2017-07-10 兔幾 霸都樓市

驚天爆聞！融創斥資約632億元收購萬達13個文化旅遊城項目和76個酒店！（其中包括合肥萬達文旅城在内）。

計劃投資200億的合肥萬達文旅城二期、三期項目，是否會繼續順利進行？

融創和萬達的強強聯手到底會給市場帶來什麼？

看點

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驚天收購！融創632億元重金拿下萬達89個項目！

今晨9點，融創中國(0, -14.80, -100.00%)(01918)公告停牌，業内全猜測融創拟公布重大收購事項。

上午10點整，融創中國、萬達發布聯合公告，震驚業内！融創斥資約632億元收購萬達13個文化旅遊城項目和76個酒店！（其中包括合肥萬達文旅城在内）。

以下為詳細公告：

看點

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舉世震驚，萬達為何“賤賣”資産？！

衆所周知，萬達是全國知名的商業巨頭，文旅城更是萬達集團的一大特色項目，但是此次突然出手89個項目，讓人不不猜測其變賣資産的根本原因。

而且，小算一筆賬：295.75億元買13個萬達文旅項目，平均每個文旅項目價格僅為22.75億元。而2015年融創拿下合肥壹号院地塊才用了24.26億元！

一個已經成熟并盈利的大型文旅項目隻賣一塊空地的價格，萬達究竟怎麼了？

01

王健林回應：

降低萬達商業負債，轉型輕資産！

萬達變賣巨額資産，業内第一時間聯想到的便是前段時間沸沸揚揚的“萬達債務危機”事件。

6月下旬，各大網站爆出“萬達股票大跌，首富陷入危機。”等相關新聞，一時間引起社會各界關注，盡管後來萬達官方辟謠，但是關于萬達債務危機的讨論卻一直沒有停過。

今天的聯合公告發出後，王健林接受媒體采訪，他說：“萬達轉讓項目能大幅降低萬達商業的負債，這次回收資金全部用于還貸，萬達商業計劃今年内，清償絕大部分銀行貸款。”至此，之前網傳的萬達債務危機一說得到了肯定，同時王健林也向社會各界傳達了萬達将要轉型輕資産這一方向。

02

輕資産指的是什麼？

簡單來說就是，别人出錢，自己操盤！

早在2014年萬達就開始轉入輕資産市場。拿萬達廣場舉例，其輕資産模式便是：投資建設萬達廣場，全部資金别人出，萬達負責選址、設計、建造、招商和管理，使用萬達廣場品牌和萬達全球獨創的商業信息化管理“慧雲”系統。所産生的租金收益萬達與投資方按一定比例分成。

根據萬達集團2017上半年工作簡報内容中介紹，上半年萬達新發展項目28個，萬達廣場26個，萬達城2個。萬達廣場全部為輕資産項目，其中投資類輕資産項目14個，合作類輕資産項目12個。

萬達此次将自己的13個文旅項目91%的股權出讓給融創，又一次實現了輕資産、重運營，變身“小股操盤”的幕後掌控者。

03

為什麼要轉型輕資産？

不是因為萬達的重資産做不好，如果作為商業霸主都沒本事做好，那其它商業更沒法活了。輕資産、重運營還是萬達企圖擴張的一種方式。

01

萬達面臨轉型拐點。

截至目前，全國已有203座萬達廣場開業，商業規模全球第一。别的不說，光靠收租金，萬達就可以高枕無憂，但是萬達并不滿足于此。

當前，中國房地産已走到供需平衡的拐點，面臨又一次重大轉型時期。全靠重資産支持難度就越來越大，要想繼續快速擴大規模，就必須要轉型輕資産。

02

萬達具備所有輕資産運營的優勢。

對于輕資産運營模式來說，最重要的是品牌和運營能力，這對于萬達來說不具備任何難度。反之輕資産運營中投資成本大幅減少這一特點，對于萬達來說十分具有吸引力。在這種情況下，商業輕資産是萬達轉型的最好去處。

03

商業輕資産有益于萬達深入三四線城市。

早期萬達廣場的布局多在城市的核心區域，但是僅從合肥來看，萬達已經有意将觸角伸至地縣。

三四線城市地價便宜，首先可以低價拿位置最好的地。另外，三四線城市商業最難的為招商，但是萬達不怕！所以一旦有了萬達的品牌支撐，資本投入的一方根本不擔心未來收益，隻要城區人口夠多就足以支撐商業項目落地。

04

輕資産商業帶動其它産業。

輕資産商業發展速度越快，萬達院線及兒童娛樂項目等其它産業類型發展速度就越快，規模都将急速壯大，侵占市場。同時，萬達廣場以輕資産模式大規模擴大，對于萬達在除商業領域之外的其他業務上帶來更多的資源和更大的影響支撐。

04

股票大漲！

萬達轉賣資産未産生負面影響！

今天中午11:22，萬達酒店方稱：萬達與融創的協議沒有對萬達酒店發展造成影響。

在香港上市的萬達酒店發展（00169,HK）在今日盤中突然發力，股價漲幅一度超過155%。截至中午收盤，萬達酒店發展股價為1.13港元，上漲94.83%，半天成交額達7375萬港元。

對于融創與萬達這次事件，華美顧問集團首席知識官趙煥焱在接受21世紀經濟報道采訪時表示：融創中國并不會真的接管酒店運營，萬達此舉是為了打包旅遊業務，通過融創中國在香港整體借殼上市。

看點

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合肥萬達文旅城被收購，原計劃二期、三期還能實現嗎？

1

投資200億！打造合肥萬達城二期、三期！

去年年底，包河區區委四屆二次全體會召開，從會上獲悉：合肥萬達城二期、三期項目即将啟動，計劃投資200億元！

從合肥市發展改革委關于濱湖新區金鬥南路東側地塊改造項目備案的通知公布得知，濱湖新區廬州大道以西、貴陽路以南、環城北路以北、金鬥南路以東，總用地面積約360畝(以國土部門審核為準)，将進行綜合改造。

這些都基本上符合之前網曝的合肥萬達城二期選址。該地塊也緊鄰合肥萬達城一期，地塊内部有地鐵一号線丙子鋪站出口。

△疑似合肥萬達文化旅遊城二期地塊位置

此外，早在2016年9月24日的合肥萬達文化旅遊城開業慶典上，萬達集團董事長王健林就曾表示：将在一期開業後、再投100億啟動萬達城二期項目，全部建設大型創新室内遊樂項目，将在半年内動工，預計2至3年與合肥市民見面；與此同時啟動規劃合肥萬達城的三期項目。

△ 王健林緻辭

2

保持計劃不變，萬達城未來會是什麼樣？

根據萬達以往的遊樂項目，南昌萬達海洋樂園或許可以給我們一些參考的遐想。

（南昌萬達海洋樂園）

南昌萬達海洋樂園坐落于南昌市萬達文化旅遊城裡面的萬達茂内，是由美國著名設計公司TVS擔綱設計，韓國第一海洋館經營公司——韓華集團和萬達集體攜手打造的中國内陸地區的頂級海洋館。場館建築面積近四萬平米，水體量超過了兩個“水立方”；另外海洋生物300多種，魚類數量2萬8千尾。

（南昌萬達海洋樂園）

其中設置了包括熱帶雨林區、熱帶海洋區、冷水海洋區、海洋探索區、動物表演區五大展區，及海洋實驗室、球幕電影等互動設施。表演區體量堪比體育館，能容納2000人同時觀看表演；表演水池水深6.3米，儲水量接近3千噸，相當于1.5個标準競賽遊泳池。面向觀衆的是一塊長40米，高2米的亞克力，不僅能看到海洋動物們躍出水面，還能透過這塊巨型亞克力了解他們在水裡的姿态。

（南昌萬達海洋樂園）

從資料中可以了解，南昌萬達海洋樂園也有觸摸館、展示館、表演節目館等。合肥萬達文旅城海洋樂園有可能極大的參考南昌萬達海洋樂園。

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萬達住宅也牛逼，三年漲幅163.9%！

2013年底，萬達首開壕推2460套房源，單月銷量數千套，一舉奪得當年合肥市區住宅銷售套數、銷售面積、銷售金額第一。

2014年合肥萬達城銷售額近70億，位居合肥商品房銷售金額榜首，全國第二。

今年4月加推，從認籌到開盤，3天蓄客200餘組，開盤不到1小時，勁銷2.2億。

3年時間，萬達城房價上漲163.9%，從起初的7270元/㎡，漲到如今19188元/㎡，品牌溢價能力充分展現。

4

計劃不變！

合肥萬達文旅城未來依然最具吸引力!

根據萬達商業、融創中國的聯合公告内容可以判斷，萬達在文旅項目中仍占據“操盤地位”，公告也明确表示“規劃内容不變，項目仍按照政府批準的規劃、内容進行開發建設;項目建設不變，項目持有物業的設計、建造、質量，仍由萬達實施管控。”

所以，我們基本可以确定：合肥萬達文旅城項目未來規劃和發展不會因此受大影響，依舊會按照原規劃打造。

合肥萬達文旅城占地350萬平方米！規模在整個華東地區領先，同樣也是安徽最大、最好玩、最有趣的遊樂園！

這裡有世界上最高的立環過山車，有華東最大的互動電影樂園、星級酒店群、國際電影城、室外文化體驗區、大型舞台秀劇場、室内恒溫水世界、湖岸酒吧街等等。保持規劃不變，合肥萬達文旅城未來仍将是安徽最具吸引力的遊樂場所！

看點

04

融創為什麼要接手萬達？

融創“有錢”：

雖然融創市值才５００億人民币，但是公司賬面上卻有９００多億，今年上半年銷售1085億，全年估計在3000億以上。這麼多資金回籠，又不拿地，錢放着就是浪費不如做點投資。

接手萬達風險小：

萬達的商業是不需要有任何懷疑的，萬達此次轉讓的這些項目都已經十分成熟，前期萬達投入大量時間與金錢在其中。現階段接手首富的項目，并且萬達依舊提供品牌支撐，所以對于融創來說，隻有資金不成問題，接手萬達是一次極好的投資機會。

融創正在發掘新出路：

融創在房地産行業内主攻住宅，其資産來源也基本上全來源于住宅銷售，盡管在住宅行業内口碑極好，銷量可觀。但是面對住宅市場日益增強的競争，和調控對于商品房的步步緊逼，融創要想進步就不得不轉型。此番和萬達文旅的合作更是拓寬了順馳的影視、體育、以及文化方面的空間。

融創是行業内出了名的并購之王，而萬達現在大力推進轉型急需财主支撐。兩家都是有頭有臉的大人物，一個是商業霸主，一個是住宅巨頭，這一次合作必然是強強聯手。

看點

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融創太猛，并購之王目标是5000億！

44億收購萊蒙國際7個項目公司股權

140億收購聯想旗下融科智地42個物業項目權益

40億入股金科(後連續增持股份)

36.6億接盤嘉凱城青島項目

150億入股樂視

2016年，融創瘋狂開啟并購模式，成為了業内公認的“并購之王”。

據澎湃新聞不完全統計，2016年融創在并購市場上至少完成13筆并購，斥資約444.86億元。

目前融創并購已經基本完成全國化的布局，進入近30個一線及強二線城市，實現了在環渤海、長三角、珠三角、中西部的卡位布局。

融創在2016年的業績增長上也讓人出乎意料。2016年，融創實現合同銷售金額1506.3億元，同比增長121%;合同銷售面積約735.5萬平方米，同比增長126%。近三年複合增長率為43.6%，在千億房企中位于前列。而2015、16年也是整個融創明顯發力的兩年。融創在2016年一舉實現了千億目标的同時，一下子就沖到了流量榜第七位。

在融創與樂視的新聞發布會上，孫宏斌說：“三年以後我們是5000億元的規模。

值得一提的是，融創在合肥的表現也十分不凡。

2015年底，，融創以前瞻性眼光布局正處于高速發展期的安徽省省會城市。先在政務區核心地段連落兩子，後又以迅雷之勢再次布局泛政務闆塊，在城市最核心的區域打造多個城市級封面作品。

目前融創在合肥的三個項目中兩個為地王，房價同比區域都不低，但是銷量卻意外，尤其是位于泛政務闆塊的融創·玖璋台，首開以1.68萬/㎡的均價售罄。

看點

06

全城轟動，融創接手萬達引發熱議！

融創重金收購萬達文旅項目及酒店的消息爆出後，瞬間引爆話題，無論是朋友圈、還是合肥地産群，從網友到專家，無一不在議論。

先看看網友的對于該事件的解讀：

對于該事件，專家們也紛紛發表了各自的觀點:

安徽社科院文化與哲學研究所副所長孔令剛：

對于市場來說，這是正常現象，融創近幾年發展較快，為了擴大自己的規模，會進行并購，但是，對于萬達是否像傳言說的那樣就不得而知了，可能還會有其他原因。

易居中國安徽區域總經理李長俊：

強強聯合，從融創的角度來說，受樓市調控影響，融創去年拿了很多地王，手上資金比較多，并購文旅項目對于融創未來的發展有好處；萬達一直抱有回歸A股的決心，走輕資産道路正是為了這一目的。

而融創今年初投資樂視，如果跟萬達合作，有利于拯救樂視和拓展萬達線上和線下業務。這種商業合作的背後是商業模式的變革，他們後續肯定還會有其他新的動作。

萬途營銷總經理孫宜慶：

融創作為一個傳統的住宅開發商，産品結構相對單一，所以這次對于融創來說是産品走向多元化的表現。這些年萬達也在逐漸轉型，這些年已經從一個地産公司轉變為商業地産公司和文化集團，現在應該已經是一家全球最大的或者比較好的文化集團。

融創接手萬達是一件雙赢的事情。現在土地難拿，萬達之前的拿地成本相對低，現在持有的這些酒店基本都已成熟，大多數已經盈利。所以對于兩者來說，一個是錢有了好去處，另一個是好東西賣上了好價格，對兩者都非常有利。

合富輝煌安徽區域總經理康偉：

萬達此舉為聚焦文化輕資産，同時解決萬達商業資産負債率比較高的問題。融創收購萬達為繼地産闆塊之後業務多元化，為企業長期可持續發展奠定基礎，房地産行業進入資源整合時代。

同策咨詢研究部總監張宏偉

萬達當前有着一套成熟的“輕資産”戰略圖謀：打包賣資産走向“輕資産”，成為全國名副其實“最大招商公司”。

對于融創來講，買萬達的資産包，是因為融創當前基本以住宅銷售為主，雖然規模化已經取得一定市場地位，但是非住宅銷售業務很少，此前收購樂視的戰略投資結果不是太理想，現在萬達有一些不錯的資産整體打包出售。

對于融創來講，一方面萬達資産包中有不少土地儲備，對于還處于規模化的融創來講也是必要的，同時，通過萬達的品牌也可以增強投資拿地能力、融資能力等，還可以借力發力繼續做“大”；另外，融創規模化已經達到一定階段，今年總銷規模預計在2000-3000億，在這個階段，融創需要通過轉型規避風險。風險主要來自于兩方面：一是住宅市場短周期調控帶來的企業運營風險；二是，收益過分依賴住宅銷售，非住宅銷售的收益幾乎沒有，企業中長期的抗風險能力會減弱。

結 語

兩大巨頭的聯手對于未來項目的打造是值得我們期待的，但是另一方面融創與萬達的這種合作與轉型，也極有可能對市場造成重大沖擊。不可避免的小型房企拿地更難，競争壓力更大，大魚吃小魚的現象将會愈演愈烈。

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