位于北京南二環、與南站一路之隔由國美系鵬潤地産打造的悅秀城項目，自2015年開業後就經曆了業态混亂、商家跑路、消費者維權、停業等風波，去年底，該項目傳出出售消息，價格是40億元。直至近期，出售一事闆上釘釘，收購方為颢騰投資和境外投資人。據了解，悅秀城改造後将定位為寫字樓。

巧合的是，這距離創始人黃光裕出獄不足兩個月，國美系地産出售悅秀城是簡單的盤活資産還是收縮商業地産的信号？多年經營不善的悅秀城易主後能否改寫命運？

悅秀城位于北京南二環，與北京南站僅一路之隔，2015年9月試營業，2019年11月停業。

投資機構接盤，已停業待全面整改

傍晚，夜幕逐漸降臨，大街上的霓虹燈開始亮了起來。正常情況下，作為城市地标的商業綜合體項目，此時正值一天中最熱鬧的時候，尤其是燈光特效加持下，炫酷的外立面顯得光彩四溢，這是一個區域乃至城市的生活娛樂中心。

但是從北京南站北口出來，迎面看到的是一棟陷入死寂的商業綜合體項目——悅秀城，與北京南站的熱鬧形成鮮明的對比。位于北京南二環，地段優越，并緊鄰北京南站這個集高鐵、地鐵為一體的交通樞紐，4号線、14号線直達，能便捷到達北京首都機場和北京大興機場，交通網絡成熟。但悅秀城自面世以來就伴随着經營不善直至停業的尴尬經曆，直至近日徹底“易主”。

昨天，記者現場看到，悅秀城已經被綠色擋闆全部圍了起來，在大門口處，一則不太明顯的告示提示，該項目要全面整頓改造。看大門的保安告訴記者，去年年初已經停業，11月份剩下的最後三四家商戶也搬走了。但是目前，還沒開始動工。

悅秀城目前被綠色圍擋全部圍了起來，将全面整頓改造，但還未動工。

同樣在去年11月份，市場傳聞，悅秀城要打包出售，收購方可能是此前收購中關村鼎好大廈的啟城投資、颢騰投資與瑞士合衆集團，出售價格為40億元。

近期，收購事項最終落定，收購方為颢騰投資和境外投資人。在颢騰投資官網，已經挂出了悅秀城的項目信息，為“一棟12層高的商辦綜合體，總建築面積約13.2萬平方米，将對其進行全面翻新，從多功能建築升級為國際甲級辦公綜合體”。對于項目的具體交易對價和境外投資人，記者通過該官網所留電話聯系采訪，但直至發稿前，并未給予回複。

收購者颢騰投資，成立于2017年，是一家由美國華平集團前合夥人遲淼發起設立的綜合型房地産投資管理公司。

遲淼于近期公開表示，在收購悅秀城項目後，将積極響應市政府和豐台區政府對此區域定位的要求，項目團隊将對項目進行全面裝修改造，希望将此項目打造成作為交通樞紐的南站區域新地标，為科技金融創新及服務企業提供辦公、展示、交流、商業服務等功能載體，吸引國内外優秀科技、金融和現代服務等企業進駐。“未來通過項目整體的升級改造，将進一步凸顯其價值稀缺性，為帶動區域整體辦公樓宇品質提升做出示範效應。”

占據北京絕佳位置，卻蹉跎多年時光，經營不善直至停業、易主，悅秀城迎來改變命運的機會。但是，商業改寫字樓能徹底盤活悅秀城嗎？

長期經營不善，“商改寫”能否扭轉虧損局面

公開資料顯示，悅秀城的前身是大康國際鞋城，由鵬潤地産開發，主要以鞋類批發為主，2011年初，大康鞋城因經營問題停業，此後完成改造升級，曾命名“國美生活廣場”，引入餐飲、電影院等業态，後改名“U-SHOW悅秀城”，并于2015年9月試營業。

但從營業後，悅秀城就紛争不斷。在營業時間僅一年有餘時，部分樓層的商鋪就出現空置，并伴随着費用糾紛、商家跑路、消費者維權、停業等風波。

2019年1月份，因發展方向原因，悅秀城曾宣布停業，當年10月份再次發出停業通知函，稱基于嚴重虧損，拟于2019年12月31日停止項目運營；11月份，一份商家的合同解除通知函顯示，悅秀城将于11月25日結束運營，并進行整改。

對于悅秀城的經營不善，北京博智行商業地産研究院院長魯炳全分析，主要是自身定位有問題，與商圈的匹配度，與周邊其他項目的互動、聯動不夠，比較孤立。“定位出現問題，業态組合就會偏離商圈的需求，自身核心競争力難以形成，商圈内的影響力始終沒建立起來。”

據了解，悅秀城初期定位輕奢，希望進一步聚集時尚産業，打造城南時尚商圈，但是後來逐漸變為社區型購物中心。中國購物中心發展委員會主任郭增利曾表示，大城市火車站交通功能大于商業功能，以快速疏散為主要目的。而悅秀城地處北京南站旁，很難發展高端輕奢定位，可以從購物中心轉型為社區生活方式中心。

悅秀城改造前實景圖與改造後規劃圖對比。圖片來源 颢騰投資官網

如今，實控人更換，悅秀城定位也将從購物中心“變身”為寫字樓。“相對于原來的定位，有一定的進步。一是從經營難度上，有所降低；二是需求上有支撐，北京南站商圈的客群更多以商旅為主。” 魯炳全說。

但是，挑戰也無所不在。魯炳全認為，最終的運營狀況，取決于成本、收益指标的界定，同時，在産品内部改造與招商過程中，對于客群的鎖定也至關重要。如果客群定位在本地，運營成功的概率很低；如果把百分之六七十的客群鎖定在與北京有商務需求往來的外地企業，成功的概率會更高。從小範圍來說，客群可以覆蓋京津冀，大範圍則是國内外與北京有商務需求的客戶群體。

遲淼也表示，目前悅秀城所在的南站區域具有完善的城市和城際立體交通網絡，這樣的戰略位置在特大型城市中都是非常稀缺的，非常類似于上海虹橋商務區。對于無法承擔高租金的大中型企業，非傳統商務區的高品質辦公樓将越來越具有吸引力。

國美出售資産，商業地産何去何從？

而對于原業主方國美來說，出售事宜透露何種信号？

國美系的地産業務起步于1996年，創始人黃光裕成立了北京鵬潤房地産開發有限公司，聚焦住宅開發。多年來，國美系地産業務雖然規模不大，但是牌子衆多，包括鵬潤地産、國美置業、玖号置業、三亞旅業等六七家獨立的公司。

悅秀城由鵬潤地産開發。鵬潤控股網站顯示，鵬潤地産成立于1996年，目前以商業地産、住宅地産、産業地産三大闆塊為核心。在商業地産方面，鵬潤地産在北京、西安、重慶均有悅秀城，此外還有北京鵬潤大廈、北京國美商都及廣州鵬潤雲端項目。

在北京，除了悅秀城外，位于豐台科技園的國美商都項目也經曆了漫長的開發過程。2005年拿地，2006年開工，2009年竣工，由于黃光裕入獄，國美商都遭遇轉讓命運，曆時3年，買家确定為海航。但是此後，國美與海航對簿公堂，曆時6年，國美商都重回國美。但是至今，仍未開業。

黃光裕出獄後，悅秀城出售落定，這背後的原因衆所紛纭，是單純的出售項目回籠資金還是商業地産戰略出現調整？記者緻電鵬潤集團網站上鵬潤地産的聯系方式，未有人接聽。

對此，魯炳全表示，這不是簡單的減持，而是有一定的戰略意圖，優化資産結構，回籠資金，為下一步轉型準備。“目前受電商影響，傳統的商業轉向體驗式，在産品形态上有了巨變，從國美來看，戰略上肯定會有調整，下一步可能會是新的打法。”

新京報記者 段文平

編輯 武新 校對 王心

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