小店經濟可真香啊！

9月20日，在LINK2020智慧生态經營大會上，移卡聯合艾瑞咨詢共同發布《小店經濟活力報告》。艾瑞對18-50歲的核心從業人群進行調研，結果顯示，目前37%的民衆已經開了小店，對于未開小店的人群中，有71%的民衆未來有開小店的打算。數據顯示，咖啡廳、奶茶店、甜品店、面包店、花店、書店最受人群青睐。

人人都有開店夢，但想要實現夢想，買或租到一間合适的商鋪是重要的第一步。在解決“租金”這一大問題前，還有一座叫做“轉讓費”的大山等着你逾越。

此前，我們也講過許多關于店鋪轉讓的注意事項，更多的是關注“轉讓合同”與“轉讓流程”，幫助大家在交易過程中避坑，而今天，我們着眼于店鋪博弈的核心“轉讓費”，聊一聊“轉讓費”該如何計算。

百度百科對于轉讓費的定義是這樣的：

轉讓費指的是租戶在店鋪租期内（未到期）征得房東同意後将房屋轉租，把和房東之間的租賃剩餘期限，連同租戶的裝修、原來購買的設備、經營的項目（貨物、加盟許可費、其他無形資産）等，一并轉給下一個租戶，其向下一個租戶收取的超過應收取房租的費用。

合理的轉讓費一般包含有形資産和無形資産。

商鋪的有形資産指的是店鋪的裝修、廚房設備、桌椅闆凳、空調冰櫃收銀系統、産品技術、剩餘原材料等，這些都是店鋪原始遺留的硬件設備，我們通常所說的轉讓費就是上述的這些内容，但在實際轉讓中，轉讓費往往遠高于這些，包含了許多“無形資産”。

轉讓人一般都會将客流量、租金優勢、合同期長等作為談判的附加砝碼，擡高轉讓費用，有且不限于以下這幾類：

• 原店面的口碑和客源：如果接手轉讓商鋪後，做的項目和原先的差不多，那就能夠承接原店的部分口碑與客源；

• 剩餘的租賃期限：在房東同意的情況下，原店簽約合同中未使用的租賃期限，能夠順勢轉移；

• 商鋪的有限續租權：許多優越位置的店鋪的轉讓費一般都很高，價值點即在于店鋪到期後的優先續租權利；

• 對現有權益的繼承權：目前的租金水平、交租方式、水電費用等。

轉讓費并沒有一個完全系統化、流程化的核定方式，完全是轉讓方的個人行為，轉讓費的多少都必須遵循轉讓方的個人意願來定。作為承租方，我們無法幹涉轉讓費的敲定，但是我們可以從多個方面評判轉讓費用是否合理，以此進行談判。

轉讓費值不值？這裡有幾個評估标準：

店鋪硬件設備價值幾何？

通過對店鋪的實地考察，我們能夠大概了解現有店鋪設備的數量，以此推算初始采購價格。而從目前的商鋪裝修情況，我們也能夠初步估算商鋪的裝修資金。由此，可以對于商鋪内有形資産的價值與市場價格做到心中有數。

如果這部分資産的價值，在轉讓方要求的轉讓費中，占比還不到一半，那麼這筆轉讓費顯然是偏高的。

店鋪地段保值嗎？

地段是商鋪的靈魂，決定着商鋪生意的收益情況，敲定轉讓費的金額的過程，也是在衡量商業空間的價值，同樣，今後如果需要再轉讓，地段也是影響下一個承租人是否願意接手的重要因素。

這裡要求承租方對于商鋪所在的商圈未來發展進行一個預估，看未來發展趨勢是上升還是衰退，這影響着轉讓費保值的空間有多大。如果是繁華商圈，那麼整體發展趨勢總體還是向上發展的，未來轉讓難度也會比較低，轉讓費的保值空間就會大一些；如果是老商圈或衰退階段的商圈，保值性就沒有那麼穩定。

58妹傾情提醒，這四類商圈的保值性不高，轉讓風險比較大，不建議接手。如果一定要承租，則可以在洽談轉讓費的時候，争取更大的議價空間：

• 學校老校區：學校是熱門商鋪選址地，不過在學校争相新建小區的情況下，許多老校區的功能性正在弱化，這些地方的保值性會比較差；

• 規劃中的地鐵或道路沿線：地鐵建成後對地鐵口附近的商家來說是好事情，但是在修建過程中會有一大批店鋪會跟着遭殃，會面臨修路、圍牆等尴尬局面，生意情況必定慘淡。

• 區域功能弱化的老商圈：黃金發展期過去後，老商圈會面臨慢慢過氣的場面，高租金、低客流成為壓垮店鋪經營者的巨石；

• 面臨拆遷的城中村：城市更新的熱議話題，拆遷更是備受關注。在誰也不确定什麼時候會拆遷的情況下，轉讓風險會很高。

綜合衡量租期與租金

轉讓費和商鋪的租期也有比較高的關聯度。許多地方對于轉讓費的評定，默認是差不多等于一兩年的商鋪房租，最好地段的轉讓費也不能超過三年房租。

同時，剩餘租期也是衡量轉讓費合理性的一個關鍵。如果商鋪租期僅剩一年，那麼商鋪經營的不穩定性也比較大，轉讓費過高顯然是不合理的。

最後，對于轉讓費的定價，58妹提供一個可量化的計算公式：

轉讓費=（接手時的轉讓費 裝修、硬件投入費用 經營/地段等升值情況）×折舊率

折舊率可按實際經營情況進行遞減，以餐飲行業為例，以半年為基準，遞減10%到20%不等，具體需要看店面整體的折損情況而異。

以上，為大家評定轉讓費提供了一個可參考的依據。不過，轉讓費的高低最終還是取決于店主個人意願，以及你的談判技巧，當然，真誠最重要。

願大家的“開店夢”早日實現。

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