作者：福貴

“決定房地産價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段！”

李嘉誠的這句至理名言，一直被地産界人士奉為金科玉律。

東京涉谷，東京最具代表性的商圈之一，有着“年輕人之街”的美稱，是日本潮流文化的發祥地。澀谷站作為東京最重要的樞紐之一，共九條線路貫穿其下，依托交通樞紐，商業配套也極其旺盛。

廣州太古彙，昔年為了拿地盤、等地鐵線路，花了7年時間，期間就在地塊挖了個坑，顯示太古地産的存在，現如今，廣州太古彙已是廣州頗具代表性的商業。

深圳壹方城，出乎意料的，開業後就成為黑馬，而其成功也有不少客觀因素存在，一是位置臨近前海，二是地鐵直達，區位的優越性和交通的便利性使其開業就成為打卡地，現在更是很多年輕人聚會的首選。

有着mall都之稱的深圳，每年有不少項目入市，也有不少項目無聲地“死去”，縱觀深圳市場，活得很好的，基本都是交通便利，和地鐵很近的項目。

但是，地鐵站點有限，有些商業項目無法享受地鐵帶來的紅利，遠離地鐵活得很好的商業項目，寶安海雅缤紛城算一個。

除了寶安海雅缤紛城這種活得很好的，更多的還是一些不溫不火的項目，這些遠離地鐵的商業項目又能通過什麼方式存活下來，甚至活得很好呢？

本文将以寶安沙井天虹商場作為案例分析，選取兩家天虹商場為案例，一是因為兩家商場皆遠離地鐵，并且處于同一片區，二是為同一運營商經營，可參考性相對更大一些。

天虹商場沙井店：人氣旺盛

新沙天虹購物中心：人氣不佳

天虹商場沙井店

天虹商場沙井店，地處寶安區沙井鎮中心路與創新路交彙處，經營面積3萬㎡，于2004年4月23日開業，通過地圖測距可知，該商場與11号線沙井站直線距離為1.2公裡，步行大概需要20分鐘（高德地圖數據）。

從天虹股份2019年年報可知，這家開業已有16年的門店，營業收入在天虹商場中排名前五。

10月25日，周末，從現場情況來看，相對于商場所處的位置來說，人流量很不錯。

筆者到商場的時候，是中午12點半左右，站在商場外面，可以看到商場外圍停車區域早已停滿車輛，現場有工作人員在做指引，直接将原本的活動區域作為臨時停車位。

進入商場，一樓以美妝鐘表鞋履為主，當時一樓的人并不多，但是到下午3點之後，一樓的人不少。

二樓主要以天虹超市及零售為主，當時雖已是中午飯點，但是也能看到超市裡面有不少人在采購，收銀區還出現排隊付款現象。

超市門口有幾家輕食餐飲小店，當時去的時候已經坐滿，一直到1點多，還有不少人在吃東西。

三四樓則是以女裝、男裝為主，這部分區域到3點後，人氣也不弱。

五樓則以兒童親子業态為主，可以看到兒童娛樂區域有不少小朋友在玩耍，而緊鄰娛樂區的幾家餐飲門店，也出現排隊情況。

新沙天虹購物中心

而同樣位于沙井的新沙天虹購物中心，卻是呈現出完全相反的場景。

新沙天虹購物中心，地處寶安沙井新沙路與西環路交彙處，經營面積10.5萬㎡，于2016年12月16日開業，與沙井地鐵站的直線距離2.5公裡，步行大概需要40分鐘（高德地圖數據）。

10月26日晚上6點半左右，到達現場時，商場外人來車往。

而商場内，除了一樓人流稍微有一點之外，整體頗為冷清，整個商場安靜得堪比圖書館。

原以為正值飯點，逛街的人應該都聚集在餐飲區域，最後的結果卻是大失所望。

從一樓乘扶梯，一路往上，每一層的人數都可以用雙手數出來。

一些公共活動空間基本看不到人，同樣的兒童娛樂場所隻看到兩個工作人員在閑聊。

到了六七樓餐飲集中區，除了6樓一家點品集需要排隊之外，其它餐飲門店客流都較為一般。

占地3萬㎡的國内購物中心首個夜宴主題美食街——YES！街，粗略看了一下，大概關了五六家門店，剩下的也是沒什麼客人。

還有海底撈不用排隊，去了就有座位，星巴克除了外擺區幾個坐着吸煙的男士之外，店内就看到寥寥幾個人點單。

運營思維轉變

以及明确客群

同樣都是天虹運營的兩家商場，同樣都是遠離地鐵，不一樣的地方應該是天虹商場沙井店算是百貨形态，新沙天虹購物中心算是購物中心。

按照目前商業市場發展主流，新沙天虹購物中心應該會更火，同時天虹也在向購物中心轉型，運營力度上也會有所偏向。但是，現場所看到的情況卻恰恰相反。

細究下來，可以從以下幾個方面查找原因。

1、運營思維難以轉變。

世界上唯一不變的就是變化。商業發展瞬息萬變，相對應的，運營思維也需要随之而變，但這也是最難轉變的。

傳統百貨受到電商沖擊，最近幾年，基本都在轉型，從新沙天虹購物中心目前的情況來看，可以明顯的發現天虹還未能擺脫傳統運營思維。

購物中心強調體驗，為消費者提供舒适的購物環境，而在新沙天虹購物中心，進門就看到各種事物充斥眼球，原本應該留給消費者的公共區域，卻被放置的各類攤位占據，甚至連扶梯口位置都不放過。

同時，新沙天虹購物中心存在着大量承重柱，一般而言，除了百貨以及年代比較久遠的購物中心，很少會将承重柱凸顯出來。

密集排布的攤位以及承重柱，不僅阻擋視野，也使人明顯感到空間的逼仄，對于越來越注重體驗的消費者來說，這就是在實力拒客。

而與新沙天虹購物中心僅一街之隔的京基百納廣場，在空間體驗上比新沙天虹要好不少，從當晚看到的情況來看，人氣也相對新沙天虹要好一些，比如晚上8點，有些餐飲門店還有不少消費者。

2、明确客群。

在筆者看來，商場定位，最直接的目的就是明确客群，定位高與低，最終還是要符合自身實力以及周邊群體的消費能力。

雖然天虹商場沙井店屬于百貨業态，但是從品牌上來看，能夠體現出濃濃的家庭生活氣息，也就是說，在天虹商場沙井店可以滿足日常生活所需。

從品牌價格來看，天虹商場沙井店的美妝品牌并不是千篇一律的頭部品牌，很多都是平常家庭可以消費得起的。

而服飾類産品很多都有折扣優惠，并且涵蓋了男女裝、兒童裝，對于一個家庭來說，逛一次商場，基本上可以買到很多需要的東西。

同時，也是一家人休閑聚會的方式。

而天虹超市，則可以滿足周邊消費者日常菜品需求。

這可以以當天所看到的場景為佐證，當天前往天虹商場沙井店的消費者基本上以家庭為主，大人加小孩是标配，幾家餐飲店也是一個家庭一桌，就沒看到有單獨一個人做一桌的客人。

應該都知道，沙井一直都是工廠比較集中的地方，外來務工者比較多，這些人在生活需求上，可能會相對節儉一些，會更加注重性價比，價格相對較低以及有折扣優惠，很容易就能夠吸引不少人前往購物。

這些人也有很多并不是在意地鐵是否方便，因為不少人出行都會直接騎着小電驢，對于他們來說，這會更加方便。

當然，也要面對深圳在産業升級的過程中，不少外來務工人員不得不被迫離開的事實，就如去年網傳沙井街道走了幾萬人，加上今年疫情，也有不少人沒有返回深圳，這些人員的流失，對于商場來說，也會造成一定影響。

而在新沙天虹購物中心，卻看不出明顯定位，更像是招一些品牌将商場填滿，走時尚潮流抑或家庭親子等，都不是很明确。

3、商場細節以及業态排布。

在傳統百貨業摸爬滾打幾十年，天虹的經驗已經很豐富了，在業态上有着一套相對固定的模式，一個個櫃台以及明确的區域劃分，消費者可以很明确的找到所需。

而在做購物中心時，卻力有不逮。

從新沙天虹購物中心來看，基本每一層都有餐飲、零售、娛樂版塊，這就導緻每一層的重點很模糊。

而成熟的購物中心，零售服飾、餐飲、娛樂，每一層都會有集中的側重點，消費者在購物的時候不會因為突然的轉變而出現心态變化。

注重TOD

更要重視人貨場的重構

幾個月前，關于TOD商業概念在業界傳播開來，各大開發商拿地也多以靠近交通樞紐為主。

不容置疑，在商業方面，核心區域的地塊先天上就有優勢，能夠聚集更多的人氣。

但是，狼多肉少，一座城市真正核心的地塊有限，加上現在拿地成本上升，能夠拿到好地塊的也多為實力強勁的頭部開發商。

而商業作為提升人們生活品質必不可少的一部分，不可能隻會在核心區域建造，那些遠離交通樞紐的商業在沒有先天優勢之下，更要注重的是人貨場的重構。

這對于任何一個運營商來說都是必要的。

畢竟，消費者才是根本，商業玩法不管怎麼變，最終的目的都是為消費者服務。

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