“Surprise！”

弘文華唐？

華唐名邸！

今天這篇文章寫于五個月前，當時剛寫完前灘紅盤東方悅耀的詳細解讀，得知前灘華唐名邸（原名：弘文華唐公寓）将對外出售，于是喜出望外寫下此文，便一直在等它定價、等前灘再次升溫到沸點。現在終于等到了，原因是我剛得到了三條重磅消息。

【實錘消息】

“今秋，注定又是前灘收獲的季節，新一輪前灘熱潮已然湧來。”

讓我作此感慨的三條重磅消息，概括起來：

一、晶萃名邸，上周剛剛結束火爆的認籌，共計認籌約970組，總套數306套，認籌比例達到 1 : 3.2，讓大家又看到了那個熟悉的前灘盛況。

二、弘文華唐，原計劃自持的高端租賃樓盤，陸家嘴集團本月即将正式對外出售，并更名為前灘華唐名邸，已确定定價為10萬 /㎡；

（群裡一直喊着要去看樣闆房的寶寶們，鞋子可以穿起來啦！）

三、陸家嘴集團2019年度前灘推盤計劃，先不告訴你。

之所以說關于華唐名邸的消息是重磅，不僅因為樓盤本身備受關注，而且這個産品的品質和戶型面積，标志着前灘即将邁入豪宅時代，享受型自住産品将成為前灘市場的新常态。

之所以要強調這點，是因為之前前灘熱銷的樓盤都是中小戶型，并且大多與商業辦公功能複合，這容易給大家一個錯覺：大家置業前灘就隻是沖着規劃和學區來的。

實際上，前灘，一直是有高端住宅産品的。

華唐名邸項目位置 @鬼話寶

前灘每個住宅産品的檔次，在規劃批複時就基本确定了，這一點我在《陸家嘴集團的二胎》一文内解釋過。隻不過前灘大量的中小戶型産品率先建成開賣，才給大家這個錯覺。而如今華唐名邸開售，加上即将竣工的三湘和格力，高端住宅産品将逐步引領前灘市場。

其實在當時得到官方确認之前，鬼話寶對于外界關于華唐名邸由租轉售的傳聞不以為然，因為華唐名邸一直是陸家嘴集團的“心頭肉”，計劃作面向國際家庭的高端租賃式公寓，作為優質資産自持的。

為什麼說它是“心頭肉”？

鬼寶記得第一次看到前灘規劃圖的時候，出于一名剛需城鄉規劃師的職業敏銳，一眼就聚焦在了這兩塊居住用地上。因為它們處于前灘的“心髒”位置，是距離軌交站點最近的住區，周邊公共服務設施集聚，而且共享小黃浦濱水綠地。

前灘項目彙總規劃圖 & 兩個樓盤位置 @鬼話寶

果然不出所料，晶耀一期剛開盤就一搶而空。

而華唐名邸因為當時不對外出售，得以被陸家嘴集團珍藏至今。

如今由租改售，對廣大前灘粉來說當然是喜聞樂見的。至于原因，估計是此前陸家嘴集團在九宮格又獲取了四塊優質租賃地塊。

“前灘一哥？”

說到前灘現在的“一哥”，大家的第一反應估計都是晶耀一期，可能也有人會說中糧，但是從區位來看，晶耀地處前灘版塊心髒位置，憑這點就能穩居一哥。

但如今，華唐名邸橫空出世，它能否成為新任“前灘一哥”？

華唐名邸，這個樓盤對多數人來說比較陌生，即使是關注多年的前灘粉也不清楚它的情況。鬼話寶獲得了進入項目内部參觀的機會，并趁此機會為大家帶來獨家詳細介紹。

前灘，在上海的區位

還是那句話，“買房最重要的三個因素是......區位、區位和區位”。

前灘，和陸家嘴同為CBD，同處黃浦江凸岸，同為中央活動區，用地規模相當，産業功能互補，起點高，投入大，被稱為“陸家嘴2.0”。

前灘不會成為第二個陸家嘴，但可能比陸家嘴更好，尤其是在城市活力、産城融合、整體開發、地下空間聯通、交通組織等方面，這是後發優勢。

前灘區位圖

前灘規劃的具體内容，之前已經詳盡解析過了，我就不重複講了，新來的寶寶請自行學習：

置業前灘必讀貼：

前灘規劃，多的是你不知道的事（上篇）

前灘規劃，多的是你不知道的事（下篇）

陸家嘴集團的二胎，快生啦！| 前灘，不為人知的“前世今生”

華唐名邸

在前灘的區位

說完前灘在上海的區位，再說華唐在前灘的區位。

既然是現房，就直接看衛星圖了，因為所見即所得。

衛星影像圖 @鬼話寶

距離軌交站點350米：

步行5分鐘可達四軌交彙（6、8、11、19号線）的東方體育中心地鐵站。

鬼寶猜測在平家橋路耀體路路口綠地建成後，有可能會在綠地内增設出入口，屆時距離華唐名邸隻有約200米，可能是前灘距離地鐵最近的樓盤之一。

直通對岸徐彙濱江：

小區相鄰的南北兩條道路（高青西路和海陽西路）均直通越江隧道出入口，可達性極強。駕車經隧道至徐彙濱江僅1.5公裡。對于經常需要浦西浦東兩頭跑的人來說，十分便利。

交通可達性 @鬼話寶

為了讓大家能更直觀地看清前灘全貌，鬼寶用了幾天時間将搜集到的前灘各個地塊的規劃設計方案，結合實際建成情況，建了一個“1 : 1”比例的前灘城市空間模型。

并且，我還将大家最關心的，周邊重要的公共服務設施标注上去，繪制成了全網第一張展現前灘整體魅力的、美美的圖紙。

（需橫屏觀賞）

魅力前灘 @鬼話寶

從圖中可以看出，前灘的公共服務設施集聚，對華唐來說更都是步行可達。

來看一下，華唐名邸的“五分鐘生活圈”：

距離南面社區服務中心 36米：

就在街對面，一步之遙能享受日常生活服務，家庭生活便利。

距離南面XXX幼兒園 100米：

幼兒園緊鄰着社區服務中心南側，也在街對面，每天接孩子回家路上可以順道買晚飯食材，生活溫馨、便利、美滋滋。該幼兒園據傳為某家喻戶曉的優質幼兒園。

住區環繞，居住氛圍濃厚：

周圍有六個居住小區環繞，西側有晶耀名邸，南側是晶萃名邸（49）、錦繡臻品（50）地塊，東側依次為海航、逸品和悅耀。

生活設施配套 & 附近住區 @鬼話寶

距離太古裡和晶耀前灘 250米：

華唐名邸位于太古裡和晶耀前灘，這前灘兩大核心商業綜合體中間位置，未來街區活力十足。

商業配套 @鬼話寶

距離基督教湧恩堂 20米：

華唐名邸原本規劃是作為國際家庭居住的社區，所以距離惠靈頓國際學校和教堂都很近。

湧恩堂實景 @鬼話寶

距離小黃浦濱水綠地 20米：

門口就是占地超過4萬平方米的小黃浦濱水綠地，估計今後又是一處飯後散步、廣場舞的好去處。

距離前灘休閑公園 680米：

前灘休閑公園内可欣賞江景，是周末帳篷野營勝地。還有鳗鲡嘴兒童樂園，非常适合親子活動。

生态綠地環繞 @鬼話寶

學區 大概率：

最後一條，卻可能是大家最關注的一條。

華唐名邸，同樣大概率是華二前灘學校的學區，距離學校僅450米，比已經确定是學區的東方逸品、悅耀、中糧都近。

由于華唐名邸是現房，可以直接辦産證落戶。

居住小區

在分析小區前，先用30秒看看鬼寶的航拍，感受下小區實景：

小區實景航拍 @鬼話寶

華唐名邸，是前灘至今開盤的住宅項目裡容積率最低的。

（容積率是指地上總建築面積與用地面積的比率，反映的是環境的舒适度。容積率越低，居民的舒适度越高）

規劃情況：

純住宅用地，占地面積1.59萬㎡，容積率2.5，建築限高60米

房源情況：

四棟低于16層的小高層闆樓，總計212套，70年産權住宅

項目情況：

2017年7月竣工，套内已完成精裝修。

物業公司：

陸家嘴物業

網絡截圖與實際或有出入，僅作示意

日照條件良好

該小區住宅均為小高層，但棟距最大達到50米，日照條件良好。

鬼寶把周邊所有構成日照影響的地塊，包括海航、在建49、50地塊的設計方案考慮在内，用專業日照測算軟件，測算了一個日照結果：

日照測算圖（底層） @鬼話寶的測算

從測算結果可以看到，小區内的整體日照條件很好，底層日照時間普遍達到了4小時 、5小時 甚至6小時 的日照條件，比如2#樓的邊套（04室）更是達到了7小時滿日照。（非官方測算，僅供參考）

新來的寶寶如果看不懂日照測算結果，請翻閱往期文章。

封閉式小區

該項目是前灘少有的純住宅用地，是大家普遍比較中意的獨立封閉式小區，隐私性較強。

綠化率

實地參觀感受下來，小區的綠化率很高，喬木灌木草坪覆蓋率很高，景觀配植種類層次較為分明。

配套設施

小區内有專門的幼兒活動場地，這在前灘着實很罕見。

地下有兩整層停車場，機動車位與住戶比例約1:1。

住宅樓宇

“原來它也是個小區啊！”

公建式住宅外觀

好多寶寶對華唐名邸不熟悉的另一個原因是：沒發現它是住宅。

來比較下公建式住宅和一般小區的住宅樓的外觀：

華唐名邸的外觀十分素雅整潔，各個面都是完整的矩形，門廳入口大氣、私密，看上去有種高級感。

這就是住宅公建化設計，是為了城市界面形象的美觀而提出的規劃設計要求，主要出現在城市重要地段（如CBD、RBD）、城市主要道路兩側等，一般立面較為簡潔，在國際上是很流行的一種做法。

就像我上一篇文章裡分析的，前灘欲與國際接軌，做了很多實驗性的、有突破的嘗試，比如開放式的小區、公建式的住宅立面等等。

鬼寶已經習慣了美國城市的類似做法，覺得華唐名邸外形挺前衛，至于國人是否能很好接受，就看市場的檢驗了。

戶型篇

“比想象的好”

住宅公建化在保證城市界面美觀的同時，往往會犧牲戶型的均好性。原因很簡單：一整棟立方體，不能凸出不能凹陷，所以設計的限制較多。

但是實地踩盤下來，感覺戶型比想象的要好。

115-124㎡ 兩室兩廳兩衛

這是全小區最小的戶型，一共才20多套。

優點：

1. 動靜分區：減少相互幹擾，生活舒适

2. 南北直通：有利于空氣流通，房間除濕

3. 雙套房設計：均有獨立衛浴

4. 廚房空間寬闊：寬闊且與餐廳開放互通

5. 儲藏室較大：雜物收納，釋放空間

缺點：

1. 次衛是暗衛

2. 戶型有折角，好在是鈍角，沒有壓迫感

這個戶型總體還行，而且門檻低、數量少，所以可能還是會比較搶手，大家抓緊自己去現場看啦。

138㎡~148㎡ 三室二廳三衛

這個戶型的房源套數約42套，占整個樓盤的20%左右。

優點：

1. 戶型方正

2. 十字布局：動靜分區，減少交通空間浪費

3. 南北直通：有利于空氣流通，房間除濕

4. 兩廳空間寬闊規整：可以看着孩子騎兒童車在兩廳間穿梭

5. 客廳有超長展示背景牆，可以塑造出典雅的氛圍

6. 主卧帶大陽台

7. 公共衛生間：位置合理，可供來訪客人使用

8. 幹濕分離：兩個卧室的衛生間都幹濕分離

缺點：

1. 卧室隻有一間朝南

2. 次衛是暗衛

196㎡~207㎡ 四室兩廳三衛

該大平層戶型均為邊套，是樓盤的核心主力戶型，占比43%左右。

優點：

1. 戶型規整

2. 五開間朝南：朝南超長面寬

3. 朝南的大橫廳：兩廳均朝南，且兩面采光，空間開敞具有活力

4. 門口玄關：室内外的過渡空間

5. 邊套：朝北次卧有兩個朝向的超大采光面

6. 南北通透：有利于空氣流通，房間除濕

缺點：

1. 沒有公共衛生間

2. 卧室隻有一間朝南

改善建議：（僅供參考）

1. 将次衛1改為公共衛生間，将其開口改在走道上，便于客人來訪時使用，保護隐私

2. 将次卧1與書房交換位置，取決于你家的次卧和書房哪個使用頻率更高

@鬼話寶的鬼畫

關于這個戶型，我還要特别補充一下。

不僅是因為它是這個樓盤的主力戶型，更是因為它補上了前灘住宅市場的一個“生态位”。

亞裡士多德說過，“上帝厭惡真空”。

如果把前灘的住宅市場想象成一個生态網絡的話，那麼每一個火爆的樓盤都是生态網絡上的一個超級節點，這些節點都連向一個個不同的戶型，這就是前灘的“生态位”。

在這個網絡上一旦出現了空白的生态位，那就是在邀請别人去填補它，它的稀缺價值馬上就會得到體現。那我們來看看前灘的“生态網絡”上，有沒有這樣的“生态空位”呢？

@鬼話寶數據來源：前灘毛哥

@鬼話寶數據來源：前灘毛哥

顯然，200平左右的面積段在上海并不罕見，但在前灘住宅市場仍然很稀少，四室兩廳三衛的房型功能性也非常強，相信會是個不錯的選擇。

263㎡~273㎡ 四室二廳四衛

這是華唐名邸最大的豪宅戶型，該戶型跨兩個單元，聽說總共才14套。

這個戶型面積段在整個前灘更是絕無僅有（即使是還沒開的三湘，它的戶型也是直接從215㎡跳躍到了385㎡，沒有中間面積段的戶型）。

優點：

1. 極其寬闊的兩廳空間，超長展示背景牆

2. 南北通透：有利于空氣流通，房間除濕

3. 動靜分區：活動區與休息區分隔明确

4. 東西兩側兩扇門，有四部電梯可供選擇

5. 中西式廚房分離：中式廚房和西式廚房，避免油煙影響

6. 儲藏空間豐富

7. 長直走道的兩側牆面可作為書畫廊或家庭展示牆

缺點：

1. 客廳很開闊，但不規整

2. 餐廳與客廳間有一根立柱

改善建議（僅供參考）：

1. 用花牆等軟裝手法将廳内立柱與牆體連接，形成餐廳較獨立空間；或者像圖中樣闆房的做法，在柱子表面貼上鏡面材質，消隐自身的體量，融入環境。

2. 由于書房裡也有衛生間，可以根據需要改成朝南次卧

華唐名邸還有一個特點：

剪力牆（圖中實心部分）都位于四個角，中間的大量牆體隻是隔牆，戶主可以重新分隔，不會影響結構受力，所以戶型改動較為靈活。

關于定價

華唐名邸，作為前灘唯一現房樓盤，是前灘第一個不受限價的樓盤。

在我眼裡，它更重要的意義是讓大家看到一個真正由市場決定的，撕掉打折限價标簽後的，前灘“原價”。

那麼，

華唐名邸到底值多少錢呢？

這個問題很難，難到什麼程度？我開篇就說這篇文章是五個月前寫的，但遲遲未發布，就是在等定價。因為就算我把版塊規劃、樓盤、戶型分析得再精彩，沒有明确的價格，還是沒法給出客觀的建議。

為什麼會這麼難？要是換做普通民營地産開發商：

“不限價？而且不急着回款？”

“當然往高了賣鴨！”

一般開發商在資金壓力較小的情況下，定一個市場能接受的最高價格，讓利潤最大化，這點無可厚非。尤其是以華唐名邸的位置和自身品質，最多賣得慢一些，總能賣完的。

但要做這個決定對于陸家嘴來說，并不容易。賣低了吧，項目不劃算；賣高了吧，又怕影響整體限價的社會環境。

陸家嘴集團作為一家負責任的國企，既要自負盈虧，又要承擔一部分社會責任，想必是經過了激烈的思想鬥争、權衡再三後，才做出這個最終的定價：10萬 （含二手稅費）

這個價格低于此前網上傳說的11萬均價，但也突破了前灘以往8-9萬的限價。

首先，就樓盤本身的定位和品質而言，高于前灘過去樓盤的均價是合理的。

難點是，高多少合适？

最簡單的思路，參考同等區位、同等檔次的樓盤的價格。

毫無疑問，隻有隔壁晶耀名邸一期了。但是，晶耀一期當時的價格是在限價條件下的，并非由市場供需關系所決定。

那就看二手成交價，晶耀一期今年二手成交過三套，成交單價為10.9-11.8萬/平方米。注意這是下家到手的價格，不滿五不唯一的稅費是挺高的。

這幾套賣出的晶耀是不是值這個單價，我不妄加評論。買家也許非常看好其投資價值；也可能是家裡孩子急着讀書，一定要買現房落戶；還可能隻是特别喜歡這個樓盤。但無論如何，說明市場有一定需求，而且可以接受這個價格。

再回頭看華唐名邸這個價格，又覺得好像有點道理。

“搖号嘛？”

華唐名邸雖然是新房，但已經取得大産證，因此不需要再次報批取證、也不被限價，也不需要搖号，重複，不需要搖号！

如果有打算入手的寶寶一定要開始籌備起來了，等樓盤正式對外後，先到先選哦。

注意，必須預約才能看哦！

為大家要到了，官方獨家預約電話，詳見文末。

“好吧，告訴你”

既然你誠心誠意地看到最後了

那我就告訴你

第三條重磅消息

陸家嘴集團今年計劃推出的前灘樓盤共4塊，除了大家已經知道的33地塊（東方悅耀）、39地塊（華唐名邸）、49地塊（晶萃名邸），還有50地塊（錦繡臻品）。

其中東方悅耀還有部分房源在售，晶萃名邸的戶型很好，華唐名邸即将面世，錦繡臻品則有較多小戶型，各位敬請期待。

鬼話寶的預算在前灘隻能是小戶型，所以很期待錦繡臻品。

以上是陸家嘴集團制定的2019年銷售計劃，目前正穩步按計劃實施。

鬼寶還發現了陸家嘴集團命名前灘樓盤的規律：

“名邸”系列，“晶耀名邸”、“華唐名邸”、“晶萃名邸”、“尚峰名邸”，凡是陸家嘴集團旗下在前灘的住宅項目地塊，如果是純住宅用地的話，均命名為“名邸”。換句話說，“名邸”系列是陸家嘴集團在前灘的高端樓盤系列。

更多現場視頻、照片及後續的具體信息如單價和開售時間等，群主鴨也會在讨論群内時時更新，強烈建議對陸家嘴集團今年四個樓盤感興趣的寶寶自行掃描二維碼加入前灘讨論群，以免錯過相關消息。

想置業前灘的寶寶們，請持續關注公衆号，并查看往期精彩前灘規劃解析哦！

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這個盤比較特殊，

不搖号，先到先選，

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