“洋房底樓的花園，到底占沒有占用業主的公攤面積？”

“建築規範上的驗收建築面積，是否把底樓花園也進入了一樓計容面積？”

“如果未進入計容面積，開發商賣給一樓業主獨家享用，是否侵犯了其他業主的公共區域權利？”

關于洋房一樓的花園，近期，很多業主提出疑問。搜狐焦點重慶站記者調查發現，很多洋房小區的底樓花園，其實沒有寫入一樓業主産權證，它在法律上還是屬于公共的。

對此，很多人肯定震驚了！

買房者的顧慮：多花了錢，權利能否保障？

要買或者已買了底樓花園洋房的人，存在着哪些隐憂？先說兩個例子。

案例一：市民李小姐在某樓盤購買8 1洋房，她是特别喜愛養花，希望有個花園。她看中了底樓贈送的70平方米前庭後院，交了8萬元的定金，可是當她前去樓盤簽合同時腦袋就蒙了。

原來，合同上根本就沒有開發商承諾的贈送底樓花園的文字，售樓小姐說，“這是每個樓盤的銷售慣例。”

李小姐要求對方簽訂補充協議，開發商拿出了補充協議，上面寫的是底樓花園是公共綠地，花園交一樓業主綠化，而且隻字不提使用權一事。李小姐感到很無助，猶豫着這個合同能不能簽。

案例二：家住江北某小區底樓花園洋房的陳女士最近很郁悶，他們家在花園裡裝了小亭子、假山，還養了雞和鴿子。沒想到有樓上業主找上門來，說他們家噪音大，而且花園是公共綠地，不能随便修東西，必須拆了。

陳女士說，“底樓花園就屬于我們家的，修什麼還不是我們來決定？”她說，買房子時開發商就曾明确說底樓花園屬一樓業主使用。而且底樓戶型要比樓上總價多出幾十萬。

“如果花園屬于公共的，我們家絕對不會買這套房子的。”她說。

銷售方的說辭：約定俗成之事，不會有争議

據了解，重慶乃至全國很多城市的住宅小區中，洋房底樓花園與一樓住宅連帶一起銷售，成了行業流行做法。通常1樓和頂樓因為帶底樓和屋頂花園，總價要比其他樓層高出數十萬，如果是底躍和頂躍，可能還會高出百萬。

購房者似乎對此也比較默認。大家覺着，底樓購買者因為出錢多，自然使用權也歸底樓業主使用。緻于法律是如何界定的，能否保證底樓業主花園的使用權，似乎沒人去追究。

某樓盤銷售主管對搜狐焦點重慶站記者說，這個不應該是有争議的事。她說，“我們賣房時，也有業主主動問起，買了底樓，花園的使用沒寫入産權證會否沒有保障？我們說，畢竟每一層房子的價格不同，你享受的資源也會不同。而且到時花園一封，誰會無聊跑你家園子裡去。”她說，“這是行業普遍約定俗成的事，沒有誰會去鬧。”

外地糾紛層出：花園不能随意處置，違者拆除

實際情況并非該銷售主管所言的沒人會去鬧。近兩年，在全國多個城市包括西安、佛山等地均爆出有關底樓花園糾紛事件。

比如，西安某小區一樓不少住戶将底樓花園圍上栅欄，鋪上水泥，擺上搖椅，有的還種了菜、搭起房子。對此，物管表示，雖然花園屬開發商銷售贈送部分，但權屬不清。隻能對自行圈地修建的業主提出勸告，發放整改書，并到相關部門進行報備。除此之外，也沒有其他辦法。

在佛山，某小區十多戶底樓業主都對底樓花園進行了改造，有的将所有樹木移走，還有的花了十多萬鋪設水泥地面、瓷磚、涼亭假山等。為此，有業主集體維權，要求“還我一樓花園”。

而底樓業主也不“依教”，拿出了當時購房簽訂的補充協議，上面标明底樓花園歸一樓業主單獨使用，其他業主同意放棄占有、使用、收益、處分等權利。而這一份補充協議，其他業主也簽訂過。

最終事情鬧到了城管部門，城管對違建的業主發出《行政處罰決定書》，責令當事人自行拆除違法搭建。

法律界人士： 花園屬權利所有人共有，底樓業主有風險

那麼，依據相關法律如何看待底樓花園使用權一事？《物權法》規定，“建築區劃内的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。”

法律界人士分析，一般情況下小區綠地歸屬首先是推定為業主共有。市民在購房時，如遇到開發商贈送花園綠地的情況，一定要寫入購房合同，并要求其将此内容在相關行政機關進行權屬登記、備案，進行公示，以明确權屬。

重慶社會科學院法律所研究員郭振傑在接受搜狐焦點重慶站記者采訪時介紹，按照我國房地産銷售法律法規，開發商能出售的就是房産，花園是不能出售的。

他說，開發商之所以連帶花園銷售，隻是一種銷售便利，價格也相應賣得更高。他說，這也是一種約定俗成，是對一樓業主花園使用權的默認。

然而，他指出，“在法律角度上，花園還是權利所有人共有。一旦發生糾紛，還是會維護權利所有人的權利。因此，對于購買一樓花園洋房的業主來講，還是有一定法律風險的。”

他說：“作為底樓花園購房者而言，肯定要明确保護自己的權利，但法律規定不能銷售，因此這就是一種矛盾。”

權籍管理部門：與所有業主合同明确，相對較穩妥

據了解，近些年重慶因底樓花園洋房糾紛事件也曾有發生。前兩年我市某區縣一著名樓盤就曾遭遇一批業主投訴糾紛，開發商售房時在合同上承諾，一樓業主擁有底樓花園使用權，并答應在産權證上标示。

而在實際上，底樓花園使用權寫入産權證是不可能的，結果開發商被訴訟公堂，最終被判賠付業主數萬元。

我市房屋權籍管理機關人士介紹，在對底樓花園洋房使用權一事上，購房者反應還是比較大。

他指出，一個小區按照綠化指标，底樓花園通常都納入在公共綠地中，如果贈送給底樓業主，公共綠地指标就肯定不夠。

底樓花園是公共綠地，因此底樓業主使用沒有法律保障。樓下業主在花園中修什麼，一般樓上業主沒投訴就沒事，一旦投訴讓你拆就得拆。

這位人士稱，底樓花園業主要想保護自己的利益不受侵犯，有一種比較穩妥的辦法，目前已有樓盤實施。“樓盤在銷售期間，開發商與底樓購房者以及該樓層其他購房者分别簽訂合同附件，該合同附件明确底樓花園屬一樓業主獨家使用，否則就不會賣你一樓以上的樓層。”

法律界人士也認為，如果說大家共同簽訂合同，确認花園由一樓業主獨家享用，這就相當于争取到其他權利人的默認，放棄這一權利。這在法律上是允許的。

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