“買房要買高”，可以說是過去十年，絕大多數人買房的慣用邏輯。和碩機構在2016年公布的“購房者買房行為”調查結果顯示：一棟25層的住宅，最受購房者歡迎的樓層是20層-23層——1000個購房者中，有579人表示購房時會首選這4個樓層。近58%的人買房喜歡選擇較高的樓層，主要還是被高層住宅的四大優勢所吸引：采光好、通風好、視野好、無蚊蟲。

然而，最近兩年，卻有另一種聲音浮現出來：二三十年後，城市中的很多二三十層的高層住宅将淪為“貧民窟”。直白點說就是，未來随着時間的流逝，高層住宅将面臨玻璃老化、電梯故障、設施陳舊、維修困難等一系列難題。這一系列問題将使得高層住宅陷入尴尬境地——改造、拆遷成本高且難度大，居住又沒有很好的體驗。于是這類高層住宅未來大概率會成為一個城市中低收入者的聚集地，發展成為狀況比較差的住房。

此觀點一出，便對數以萬計的國人“買房買高”的原有購房理念造成了劇烈沖擊。很多人開始思考高層住宅的缺陷，并審時度勢地改變自己的購房思維。尤其是一些此前曾經居住過高層住宅的改善型購房者，對于高層住宅的好感度更是直線下降。貝殼研究院公布的“2020年購房者消費行為”統計結果顯示，2020年購房者對高層住宅（13層以上）的喜愛度由2017年的47.6%下降至32.8%。而多層（4-7層）住宅卻逆襲成為“2020年購房者最喜愛”的房産類型。其中4-7層的住宅的交易總量占所有類型房産交易總量的45%，成為2020年購房者“最喜歡購買”的樓層選項。

值得一提的是，最近兩年，國家也在對超高住宅建築進行“限高”。2020年4月，住建部和發改委聯合發布《關于進一步加強城市與建築風貌管理的通知》，對于超高層地标建築設置了“四道限制”：1、一般不得新建500米以上建築；2、嚴格限制新建250米以上建築；3、各地新建100米以上建築應充分論證、集中布局；4、中小城市要嚴格控制新建超高層建築，縣城住宅要以多層為主。另今年6月份，住建部等15部門印發《關于加強縣城綠色低碳建設的意見》明确要求，未來縣城新建住宅以6層為主，最高不超過18層。

對于“限高”，官方層面的說法是為了“綠色低碳建設”。但聰明人都猜得到，國家層面之所以大動幹戈對高層住宅限高，最核心的目的是為了“防範于未然”——超高層住宅建築近年來雖然被大量建造出來，但這類建築本質上并不适合城市可持續發展的理念，有些不發達城市建造的超高層住宅建築，未來由于維護成本高，改造、拆遷難的問題，或成為無解的存在。

衆所周知，這些超高層住宅獲批準予建設的意義有兩個：一是解決更多的購房需求，尤其是北上廣深這樣的超大城市，每年都會有數十萬人湧入，城市向往不斷擴張的同時，住宅越蓋越高，才能容納下更多的人口；二是幫助開發商實現獲得更多利益的目的，隻有這樣，城市的土地才能賣上高價，城市才有發展基建、發展基礎配套設施的實力。一句話，城市不斷增建高層住宅：一是節約土地資源，二是達成利益共赢。

正如文章開頭所講，一直以來高層住宅都以視野佳、通風好、采光優等優勢，俘獲了很多購房者的芳心。尤其是很多黃金地段配置齊全的具有觀光視野的高層住宅，其市場售價甚至直逼高端洋房。

住高層到底是什麼感覺？為何最近幾年，越來越多的人對高層住宅的好感度顯著下降？在我們看來是兩方面主要原因：其一，兩年間高層連下兩道“限高令”，等于直接否定了高層住宅的價值，尤其是縣城18層以上的住宅，未來不僅會有很多麻煩，其市場前景也将會非常黯淡；其二，高層住宅存在顯而易見的“5大問題”——我們采訪了多位居住高層的老業主，基于他們這些年對高層住宅居住的親身體會，我們總結了高層住宅的“5大問題”：2大缺陷 3大硬傷。高層住宅的5大問題，讓一位居住了10年的老業主大呼“住得鬧心”。

我們先從一場暴雨過後，高層住宅的2大缺陷暴露無疑，開始說起，這兩大缺陷指的是高層住宅對電梯依賴過高和救援難度大。

此次河南暴雨，可謂百年難遇，不僅總降雨量達到曆史極值，而且特大暴雨對房屋的破壞力也是異常猛烈。根據7月22日河南省應急管理廳發布的數據顯示，此次暴雨災害已造成倒塌房屋80戶187間，嚴重損壞房屋8戶24間，一般損壞房屋623戶404間，災害造成直接經濟損失23071.05萬元。

這場暴雨過後，高層住宅的2大缺陷更是暴露無疑：缺陷一，對電梯依賴度太大。鄭州市内澇嚴重，數千個小區整棟樓斷水斷電，電梯也停運。很多家住二十多層的居民直言，沒有勇氣下樓。因為停電後無法乘坐電梯，隻能走樓梯。二十多層的樓梯，别說年輕人爬不動，老人孩子更是嚴重吃不消。其中某小區的業主在網絡上發布自己的受困經曆，由于電梯停擺，家住33樓的自己3天沒有下樓，救援物資也上不來，吃喝用水全靠樓下的鄰居接濟。

對于高層住宅對電梯的高度依賴缺陷問題，有人可能會說，這是突發大事件時才有的問題。其實不然，據居住高層10年的老業主親身體會，二三十層的高樓對電梯的依賴任何時候都很大，可以說沒有電梯基本無法出行。

二三十層的高層住宅，通常情況下都是兩梯四戶設計，這意味着電梯的使用頻率會非常高，這就必然導緻其故障率普遍較高。雖然不可能兩部電梯同時出故障，但即便有一部電梯停運，對于最上面的幾層的住戶來說，上下樓也會非常消耗時間。據這位10年的老業主反應，他住在33層，每天早晚高峰期時，等電梯的時間最少是15分鐘，如果遇到有一部電梯故障，等電梯的時間可能拉長到半個小時。

此外，該業主還提到一件自己的特殊遭遇：剛拿到新房裝修時，購買的闆材超出電梯尺寸，需要工人爬樓梯運輸到家裡，本來可以通過電梯一分錢不花，最後不得不按樓層高度支付了近千元的工人運送費。

缺陷二，救援難度大。尤其是三四十層的超高層住宅，現有的消防設施不足以滿足救援需求。很多中小城市最高的救援高度在六七十米左右，這意味着，一旦發生火災、地震等事故災害，高樓層的住戶恐怕隻能依靠家裡的設備來獨自完成自救。

此次河南大雨，鄭州的一位市民就親身經曆了這種“救援難”的遭遇。7月21日，家住鄭州管城區一棟34層的高層住宅樓的市民王先生的父親突發腦溢血，當時正值大雨狂潑之際，自己所在樓棟又遇停電，電梯不能使用。但是爬樓梯不僅需要體力，還需要時間，這會大大延長老人的送醫時間。在這千鈞一發之際，張先生隻好求助當地消防。最後消防部門快速調度直升機才得以按時将老人送醫。王先生事後回憶起當時的經曆還表示後怕，如果沒有直升機救援，後果将不堪設想。

過來人指出，高層住宅除上述2大缺陷外，還有3大硬傷：

硬傷一：高層住宅的容積率較高，環境及居住舒适度較差

近年來，為了滿足不斷增長的住房需求。高層住宅不僅越建越高，而且容積率也是越來越高，4.0、5.0的容積率非常普遍，有些甚至能離譜到7.0。

高容積率意味着一個高層住宅小區要容納非常多的人口。比如筆者曾經居住的北京京通苑小區，總共四期，80多棟三十層左右的超高層住宅，而且多是兩梯六戶設計，也就是說一棟樓就可以居住360戶。如果按一戶3人計算，那就是1080人。80多棟樓基本上可以解決近萬人的居住需求。

高容積率設計雖然可以解決更多的居住需求，但卻有很多硬傷，比如樓間距小，公共區域綠化、設施少，公區道路狹窄等。這樣毫無品質可言的高層住宅，通常都是外來務工人員的聚集地，其中的租戶也多以普通上班族、保安、服務業人員為主。據筆者了解，該小區的很多房子常年作為公司員工宿舍使用，一套普通三居室住宅，裡面一般要居住10-15人。

如此擁擠的設計和雜亂的人員聚集，就使得整個小區的老化速度非常快。此外，由于人員流動大，且不同時段的工作人群聚集，也使得整個小區非常吵鬧。有時候到淩晨一兩點，還能聽到公區有人在聊天打鬧，毫無居住舒适度可言。

硬傷二：公攤面積大，得房率低，每年将在物業費、供暖費等上面多花不少冤枉錢

很多人看不上2000年以前建成的老舊小區，但殊不知這些步梯房老舊小區的公攤面積隻有10%左右。反觀現在的摩天大樓，公攤面積普遍高于30%。這意味着購買一套總面積100平米的房子，最後實用面積僅有70多平。以2021年6月底全國均價10720元/平計算，僅公攤部分就吃掉了購房者二三十萬的成本。

高層住宅公攤面積大，除買房時需要繳納高昂的不必要契稅和維修基金外，未來的幾十年，購房者都不得不為公攤面積對應的物業費、供暖費，未來還有可能出台房産稅、空置稅買單。這些錢多半都是冤枉錢。相比之下，很多4-7層的多層住宅，公攤隻有10%左右，就會為購房者節省很多不必要的額外開支。

硬傷三：水壓低、水質差，嚴重影響日常生活

現在的超高層住宅，普遍都面臨高樓層水壓低的情況。21世紀财經曾經報道，河南安陽某小區，頂樓30層的住戶水壓小得可憐，接滿一桶水需要10分鐘。業主訴苦：“入住1個多月，冬天洗澡分兩步，先洗頭，洗好頭擦幹，再脫衣服洗身，否則，洗到一半，水肯定會冷，很容易感冒。”不僅如此，她還發現，一個人在洗澡，家裡其他人就無法用水。鄰居家一開水龍頭，自家水流就變小，不時出現斷流，斷流短則幾秒，長則40多秒。小區水壓不穩定，還導緻67戶住戶集體投訴。

有些小區雖然二次供水滿足了水壓的需求，但是由于二次供水需要定期清洗水箱，但很多物業往往不作為，不會定期清理蓄水池，這就導緻很多時候供到高層住戶家裡的水會很渾濁，有時候裡面還會有小蟲子。高層住宅水壓小、水質差的情況，嚴重影響了高層住戶的日常生活。這樣的案例不在少數，大家上網随便一搜索就可以發現很多類似情況。

我們不止一次說過，現如今的房價已經嚴重和居民的工資收入脫節，這就意味着很多人購買一套房子需要積攢二三十年，換言之絕大多數的人一輩子可能隻有一次購房的機會。因此，購買一套較為完美的房子，幾乎是每個人的夢想。地段、交通、配套、開發商、物業等通常是很多人首要考慮的問題，因為這些會最大程度決定房産未來的升值情況。對于戶型、樓層、公攤、層高、朝向這些真正關系着未來居住體驗的項目，很多購房小白往往很容易忽視。這就導緻很多人，在買房不久後就會後悔不已。尤其是樓層選擇的錯誤，将會在後期的居住使用體驗中産生很多問題，這些問題往往會讓很多人住得鬧心。

所以，購房時長遠考慮還是非常有必要的。那麼到底什麼樣的樓層才是最合适的呢？建築工程師以及過來人給出了經驗：多層住宅，3、4、5樓是最舒适的樓層；小高層住宅，4-10層性價比最高，居住體驗也最好；此外，如果非二三十層的高層住宅不買，過來人建議購房者選擇相對較低的樓層，6-12層最合适。

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!