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提問:雕叔您好 能不能對比下大石壩和融僑半島這兩個片區 另外想問下 大石壩華潤和首創同樣110左右的三房雙衛戶型 單價差距應該多少 首創這種戶型正常裝修正常樓層單價多少入手合适 謝謝雕叔
回答:這兩個闆塊,單純比較,融僑半島會好一些。但是要比較精細的樓盤,就可能不能一概而論了。大石壩是重慶有名的堵點,前後左右不通,相當于一個次核心的布袋社區,闆塊存在一定的缺陷,但是實際上,融僑半島也就占了一個“核心”位置優勢,實際上也比較閉塞,但是融僑半島更核心,這是優勢。大石壩高度依賴五号線全線貫通,屆時華潤中央公園這個樓盤,很可能會拉近與重慶天地的價格距離。 首創和華潤,華潤單價貴3000,首創這樣的小區,已經不具備長期發展的潛力,自住随意,投資要慎重,房齡老化的高層,在重慶價值會越來越低。 1.4可以入。
提問:雕叔,本人已婚工作上海,手頭隻有100萬出頭,懷孕中,二套房300萬出頭,應該選擇哪個區域?不考慮出售首套房,可支配月現金流15000。目前購房壓力較大,可否晩兩年再買或去二線城市投資套200萬左右房子,3-5年後置換上海?謝謝!
回答:上海總價300的話,隻能到比較遠的地方選了,建議适當gpgd,降低首付款,拉高總價。 投資的話可以考慮西邊大虹橋輻射區的房子,比如泗泾、徐泾北城、江橋、趙巷這些地方,或者其他區域的潛力闆塊,比如浦江鎮、顧村這種。 考慮新一點的二房比較合适。 和強二線城市相比,我還是建議優先買一線。 一是因為二線價格波動大,對買入時機要求高,更适合高手淘金,一線城市收益穩定向上,對能力要求低一些。 從安全系數的角度來說,投資者可以加足杠杆,用負債率提升,提高淨投入的回報率。 二是,二線的總價低,需要買多套才能獲得大幅絕對收益,一線一套就夠了。所以對于投資而言,應在先在一線用足房票,屯夠足夠貨值後作為底倉,再考慮其強二線和搏殺。
提問:雕叔,我是外地三無,純投資,計劃持有5至8年後賣掉,解放碑恒大雲邸B戶型套内40平這種一居室的房子,從你們房産專業角度分析,是否值得出手?這種一居室的房子後期流通性如何,是否好出手呀?
回答:持有時間長,可以考慮恒大雲邸,這個地段沒話說,未來升值空間也大。 以後解放碑流動性最好的就是這種一居室,很容易轉手,很好打造民宿。
提問:雕叔,請問如果原價(對方賣價和買價相同)買二手公寓,涉及哪些稅費?稅費分别是多少比例?
回答:商業交易稅費接近15.6%,具體以市場指導價為準。 如果地稅給出的市場指導價恰好是100萬,過戶費就是156000元,如果是120萬,那麼就按120萬過戶。 商鋪是非居住性質房産,要知道現在的總價及原發 票價才能算過戶稅費。 要交的稅種及過戶稅費計算方法如下: 1、賣方稅: (1)個人所得稅:(評估價-原價)*20%或評估價*3%。 (2)營業稅:(評估價-原價)*5.5%或評估價*5.5%。 (3)土地增值稅:(評估價-原價)*30%至60%或評估價*30%至60%。 2、買方稅: 契稅:評估價*3% 3.雙方稅:各一仟左右。
提問:雕叔好,想請教關于一二線城市選擇的問題。 您之前的城市間扁平化的理論,講到因為白領的價格敏感、二線zc寬容、一線太高後的價格反噬,推導出如果同樣倉位,二線比一線收益率更高。 但現在優質資産時代,是不是一線更加值得投資了? 為啥之前的回複是推薦去買廣州而非重慶呢?是因為重慶這個二線太弱嗎? 現在這個時間節點,城市如何選擇呢?哪裡還有您之前說的重慶、沈陽那樣的機會呢?
回答:總體上,城市之間扁平化是趨勢,但是要選好标的,你的倉位都要好是好的産品才行。二線城市好的投資樓盤,2016年以來還有一年一倍的,2018年以後,還有價格漲幅超過50%的,但是除了深圳(邏輯不一樣),北上廣的房子從收益率而不是漲幅角度考慮,漲不赢杭州,漲不赢成都,甚至還漲不赢合肥,不信你自己可以去計算一下。漲幅吓人,但是算漲的百分比,二線城市優質标的領先很多。 優質資産時代,要買剛需中的優質标的,而不是讓你買豪盤,所有漲的好的,都是剛需中的優質産品,優質的地方在于,學區,品質,地段,區域标杆,但是不是别墅,也不是核心區洋房。每個城市都是這樣的趨勢,所以每個城市都有機會,而不僅僅是一線。同時也要兼顧周期性,以及自己的資金情況,房票情況去綜合考慮。 比如說,現在去買上海,周期上還不如買武漢。 如果你資金多,隻能放到一線城市,因為二線城市資金池太小,根本裝不下,比如說500萬,你投到重慶去,絕對的不理智,因為裝不下,另外,重慶城市能級也差了一些,但是好在建倉容易。 現在,大資金去北京,小資金武漢重慶。
提問:雕叔萬福金安,請問汽博上班自住兼投資,雅素裡這個新盤怎麼樣?離9号線石盤河700米,10号線上灣站900米,單價建面1.4萬,但是周邊好像有物流園,路上可能有大貨車通行,周邊住宅也不多,擔心将來居住氛圍不濃。請問這盤自住兼投資怎麼樣?如果和悅來的盤比呢?真誠地希望雕叔能給下建議,謝謝
回答:不用“萬福金安”,把這裡氛圍搞得像宗教邪教一樣。 我一直對臨空闆塊不是太喜歡,主要是飛機航道和三亞灣産業園,不是太适合人類居住。
提問:雕叔好,重慶首次要求“配建租賃住宅”,這個會不會變相減少了原有的純住宅土地的供應數量,對房價反倒是利好呢?
回答:對于其他城市來說,可能有減少供應的影響。 但重慶不缺地,如果市場反饋房源緊張,房價上漲時,zf自然會在下一次多放一些土地出來。 從而達到調控的目的。
提問:雕叔,最近北區新盤大戶型也漲了,打算提前考慮改善房。江北或渝中核心地段交通方便、180平米以上的四房戶型、顔值高玻璃面外型的是不是就西派城性價比高些啊?兼顧自住和未來升值...求分析和指點,謝謝。
回答:西派城性價比也不算高,性價比不是隻看價格,也要看性能。 海爾路那邊這麼亂,也就隻值這個價。 核心區性價比高的區域,在九龍坡灘子口一帶。
提問:雕叔,我目前有4套房,其中一套在我父親名下。我想咨詢一下我下一步怎麼操作,房産的具體情況如下: 1、麒麟公館一套2房,建面83平,無房貸。目前準備出租用于換新房的貸款。租金在2700左右。房子在我父親名下。 2、金域學府一套3房,建面90平。目前自住,房貸每月1800(公積金) 3、國會山一套一室一廳。建面44平。無貸款,目前出租,租金1400。 4、彈子石融僑星域一套2室,建面60平,剛買,貸款每月4700(商貸) 請問我一下步如何操作,能夠保值增值。我目前的打算是 1、麒麟公館等遠洋裡建好後換房。 2、金域學府自住,貸款用的公積金,換房感覺有點劃不來。 3、國會山考慮換房。 4、融僑星域2年後考慮換房。 換房的主要考慮核心區的新房或次新房,或者是大學城或者北區。 現在我主要是沒想通如何操作換房。 以上是我自己的思考,請雕叔點撥一下,謝謝!
回答:現在看來,就康德國會山這個一室一廳,沒有太大的價值。但是你也沒有貸票了,所以你要先解決貸票的問題。 找到能貸款的人,或者提前還掉金域學府的貸款。 然後賣掉康德國會山,再買一套核心區的兩室新房或者二手房。
提問:雕叔,土拍延期對二手房和新房影響如何,可以分析一下嗎? 我現在有一套北區瑞駿景園07年左右的集資房想出手,出手後購買兩江四岸,現在看房人數逐漸在增加,請問什麼時候出手換會好一點。先謝謝雕叔。
回答:土拍延期的目的是,為了政策性的給樓市降溫。 現在重慶樓市過熱,如果按照原計劃7月份開拍第二輪土拍,極有可能又成為全國的焦點。 延期可以降溫,可以轉移注意力,對于重慶樓市來說,是又穩又健康的漲。 建議年底11月份左右賣,這樣明年1月份有額度可以快點拿到錢,便于置換。
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