（圖源：陳月芹/攝）

經濟觀察報 記者 陳月芹 2月11日，5家房企的鄭州負責人接到了河南省住建廳的邀請，希望通過小範圍會議，了解鄭州樓市基本面、企業目前遇到的困難以及各方訴求。這5家房企既有河南本土房企，也有全國性房企。

會上，一家房企代表發言，“鄭州是除北京外唯一征收20%差額稅的城市，導緻二手房流轉不起來”，這一提議收到了參會同行的一緻附和。除此之外，還有房企提出希望政府給予其一些優質地塊，開發成品質住宅；有的開發商希望争取到分證規劃的政策利好，還有人希望有關部門整治市場上首付分期等亂象……直到有房企問，能否協調供地方盡快償還對開發商的欠款時，場面一度有些尴尬。

在場的多位河南省住建廳人士并未一一給出明确的反饋，隻表示，理解各家企業都比較難，政府正積極研究相關辦法，和企業共渡難關。

鄭州樓市此時面臨的“難關”錯綜複雜、環環相扣，包括但不局限于：經曆了鄭州“7·20”暴雨、半年内3輪新冠肺炎疫情反複後，各行各業受到重創，又疊加房地産行業整體下行，建業地産、正商集團等河南本土房企裁員瘦身，名門地産、碧源控股等10餘家房企要求員工長期休假，多家民企在暴雷邊緣徘徊......

4天後，履新不足一個月的鄭州市代市長何雄直面樓市問題，在鄭州市委十二屆二次全體會議暨市委經濟工作會上，坦言“鄭州房地産市場現在遇到一些小困難，将來不會有大問題”，同時提出5條提振樓市信心的措施，其中便包含降低二手房交易稅費。

3月1日，為“穩地價、穩房價、穩預期”，促進房地産業良性循環和健康發展，鄭州市發布18條“救市”措施，涵蓋人、地、錢等要素，取消“認房又認貸”，成為全國首個明确放松限購限貸的強二線省會城市；同時重新啟動去庫存利器——棚改貨币化安置。

鄭州此次明文鼓勵居民購房、刺激需求、多舉措去庫存，力度之大，覆蓋面之全，在近5年的一二線城市調控中實屬罕見。“幾乎把能用的政策都用上了”，一位鄭州地産從業者這樣評價，其18條措施不僅涉及住建部門，還需打通規劃和自然資源部門、銀保監局等多個系統。

“大雨隻是壓彎鄭州樓市的一根稻草。”一位鄭州房企投資人士認為，特大暴雨過去半年後，市場持續低迷，其背景是鄭州樓市已經曆3年多的橫盤期，近遠郊項目虧本甩賣，甚至有房企不求保本，但求回款。

樓市大松綁，何以鄭州當先？

經濟觀察報記者在鄭州進行了為期十天的調查走訪，希望從樓市基本面、在鄭企業生存情況、供地模式、産業和就業等多個側面尋找答案：

1.市場冷暖：橫盤3年的寂寞

2.政策寬嚴：限購限貸早已名存實亡

3.降價無用：城改超量供應與資産貶值危機

4.在鄭房企“囚徒困境”：不敢催的應收款

5.寬松新政能否重塑市場信心

6.拿什麼留住你，新鄭州人

圖源：陳月芹/攝

市場冷暖：橫盤3年的寂寞

市場冷到什麼地步？一位Top20房企項目營銷負責人劉恬這樣總結：2021年，是其從業近10年來，鄭州樓市降價最狠、流速最慢、分銷最瘋狂，價格戰最激烈的一年。

2021年11月，劉恬第一次經曆了市區内項目售樓處的門可羅雀，一天裡隻有兩三組客戶來訪，一周隻來十幾組客戶，有的項目兩周才賣出一套房。

原本2021年上半年出現一陣小陽春，全公司信心十足，加速備貨和促銷，不料遇上“7·20”暴雨，8月份出現疫情，許多售樓處到9月份才開門迎客。

但到了9月中旬的中秋節假期，劉恬意識到：市場亂了。部分房企嗅到市場降溫的危機，或由于資金緊張快速推貨，多個樓盤推出特價房源搶跑，單價降價2000元以上，降幅在10%-20%之間的并不鮮見。

一家Top20房企在2021年鄭州市場年報中這樣總結：下半年市場熱度驟降，主城尚能抗壓，郊區全面潰敗。尤其是第四季度整個大鄭州（主城八區 近郊的航空港區、荥陽、上街、中牟、新鄭市）的住宅成交套數同比降幅約6成。

鄭州樓市非一日之寒。劉恬列舉了近7年鄭州房價和去化數據，2016年2月開始，鄭州樓市量價開始上揚，允許2成首付，利率打折，疊加彼時全城城改項目啟動，許多拆遷戶手握現金，奔赴售樓處全款買房，創造出許多“日清盤”紀錄。

不得不提的一個重要節點當數2016年7月，萬科以25億元拍下鄭州三環内鄭紡機93畝地王，折合樓面價1.34萬元/平方米，鄭州房價翻倍隻用了兩個月時間，2016年7月均價8000多元/平方米，9月份已經漲到1.5萬元/平方米。

到了2016年10月1日，鄭州市房管局宣布重啟2014年取消的限購令，同時向北京看齊，征收20%二手房交易差額稅等多重措施，“四限”——限購、限貸、限價、限售齊下，但市場熱度仍然延續到2017年底。

禾略研究院提供的數據顯示，2017年11月開始，鄭州房價開始高位回落，2018年12月開始下探築底，低位盤整了3年。

市場低迷近3年，讓劉恬逐漸堅信，“今天”永遠是賣房最好的一天。

房子不好賣時，渠道分銷擡頭，一位Top20房企鄭州客研負責人透露，目前大鄭州在售項目采用分銷的占比約88%，作為頭部房企，貝殼此前給予其所在公司的分銷點位2019-2020年間一直是1%，但2021年分銷門檻上提到2%，“這已經是整個鄭州市場最低的點數了”，4環以外項目的分銷傭金普遍在3%-5%。

以前，鄭州高速路、地鐵、高鐵候車廳等廣告位一位難求，一塊較好的廣告位每月租金高達10萬元，還需要提前一年和廣告代理公司簽訂合同，但近幾個月，劉恬看到好幾個位置都空着。

2月23日，鄭州市房管局産權交易管理中心大廳裡，等候辦證的市民寥寥。一位工作人員告訴經濟觀察報，去年下半年以來，每天僅70-80組市民來辦理二手房交易手續，在2016-2017年，每天限号500多組。

政策寬嚴：限購限貸早已名存實亡

一位置業顧問告訴經濟觀察報，盡管鄭州仍是限購城市，但從2019年開始，外地人在鄭州無戶籍無社保也可以實現無門檻購房。

同時，航空港區、南龍湖等庫存量較大的闆塊，項目上紛紛推出組合拳：降價2000元/平方米以上，首付分期，提高傭金至2-3個點，中介帶看并成交獎一部 iPhone13等。劉恬說，整個鄭州市場沒有推首付分期的開發商不超過5個，主要是管控較嚴的央國企。

一位鄭州頭部中介機構負責人舉例，鄭州一項目與其所在公司簽訂包銷協議，定價8100元/平方米，但拿地樓面價7800元/平方米，疊加每平方米至少3000元的建安成本，以及财務、人工成本、中介傭金等，賣一套虧一套，整個項目賣完虧損15億元，但開發商為了回款已經等不及了。

目前，鄭州樓市首付分期方式主要分成幾類：第一類是常規低首付，首付分1-3年内還清；第二類是0首付，首付款在交房前分多次還清；第三類是開發商用自有資金借給客戶作首付，或引入融360等第三方小額貸款機構，客戶付息，也有開發商願意貼息。無論哪一種，開發商更看中的是除首付外的銀行房貸回款。

2月26日，位于鄭州新鄭市正商蘭亭華府的置業顧問告訴經濟觀察報，項目單價已從2021年初的1.1萬元降至8400元，目前一套總價94萬元的房子，首付比例最低為10%，剩餘20%首付款可向開發商借，兩年内利息約1.5萬元。

同樣位于南龍湖闆塊的國泰·紫荊園則推出“高評高貸”方案，這也是首付分期的第四類玩法。一套原總房款136萬元的房子，特價房源僅98萬元，客戶僅需1萬元作為首付，貸款97萬元。

國泰紫荊園的置業顧問解釋，開發商的算賬邏輯和客戶不一樣，比如這套房源備案價1.2萬元/平方米，特價房源僅售7700元/平方米，屆時開發商将按照1.1萬元的單價網簽備案，套取銀行更多的貸款。以136萬元總價的房子為例，7成貸款部分可達到96萬元，幾乎足以覆蓋特價房源的總房款。且由于按揭放款提速，1個月内就可以到賬，“開發商圖的并不是1萬元的首付”。

前述Top20房企鄭州客研負責人曾統計過，2021年鄭州超6成項目實行首付分期，其中10%首付占比過半，約3%項目采用零首付，6成項目首付分期年限在1-2年之間。

降價無用：城改超量供應與資産貶值危機

多種促銷手段上場，但鄭州市場仍未見起色，劉恬意識到一個更嚴重的信号：降價也賣不動了。來自貝殼研究院的數據顯示，春節10天假期内，整個鄭州市僅銷售出20餘套新房。

另一方面，去年下半年的暴雨和疫情帶給鄭州的影響遠不止房地産業的凋敝。

一位網約車司機原先在鄭州經營一家小面館近兩年，去年受疫情影響，接連幾個月生意寥寥，最低時一天隻收入200元，不願繼續苦等的他，選擇出門開網約車。他在2018年買下鄭東新區一套89平的房子，目前若賣出，要虧損近30萬元，并且該小區同戶型房源在貝殼找房上同時挂着110多套，降價後能不能賣出仍是問号。

一位貝殼找房的中介在2018年9月高點買入新鄭一套房，現在每平已降價近3000元，且周邊新房瘋狂降價促銷，一二手房倒挂。原本從事樓盤沙盤設計的他，去年年中被優化，轉而加入貝殼作中介。每月無底薪，他要靠積極帶看和成交賺點傭金，很害怕還不上房貸。這位中介反複以自己買房虧損的經曆勸導購房者：現在已經是鄭州房價的低點，再不買就要漲了。

新房市場低迷的另一邊，鄭州法拍房數量激增也是值得關注的訊号。劉恬發現，朋友圈的中介們開始代銷法拍房，甚至出現“低至3折”的字眼。阿裡法拍數據顯示，鄭州市僅金水區的法拍房上架數量便超過1.3萬套，大部分都是斷供房源，申請執行人多是銀行。

商辦市場更加低迷。2月份，阿裡拍賣平台再次挂出鄭東新區地标建築千玺廣場多套房源，此前兩次挂牌單價9000元均流拍，最新的挂牌起拍單價約3560元/平方米。2010年，這座5A甲級寫字樓開盤售價為3萬-5萬元/平方米。

鄭州特色的巨量供應

（圖源：陳月芹/攝）

2016-2017年，鄭州出台的“四限”調控政策一定程度上抑制住了投機炒房熱潮。但在鄭州本土房企投資人士眼中，“四限”隻是導緻樓市降溫的明線，而暗線是鄭州自2012年以來城改用地巨量供應，供遠大于求。

來自克而瑞的數據顯示，2021年鄭州主城區存量商品房約1389萬平方米，去化周期23個月，郊區存量高達1495萬平方米，去化周期長達43個月。貝殼研究院鄭州分院提供的報告認為，大鄭州的廣義庫存成交周期需8.3年才能去化完畢。

城中村改造用地為供應主力，是鄭州土地市場的特色。2017-2019年間，大鄭州城改地面積均占土地總成交的87%以上，2020年這一比例漲至95%，到了2021年，因主城八區實行雙集中供地後有所改變。

一家頭部房企河南區域大運營人士提到，同樣是新一線“四小龍”，西安每年人口淨流入45萬人，鄭州約40萬人，且兩者都是GDP過萬億級城市，但2018年鄭州土地供應比西安多出将近6000畝，2019-2020年每年也較西安多供3000多畝。

該人士認為，這和鄭州建城曆史有一定關系。1954年，河南省人民政府由開封遷入鄭州，鄭州至此成為省會。作為一座“火車拉來的城市”，早期的鄭州主要是廠房和居民房，經過了60餘年發展，原來的居民樓演變成城中村，可供動遷的範圍較大。

一位鄭州央企投資人士告訴經濟觀察報，鄭州目前80%以上的房地産開發項目都是以城中村改造為背景進行的一二級聯動開發項目。這決定了企業想在鄭州市場做地産項目，要麼自己做一二級聯動，要麼和已簽約城改項目的本土開發商合作。在2021年集中供地以前，每年淨地出讓的地塊宗數僅有個位數，各家房企都“搶破頭”。

2003年9月，鄭州市政府出台了《鄭州市城中村改造規定（試行）》，開啟了鄭州城改的大潮。一批開發商諸如福建升龍集團主導的燕莊變身曼哈頓廣場，香港信和拆改的西史趙成為千畝大盤“普羅旺世”等，讓政府、城改參與方和村民等看到了城改的紅利。

2007年6月，《進一步規範城中村改造的若幹規定》出爐，和傳統的政府主導負責征地拆遷的模式不同， 由開發商主要參與城中村改造的“鄭州模式”——PPP公私合營的舊改模式全面開花。到了2012年，鄭州228個自然村有170餘個獲批改造。

在房價會不斷上漲的預期下，嘗到舊改“甜頭”的本土或外來房企争相搶奪城改地。

2014年，鄭州各區發起最後一波攻勢，全面啟動剩餘城中村改造，四環以内城中村已全部列入改造計劃，幾乎都與開發商簽訂拆遷改造協議。2015年，鄭州市三環以内所有剩餘城中村不管有無企業提前介入，全部由政府平台公司啟動拆遷。

一家鄭州本土房企投資人士牟明，正是趕上了負責2015年最後一批“攻堅克難村”拆遷安置的人。

他解釋，鄭州的城改項目由開發商參與前期征地拆遷，導緻其算賬邏輯也和傳統舊改大不相同。具體來說，政府承諾一級開發成本會折算到成交價款的65%，按照規定應返還給一級開發企業。但實際拆遷過程中，村民要價水漲船高，政府要求承建各類教育、養老配套等，開發商為了得到城改地付出了遠比土地成交總價更高的成本，65%的土地返還款并不能完全覆蓋拆遷和蓋安置房的成本。

牟明用其參與過的城改項目舉例，假設一塊城改地成交價600萬元/畝，蓋安置房和三年過渡費成本1000萬元/畝，政府返還390萬元/畝，其拿地成本的算賬公式大緻是600 1000-390=1210萬元/畝，幾乎是招拍挂成交價的兩倍。

實際操作過程中，65%的土地款返還比例是“理想狀态”，除非獲得有關部門特批，一般返還比例在50%-62%之間，比例減少3%可能導緻的成本增加達數億元，且這部分返還款還需要向有關部門積極讨要，連簽訂拆遷改造協議時繳納的動辄數億元的保證金，也常常被拖欠多年應付未付。

“這些變量也得算到一級開發成本裡”，深谙城改操盤的牟明還補充，每個村拆遷過程中還有很多隐性成本，例如掏錢操持村民紅白喜事，幫助村民訂報紙雜志、充話費，這些支出都沒法計到一級開發的賬面上。

土地由多方供應的模式一定程度上導緻了近年來鄭州樓市庫存積壓。牟明提到，鄭州每個城改項目就是一個供地主體，隻不過最後都要走招拍挂出讓程序。每個城改項目熟化後，開發商都希望盡快将其推向市場，較少全盤把握整個區域的供地節奏。“以前鄭州每年的供地計劃都沒有被嚴格執行，有時計劃定得過多，有時供得過多，每年實際成交和原計劃總是不相匹配。這兩年有所好轉。”公開市場上，各家形成了一定默契：城改地一般由一級開發企業底價摘牌。

一旦有同行在出讓環節下手争搶，一級開發企業此前付出的拆遷安置投入将付諸東流，也意味着新入局者很可能被這個生态所排斥。2016年7月，一家北京房企殺入鄭州“搶地”，專挑城改用地下手，一次在搶得一宗地後被鄭州市國土局以提交審核資料不全、不符合規定為由，宣布其為無效競買，扣押2.6億元保證金，納入黑名單，不得參加鄭州土地公開出讓交易活動等。

城改前期沉澱資金以數十億計，到了出讓環節，如果外來開發商來搶别人熟化過的地，或争相舉牌，會使一級開發企業額外增加幾千萬或上億元的購地成本。一家鄭州本土開發商投資人士曾開出2000萬元，“勸”外來房企别參拍或退地，但個别房企甚至不接受，堅定搶地且自己開發，一度引起鄭州房企衆怒。

2016年12月，數十輛車列隊披挂條幅，駛上鄭州街頭，矛頭直指搶地開發商“攪局”、勒令其“滾蛋”。前述鄭州本土開發商投資人士評價其為“不守規矩的野蠻人”，同時也是深谙算賬和競買規則的“聰明人”，但不可否認的是，這場鬧劇也揭開了鄭州城改的漏洞與套利空間。

拆遷安置成本的上漲，最終都要折算到商品房的售價上去。

為了縮短拆遷周期，減少成本，四環以内的城改項目争分奪秒。牟明介紹，一般安置房和第一期商品房同時動工，賣房款的一部分反哺一部分安置成本；開發第二期時基本建完安置房，此時房價有所上漲，但第二期的地價成本一般僅略有上浮，項目到了第二期實現盈虧平衡；第三期則是開發商純賺的收入。

“這是基于房價穩定上漲、一切順風順水的理想狀态。”牟明解釋，鄭州的城改模式讓開發商提前鎖定一整片城區用地，其唯一的風險是房價沒有穩定上漲，市場不再支撐了，“如果房價下跌或橫盤，很多開發商‘對賭’輸了，就可能出現大規模爛尾”。另一個風險還在于因政策變化而下調安置拆遷比，“最早的安開比能做到1:3，但鄭州最後一批項目隻有1:2-1:1.8，需要後期房價翻番才能賺錢”。

為了平衡城改項目盈虧，許多開發商通過做大容積率來做大利潤，湧現出了不少“拆掉一個城中村，摞起一個城中村”的住宅項目，鑫苑金水觀城、保利心語等城改盤容積率在7以上，“容積率3.5以下的住宅都可以被打上‘低密人居’标簽”。

不敢催的應收款

2月份，河南本省最著名的地産公司建業集團開啟了大幅度組織優化，由五級管理調整為三級管理，總部優化比例達61.2%。與此同時，河南本土房企名門地産發布一則通知，全體員工休假3個月，每人每月發放最低保障工資2000元。

據經濟觀察報了解，2021年下半年，恒大鄭州分公司要求員工從11月22日到2022年5月21日停工留職，每月發放最低保障工資；浩創地産、碧源控股等十餘家鄭州本土房企均發過強制休長假公告，包括正商等多家大型房企鄭州公司裁員瘦身，節衣縮食。

早在2021年9月，一份落款時間為8月中旬，由建業集團向河南省政府發出的求救信《關于企業出現重大風險和危機并請求幫扶救援的報告》廣泛流傳。

在這份近3000字的報告中，“河南王”建業集團流露出頗多無奈與窘迫：據初步估算，建業因汛情疫情影響總損失超過50億元，已出現重大風險和危機；目前集團已經進入戰時緊急狀态，采取了一系列優化管理、降本提質、減員減薪等自救舉措。

與此同時，建業集團籲請河南省委、省政府采取以下4項非常措施：一是盡快償還多年來由于各種原因拖欠建業的各類款項(逾50億元）；二是分類減免和緩交建業旗下公司增值稅、所得稅；三是允許建業部分在建工程延期交付；四是允許建業部分土地款延緩支付半年到一年，幫助建業渡過難關。

經濟觀察報獲悉，建業集團在鄭州的多個項目正和中海、電建地産等多家央企洽談合作。一位參與過洽談的投資人士透露，建業櫻桃溝足球小鎮項目，由于道路沖斷，複建無期，将造成15億元無效資産，目前項目的住宅用地正對外尋找買家。

牟明補充，在鄭州做城改項目，被政府欠賬是常事，主要是應返未返的土地款、招拍挂或城改項目土地保證金、土增稅返還等。其所在公司被拖欠額度在10億元以上。

一家頭部房企鄭州投資人士陳滿舉例，以北龍湖某3個項目為例，政府規定土增稅預繳6%，3個項目貨值以200億元計，土增稅預繳至少12億元。陳滿所在的公司被河南省各級部門欠款數十億元。财政入不敷出，很多區的基層公務員工資都是靠暫扣土地返還款來發放。

一位惠濟區基層公務員向經濟觀察報透露，2021年每月下半年僅發基本工資2000餘元，近3個月連基本工資也暫緩發放了。作為留鄭碩士研究生人才，她畢業3年内每月可獲得1000元補貼，但從2021年10月開始也沒有再收到到賬信息。

陳滿所在公司正積極協調各地部門，主要訴求有三：還錢、協調政策支持、把爛項目收回去。“還錢”指應返未返的土地款，“協調政策支持”指希望政府允許企業盤活監管資金，釋放流動性，而“爛項目”指因當地執行新政策、強行修改規劃，導緻企業損失土地、增加成本等項目。

一個已簽訂拆遷改造協議的城改項目，因政策調整，原規定的安置開發比為1:2，但實際各區執行起來，真實安開比遠高于1:2，最低的一期改造方案甚至不到1:1，這是陳滿親身經曆的城改難題。“我們每年承擔着1個億的過渡安置費，後面的地因調規根本出不來”，疊加行業下行、融資收緊，這家民企不得不希望政府：要麼按原協議執行，該有多少地就給多少地；要麼國資回購股權，或增資。

3月1日，鄭州市發布18條穩樓市措施，在刺激需求端包括保障大學生在鄭安居、鼓勵外來務工人員置業，鼓勵親屬來鄭投親養老，家庭購房套數實現從2套到3套的突破，取消“認房又認貸”；供應端則調節宅地供應節奏，土地保證金下調至20%且可分期繳納等。

被視為力度較大的一條則是再次啟動棚改貨币化安置，促進安置房轉化。實施安置房建設工作3年行動，“大力推進貨币化安置，确保2024年群衆回遷安置全部完成”，且堅持以貨币化安置為主。

對未開工建設的安置房，鼓勵拆遷群衆選擇貨币化安置。政府還将以回購、回租等方式，盤活轉化為保障性租賃住房、共有産權住房。

陳滿記得，上一次大力推行貨币化安置在2015年，帶來的是2016年鄭州市場開啟“躁動”模式。但四環以内的城改項目基本已和開發商簽訂改造協議，再考慮到，一是蓋安置房還是兩三年後才給，貨币化是一下子打錢；二是拿到補償款的村民不一定來買自家的房子，“此時讓已簽約未動工的項目轉為貨币化安置，當下哪家企業的資金、哪個城改用地的利潤支撐得了？”

産業！就業！信心！

在陳滿看來，放松限購限貸，引人留鄭，新政的邏輯依然是十幾年前的發展邏輯——搶抓城市化紅利，讓農村人到縣城買房，縣城人到市區買房，把鄭州作為河南省單核城市、人口大省紅利的優勢用到極緻。但不得不考慮的現實是，居民可用杠杆額度已經很有限，“重振客戶信心，真的很難”。

市場信心的重建需要時間，也需要各行各業逐漸恢複正軌。

親曆過鄭州7·20暴雨的出租車司機王謙，現在在路上開車，一晃神還是會想起大雨後全城滿目瘡痍的景象，隧道被浸，轎車被淹沒過車頂，從那以後他對“人生無常”的感慨越發強烈。

王謙隻有一個樸素的想法：活着最重要，同時要留存抗風險的錢。他租的營運出租車一年租金加保險後每月固定成本近6000元，每天再刨去充電費40元，每月能剩6000元-7000元。

去年下半年以來，幹地産的、教培的、各行各業失業的人都來開網約車，更加擠壓了王謙等出租車司機的生意。到了2021年12月，鄭州市交通運輸綜合行政執法支隊宣布開展為期2個月打擊非法營運的整治行動。“原來買斷一輛出租車的價格要47萬元，去年11月後降到45萬元，但嚴查非法網約車開始的幾天，買車的價格一天一萬地漲。2月開始，整治行動結束，價格又降到41萬元”，王謙說。

在嚴查網約車的2個月裡，鄭州市交通部門的app上鼓勵市民舉報違規網約車：拍網約車照片上傳至app，即可識别該車是否具備營運資格。若違規，市民可獲獎勵500元，而違規車輛車主将被罰1-3萬元。王謙已經養成了在路上行車順手拍下前車照片的習慣。他堅信，車隻要在路上跑，勤快點，就一定能多掙一點。

說起還願不願意再換房或買房，王謙直搖頭，目前的一套房用來自住，雖然小區二手房價格有所下跌，但除非着急用錢，不會賣房，暫時也不打算背過高的房貸去換房。王謙代表着一類鄭州市民的居住心理。

劉恬曾注意到，2019年之後，鄭州的購房客群多為剛需，河南省内地市來鄭州務工的人居多，甚至有很大一部分是在鄭州沒有穩定工作的靈活就業者，“2015年-2018年間城區外溢到近郊改善的客戶已經變得非常少了”，剛需占比在70%左右，而這類剛需恰是受疫情、就業環境等影響最大的群體。

許多近遠郊的樓盤因為原先區政府承諾的配套沒有兌現，房産隻剩下“房”本身的價值，價格跌幅較大。劉恬說，就連做地産的銷售人員也不再對房價會回暖、上漲充滿信心，不敢跟客戶承諾“你買吧，買了一定會漲”。因為房價下跌的同時，置業顧問賣房不順利，自己的房産也被套牢，每月還房貸，二手房有價無市，租也租不出去。

樓市低迷隻是經濟的表象之一，牟明認為要重塑購房者、開發商乃至各行業從業者信心，必須回歸到解決産業和就業問題。鄭州計劃每年吸引20萬名大學生留鄭，疊加外來務工人員，兩大群體2-3年内在鄭州買房，這一需求量能達到3000萬平米左右，全新的調控政策預期，僅此兩項，差不多就能把鄭州商品房存量消化掉。

但牟明提醒，前提是：鄭州以什麼留住大學生和外來務工人員？留下來的這批大學生和務工者，2-3年内就能具備買房能力嗎？

房企投資人員進行多輪精簡後，牟明的工作也有所變化，轉為幫産業園招商引資，因此也對鄭州的産業有所了解。牟明介紹，上世紀60年代，鄭州主要聚焦輕工業，依靠充足勞動力發展棉紡織業，後借中部城市交通樞紐的核心位置，是國内大的運輸集散基地，發展倉儲物流。依托農業大省的優勢，鄭州擁有多家食品加工廠，如思念、三全、雙彙、鍋圈食彙等。

核心産業應當數汽車裝配制造，本土企業諸如宇通客車、鄭煤機；海馬汽車、榮威汽車在鄭也有裝配廠。2010年，河南省引進了全球最大代工企業富士康，後者在鄭州投建了3座工廠，總員工數量在20萬人以上。鄭州富士康也是全球最大的iPhone生産組裝大本營之一。

牟明認為，鄭州的産業基礎薄弱，目前已有的食品加工、中低端制造業有待升級，“最直觀的現象是，河南省内唯一一所211的鄭州大學畢業生，提到在鄭州最向往的單位，首選不會是富士康，最好的一批會去房地産公司和考公務員。”

前述惠濟區基層公務員提起，建業地産集團創始人胡葆森是鄭州大學的校友，此前建業地産每年校園招聘都到鄭州大學收走一疊疊簡曆。春招在即，鄭大的師弟師妹們都在翹首以盼：建業集團還會不會對他們打開招聘窗口。

（應受訪者要求，牟明、劉恬、王謙、陳滿為化名）

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