最近總有人問我，天通苑能不能買？這事在之前直播裡多次說過，天通苑體量大，畢竟18個區，沒法一概而論。

當然有值得入手的好院落優質戶型，也有炒房教主歐神購入的東區步梯超大面積的天坑。

剛巧看到了歐神的最新發言，言語間看出他對天通苑選籌的迷之自信。那好，今天敞開心扉聊一下天通苑的老破大。

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首先，歐神是誰？圈外人可能不熟，普及一下:

歐神的筆名是yevon_ou，房産知名社群『水庫論壇』的創始人。水庫論壇之前曾是國内房産自媒體第一大号，後來被和諧了。

在炒房領域，歐神是國内名氣最大的KOL之一，也被粉絲稱作『炒房教父』。關于他的傳奇過往，三天三夜說不完，回頭單拎一個系列講。

因為歐神的個人IP很強，近五六年有上萬名投資者前赴後繼跟他的思路在多個城市買房，也有數千人買了他的柬埔寨土地項目。

至于他在天通苑和康城的選籌，大緻描述一下：

在北京昌平的天通苑，歐神買的是接近300平的步梯頂層複式。

在上海闵行的康城，他同樣買了250平以上一樓帶地下室的房子。

在歐神的幾十套京滬倉位中，有不少是類似的大面積低單價老房子。

今天不評價歐神的其他操作，單論他的『天通苑老破大』理論是不是靠譜？

他一直在建議老手打“鬼牌”，認為天通苑的頂複步梯老破大單價足夠低，買完可以慢慢等買家。按照歐神此前在各個場合的表述：

2016年，他買的其中一套是天通苑東一區293平的老破大，總價是368萬，重點還是頂層的步梯，買入單價算下來1.26萬左右。

别太驚訝，一個年代一個價。天通苑東區有不少超大面積的步梯頂複，當年的成交價很多是在1.2到1.5萬之間。

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地球人都知道，那兩年北京房價漲瘋了。

因為到2017年，我們再看東一區的成交，已經有一些200多平的頂複的成交價已經破了2.5萬。

你會發現，如果2016年早期買了一套天通苑的步梯頂複大房子，2017年再看成交價，确實有70%的漲幅入賬。

2016年是個轉折點，3月份的單月交易量就突破了3萬套。那年北京的二手房網簽總量達到27.2萬套，創下了京房成交的曆史第一高。

你要知道，那波從3月開始大家就在忙着搶房子。市場情緒被充分調動了，購買力從強區域搶到弱區域，從最黃金的樓層搶到頂樓和一樓。

很快，北京二手房不夠賣了。北京房東那年是真忙，忙着不停把價格往上調。

所有房子都漲了，這其中包括了天通苑最難出手的步梯頂複老破大，有些房子出現了不到兩年價格翻倍的場面。

歲月如梭，一下來到了2022年。天通苑又老化了5年，而在售的238平頂複老破大價格挂到2.3萬還沒成交，價格倒是停留在5年前，像是被時間封了印。

按大中介的說法，想按單價2萬以上成交需要碰運氣，因為客戶群體太狹窄了。就說幾個原因：

1.你想，天通苑就是以亂著稱，真正追求大房子的改善群體誰會考慮買這樣的小區呢？

2.真要買大四室和五室的家庭，有太多是三世同堂。步梯到六樓，年輕人都懶得爬，讓老人怎麼吃得消？

3.頂樓本身有硬傷，冬冷夏熱是常有的，漏不漏水看的是運氣。尤其在北方，大家從觀念上對頂樓就極度不認可。

多重因素疊加，導緻這幾年天通苑大面積步梯頂複賣的很差，有的戶型甚至一年賣不出一套。

天通苑的真正客群是剛需，但對于接近300平的房子，哪怕單價是2萬出頭，總價得要600萬，總價又超越了純剛需的承受範圍。更何況，很多年輕小白領甯肯買北七家的新房，也不願住天通苑的保障房，且天通苑20年房齡的老房子越往後保值性越差。别問為什麼，北京市場跑多了自然就知道。

買到硬傷貨，勞心且虧錢。隻有周邊房價都漲了，天通苑最難賣的老破大才有機會小漲，行情冷淡時更是連看房都無人問津。

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今天看歐神的老破大，上次的漲幅還是2016年。當時的闆塊輪動起于15年下半年，從強勢地段開始，光說在昌平，回龍觀是真正的價格風向标，天通苑那輪漲幅是相對滞後的。

等到天通苑中小面積段的流通房源漲完了，最後才輪到200多平的老破大往上來一波。隻有在這種級别的牛市裡，此類低單價的老破大才可能跟上大盤。

但注意，就在那輪漲幅的尾聲，也就是2016年12月14日，中央經濟會議提出了四個大字：“房住不炒。”

作為共和國首都，你還指望北京在未來幾年能出現如2016年的牛市嗎？如果身邊有人還在做夢，建議盡早把他叫醒。

上層隻想讓樓市平穩發展，工具箱裡的調控手段是多種多樣的。也不要扯什麼通貨膨脹理論，房價說不讓你動就得憋着。

就說去年北京也有小幅上揚，天通苑是漲了。像天通苑中苑的優質兩居戶型相比去年漲了接近15%，而200多平步梯頂複是啥樣？

事實上，長期挂着就是沒幾個人看。想要快速賣出，比較靠譜的方法隻有把價格一降再降，沒有骨折價就很難碰到有緣的買家。

真正靠譜的投資至少要保證一定的流通性，或者說本金投入小，潛在的收益率極高，歐神買的老破大顯然都不符合。

說到這，我知道一定有人要跳出來說要加杠杆入場，用經營貸結合gpgd的方式低首付拿下，看起來本金就能少投入一點。

暫且不說評估價能不能做高，你可以拿房号找銀行評一下。

單看首付部分每年的資金成本就有5%，加上交易種涉及的的稅費、土地出讓金以及各種服務費。沒有大漲的話，保本都難說。

想靠天通苑老破大賺錢，隻能賭長持暴漲，做好持有到海枯石爛的準備。

在當前房地産形勢下，買入硬傷房投資的話，除非你的底倉很強，對一般人來說就和賭博沒有差别了。

最後講個趣事，歐神在前幾年回答粉絲提問時，預測過：

天通苑東區樓梯頂複2025年單價到10萬，有電梯再加成10%-20%。

截止當前，這種房子的成交價仍隻有2萬出頭，按歐神的判斷，你認為到2025年能漲四五倍嗎？

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