作為綜合保稅區的「延伸」，自貿區給了投資更少的限制和更大的施展空間。已經設立的自貿區大部分比鄰國内的特大型城市，緊靠龐大的消費市場，「近水樓台先得月」，自貿區内設立的企業依托海港、空港或陸港，将産品和服務帶進來，再借助關稅優勢和「佛系」監管，就近在大市場變現。2018年初，小回曾到天津拜訪一家全國性房企的區域公司，其駐地就在天津自貿區内，一問原因，非常直接：營商環境好。

此次國務院給正定自貿區的規劃着實不錯。在國家級新區落空後，這應當是正定片區，特别是正定新區拿到的最「給力」支持。不要隻盯着自貿區的規劃範圍，在産業和政策安排上，其實看點更多。小回簡單梳理幾條在下面：

「重點發展臨空産業、生物醫藥、國際物流、高端裝備制造等産業，建設航空産業開放發展集聚區、生物醫藥産業開放創新引領區、綜合物流樞紐。」

「臨空産業」、「國際物流」依托綜合保稅區。小回目前得到的消息是圓通速遞華北管理總部已經入駐。目前石家莊正定國際機場的貨郵吞吐規模是4.61萬噸，雖然跟自己比，在十三年内增長了2.8倍，但看看鄭州新鄭國際機場，其貨郵吞吐規模是石家莊的的12倍以上。前兩天，小回在網易考拉海購入手一瓶香水，快遞送到的時候，标簽顯示出倉就在鄭州新鄭機場的綜合保稅區。石家莊機場的貨郵吞吐規模還有極大的上升空間，圓通速遞入駐後，其旗下物流航班也會跟進。至于「生物醫藥」，石家莊的話題更多，在此不再贅述。

▲ 2006年至2018年石家莊正定國際機場與其他五座對标城市機場貨郵吞吐規模對比

「允許取得我國一級注冊建築師或一級注冊結構工程師資格的境外專業人士作為合夥人，按相應資質标準要求設立建築工程設計事務所。」

這對于石家莊房地産市場是一項「隐性」但很實際的利好，有望吸引知名的建築設計機構入駐，近距離搶抓石家莊當前已經超過一千億規模，整個冀中南地區超過三千億規模的房地産開發投資規模。

「在對外航權談判中，在平等互利基礎上，積極争取石家莊正定國際機場航空樞紐建設所需的包括第五航權在内的國際航權。」

這一項更「牛逼」。我們知道，石家莊正定國際機場的國際航線比較少，這麼多年下來，也隻有東北亞和東南亞幾條航線，大部分由春秋航空直飛目的地。2018年的機場旅客吞吐規模超過一千萬人次，大部分是國内航線貢獻的，出國旅行舉凡要選擇歐美國家，還是得轉到北京或鄭州。然而，一旦石家莊機場拿到「第五航權」，就可以接上更多的國際航線。

▲ 2006年至2018年石家莊正定國際機場與其他五座對标城市機場旅客吞吐規模對比

還是不太明白？舉個栗子：一旦拿到「第五航權」，德國法蘭克福飛日本東京的航班，就可以經停石家莊，并在石家莊機場帶上同飛東京的乘客；石家莊飛美國洛杉矶的航班，也可以經停韓國首爾，并在首爾機場帶上同飛洛杉矶的乘客。此外，中間經停的城市還可以視情況增加。目前在國内，僅有少數幾座城市擁有「第五航權」，比如，已經一騎絕塵的西安，也是在2019年初才拿到這項航空「特權」。

「支持正定片區設立進口鑽石指定口岸。」

一旦成行，石家莊将成為北中國最重要的鑽石進口和交易樞紐。

「支持石家莊依法依規建設進口藥品口岸，條件成熟時設立首次進口藥品和生物制品口岸。」

「支持開展感染微生物、罕見病等基因質譜試點。支持自貿試驗區内符合條件的醫療衛生機構，按照有關規定開展幹細胞臨床前沿醫療技術研究項目，建立項目備案綠色通道。」

進口藥已經走進了石家莊人的日常生活，但進口藥的交易和物流半徑對其價格有重大影響。正定自貿區有了這項政策支持，将吸引大量的藥品進口商進駐，并将石家莊就此推向北中國重要的藥品進口、交易和物流樞紐。

更重要的則是下一項，支持自貿區内的醫療機構開展幹細胞臨床前沿技術研究，在自貿區内獲取國際領先的醫療技術，成本更低、效率更高，這将成為正定自貿區，特别是正定新區吸引醫療機構，直接說就是醫院進駐最重要的「籌碼」。此前對進駐正定新區還「猶豫不決」的醫療機構，态度勢必大為改觀。

自貿區的設立如同發牌，不跟别人比，我們隻和自己比，正定自貿區拿到手的牌，确實不錯。

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這一輪設立的自貿區共六個，加上此前已經公布的上海自貿區臨港新片區，算七個。而到今天，全國的自貿區已經有18個。有人說，自貿區多了，和國家級新區一樣，「物以稀為貴」，價值反而下降。

然而，「打鐵還需自身硬」。像本輪和正定一起跻身自貿區的蘇州，其自貿區主體基本覆蓋了蘇州工業園，而蘇州工業園早已聲名在外，博世的全球研發中心在2018年就落地到那裡。反觀自貿區搞「孬」的，也大有人在。對于正定自貿區，小回的判斷隻有一個：

有，先跟上再說。

這裡面嗅覺最靈敏的，自然是房地産市場。和正定、蘇州一起跻身自貿區的南京江北，在消息一出後，就有人到當地項目接盤購房；還有的項目當場宣布封盤漲價，這架勢頗有點市場「由冷轉爆」的架勢。

反觀正定新區，作為正定自貿區的主體之一，這兩天的動靜似乎不大。國務院批複正定自貿區的消息公布當天，小回給正定新區幾個項目的朋友打聽，反饋的說法近乎一緻：反映應該沒那麼快。

講真，清明假期後至今的正定新區房地産市場，可以用「愁雲慘淡」來形容，項目的成交情況并不樂觀，有的項目開盤當天的去化規模甚至隻有個位數，一些項目甚至直接放棄了「先期認籌、集中開盤」的打法，售樓場所開放就認籌訂房，到一定階段直接轉簽購房合同，連個儀式都省了。

放眼石家莊房地産市場，正定新區集中了數量最龐大、布局最密集的全國性或地區性房企，前前後後有十家之多，品牌不輸其他片區，僅從氣勢上，正定新區對全市就有壓倒優勢。

搞成這幅樣子，隻能用一個詞來形容：

「時運不濟」。

正定新區的過往和現在，是将「寶」押在了不該押在的地方。

正定新區市場經曆過三個階段：2015年和2016年，滹沱河南岸的中心城區房價開始啟動，經過四年建設的正定新區也有一些模樣了，和中心城區相比，彼時的正定新區房價隻有6000元/平方米，優勢非常明顯，再加上正定新區的各項規劃初見雛形，将中心城區内正風起雲湧的投資需求吸引過來，最鮮明的例子便是旅投福美十号院和正定天山熙湖。這是第一輪。

到了2017年，經過過去兩年投資需求的熱捧，正定新區房價也追了上來，到了1.2萬元/平方米的水平。當年又有「限地價、競人才安置房」的住宅用地挂牌出讓，将地價直接推上了動辄1.5萬元/平方米，甚至直上2萬元/平方米的高度。加上設置行政中心的消息一經傳出，正定新區房價已經沒有了下降的道理，這個時候身在正定新區市場内的購房需求已經變成了看好新區發展，計劃長線投資或改善居住的購房需求。這是第二輪。

然而，正定新區高地價令政府部門承受了地價調控的巨大壓力，接下來的「雙限、雙競」和長達十年的限售期，使正定新區出現了1.4萬元/平方米的限價房，這令市場首次懷疑當前的房價水平是否妥當。接下來，正定新區功能、定位有所調整，改善需求退潮，剩下「裸泳」的，便是首置需求。但在正定自貿區規劃公布前，對正定新區的深深懷疑完全籠罩了滹沱河北岸。這便是第三輪，也就是今天的正定新區市場。

從根本上說，砸了六百個億進去的正定新區，已經用真金白銀充分證明了石家莊這座城市「北跨滹沱河」，在河對岸規劃和建設省會城市「樣闆」和「未來」的決心。然而，從普羅大衆到房企項目，幾乎所有人的目光都死死盯着正定新區的功能和定位，死死盯着中心湖公園北側的那幢大樓，卻忘記了：

正定新區，它首先是個「新城區」。

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正定新區功能、定位的這次調整，如同傷到了正定新區這棵大樹的「根」。傷樹傷根，也就很難期待它重現「枝繁葉茂」。如今的正定新區，需要的是重塑這棵大樹的「根」。

根在何處？便在「新城區」，這三個字。

正定的地位，沒必要去懷疑。三十多年前，一個男人扛着自行車涉水趟過滹沱河，曆史和今天的彪炳事迹，那時就已經注定。小回曾經在回看文章中說過一句話：

「北京」仍在，正定無虞。

有了這一點，正定就不缺乏關注，更不缺乏投資。規劃的兩千億，目前隻完成了六百個億。但後續再「砸」多少，就要看正定這個「籃子」裡将會裝什麼。首先要裝的，便是正定自貿區。

▲ 中國（河北）自由貿易試驗區正定片區正定新區區域規劃圖

回到前文留下的那個問題：正定自貿區的規劃範圍，為什麼是曲裡拐彎的？仔細觀察，便可以發現，正定新區隸屬于自貿區的規劃範圍内，大部分的用地性質系商服用地，特别是圍繞中心湖公園東、西和南，以及周漢河沿線，商業用地更是紮堆。自貿區的優惠政策指向性非常明确，「臨空産業」、「生物醫藥」、「國際物流」和「高端裝備制造」，其中的生産環節可以在正定新區北側的正定高新區加以解決，而貿易環節以及衍生的辦公、會展需求，則需要在正定新區内完成。此外，在正定自貿區内設立企業，管制和稅負均優于區外，「磁石效應」，劃入自貿區内的正定新區商業用地和商業項目，勢必将成為這些企業注冊地的重要載體。

這便是給「新城區」注入實體經濟的「魂魄」。殊不知，過往九年，地下綜合管廊、軌道交通和地面交通路網、市政場館為人津津樂道，但正定新區了無實體經濟的「魂魄」，長期以來為人诟病。在新區購房，在市區工作，這樣的生活狀态，恐怕很難被多數人接受。

至于其他在配套上的短闆，像小回曾在文章裡吐槽的，在正定新區點開外賣平台，經常遇到最近可提供送餐服務的店，都要到幾公裡外。這樣的生活配套很難令人滿意。然而，有了實體經濟的魂魄，給了常住人口不僅「安居」，更可「樂業」的機會，「勢」定了，「術」還會是問題？

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和當下關注度頗高的高新區相比，正定新區的全方位優勢似乎很少有人提起：

緊鄰滹沱河，這是石家莊新版城市總體規劃必須遵守的第二條「生态紅線」，動彈不得。

規劃起點高，前述地下綜合管廊、軌道交通和地面交通路網、市政場館已有基礎，公園綠地也密集。

住宅用地容積率不能超過2.0，再加上2018年10月出台的城市居住區規劃設計新規，想做「大高層」和「小洋房」搭配的項目難上加難，純「低密」已是必然。

▲ 滹沱河作為第二條「生态紅線」對石家莊中心城區的影響

從曆史淵源、起步規劃，到自然環境、基礎配套，正定新區的市場表現都不該是今天這副模樣。可走到今天，隻能怪過往九年，市場錯将所有的「賭注」，押在了從制度，到政策都都很難實現的目标上。

放棄幻想，回歸現實。正定自貿區的落地一如此前軌道交通一号線北延正定新區線通車時，有圈内朋友說的那樣：

是時候，讓正定新區徹底清醒了。

好在，這兩項利好，一項來自政策，一項來自城建，都不是「冷水」，而是久旱之下市場強烈期盼的「甘霖」。

這其中，位于軌道交通一号線北延正定新區線終點站福澤站的萬科正定文化村，顯然又踩到了點上。這個脫胎于萬科良渚文化村，取材于正定的項目，是萬科在項目規劃和城鎮運營上最新經驗的「縮影」，亦如同萬科在正定新區構建的「小型城市」，即将在下個月與石家莊見面。

說它是「小型城市」，因其規劃面積1100畝，将囊括村民中心、文化創意中心、特色商業街區、優質教育配套、現代醫養設施和高品質居住區等多項功能闆塊。「撫今」的項目規劃脫胎于「追昔」的正定味道，形成了這個項目的獨特趣味。從它首批兩個地塊的名字：「長樂坊」和「陽和坊」，均取自正定古城的兩座地标：「長樂門」和「陽和樓」，便可窺見端倪。

萬科的想法與正定新區着力構建「新城區」的思路不謀而合：内部的完備配套自成一體，外部緊鄰軌道交通一号線北延正定新區線，南鄰正定新區的「綠肺」園博園，要的就是未來的「村民」們進可在自貿區「樂業」，退可在文化村「安居」。

至于項目的産品，據小回了解，其首次開盤銷售将以89平方米的兩居室和115平方米的三居室為主，後續還将有面向更多需求的産品，且讓我們耐心等待，等它逐個揭開面紗。

對于正定新區而言，自貿區不是它的「靈丹妙藥」：一紙自貿區的批文，不能立竿見影地在正定新區内立起林立的商業、醫療、教育等各項生活配套，給這個承載石家莊城市發展更多野心和夢想的「新城區」以補強之力。但是：

這劑「藥引子」，卻給了這座新城區無限的可能性。

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