01

前不久在查看美國城市衛星地圖的時候，觀測到了一個颠覆我認知的發現。

在中國各大都市圈内，填補圈内各城市之間空白的是農田。但在美國的都市圈，如紐約、波特蘭、洛杉矶，填補城市之間空白的，沒有一寸農田，全部是連片的低密度住宅區。

比如波特蘭。

上圖中左側河岸一帶是波特蘭市區，波特蘭向南，是米爾沃基和克拉克門斯，向北可以到華盛頓州的溫哥華（非加拿大溫哥華），向東，則連通因特拉肯、格雷舍姆。

在波特蘭和這些城市之間，有一片數百平方公裡的廣袤而規則的土地，起初我以為那裡都是農田。

但打開一看，才發現大錯特錯。

它們全部是低密住宅區。也就是在美劇中經常出現的那類獨棟為主的中産社區。

紐約更是如此。

真正的鬧市區就在我标注的地方，大約1000平方公裡。市區東側那條長長的半島，就是著名的Long Island（長島）。差不多有約170公裡長，超5000平方公裡，相當于上海除崇明以外的面積。

其中一半以上也是類似波特蘭都市區的低密住宅區！

這還僅僅是長島，紐約往東北100公裡，到耶魯大學，往南40多公裡到東不倫瑞克，中間也全部是這類住宅區。

甯波市區到慈溪的直線距離也就50公裡左右。甯波到杭州的直線距離是約120公裡。你能想象填補這120公裡的，都是成片的一眼望不到頭的别墅嗎？

在美國就有可能。就如洛杉矶都市圈

從其海岸線到内陸的聖貝納迪諾國家森林之間，大約130公裡之長，就全部是市區或住宅區。

按我們的理解，建成區即市區，因此居住區當然也是市區的一部分。所以美國的城市人口雖然不比中國多，比如波特蘭的人口也就大約隻到甯波一半，但建成區面積遠超同級别中國城市，動辄幾千平方公裡。若不是有山脈和海洋，真不知道美國城市會擴張到何種程度。

美國中産居住區容積率基本都在1以下，甚至0.5以下。同樣的面積，中國城市能容納的人口可以是美國城市的四五倍。

今天，我并不想誇美國人住的比我們舒适，事實上美國人正為此叫苦不叠，因為這場城市版圖的大躍進背後，是一場持續數十年的中産逃離老城區的浪潮。

02

美國的城市化遠比中國早，所以到上世紀上半葉，一些較發達城市就紛紛患上了城市病。人口劇增，空間擁擠，界面陳舊、配套滞後。人居環境逐年下降。

而郊區就不一樣了，土地空間廣闊，又沒有中國的18億畝紅線，房子随便造，圈一塊地在規定的容積率内，想怎麼蓋怎麼蓋。

這些新開發的社區圈層穩定、治安良好，遠離喧嚣，誘使着一代代的中産趨之若鹜。

然而事物總有兩面性，在和田園居所時代厮守了半個多世紀後，一系列問題接連爆發。

對中産來說，因居住地離市中心越來越遠，導緻通勤成本劇增，有些洛杉矶的上班族，每天的通勤距離，差不多等于從甯波到慈溪開一個來回，上下班動辄兩三小時。

城市侵蝕土地，生态威脅也日益嚴重，森林退卻，尾氣量排放直線上升，嚴重威脅到區域生态平衡。

同時由于低密住宅區過大，造成土地利用率低，稅收不足，而管理成本卻在增加。

城市框架拉大也導緻了人們對汽車的過度依賴，尤其在那些成片的住宅區，馬路上人煙稀少。難以重現城市昔日的溫度。

市中心的問題更為嚴重。中産流失，導緻市區市民出現了嚴重的階層向下更替現象。

以芝加哥為例，芝加哥事實上已經成為兩個區域的組合，其一是黑人聚居的芝加哥市區，有大約150萬非裔黑人居住在此；其二是多達260個的郊區市（鎮），在1970年到1990年，這裡增加了整整100萬人口，幾乎全部來自市區的中上階層。

由于中高階層幾乎流失殆盡，一系列社會問題在市區爆發。如治安、社會平等、高薪崗位減少、稅收減少、城市破敗、不動産價值下滑、優質城市資源外流等等。

總之，一旦階層持續向下更替，城市必然走向衰敗。

03

你認為這些現象和我們距離遙遠嗎？不，很糟糕的是，甯波市區也正面臨階層向下更替的壓力，西方城市的部分問題，也已經在甯波露出端倪。

甯波的大規模城市化運動起始于2000年左右。一些周邊的鄉鎮市集，一個個被并入到主城區。

先是鄞州中心區，老城區的中高收入者，迅速填滿了從甯南路到東裕之間的城市空間。然後是東部新城、南部商務區、莊市、集士港，新三江口（姚江北岸），甯波在城市的四方尋找着新的空間。

友frenk chen 攝

到2010年前後，那些離老城區不遠，且資源配置優越的城區相繼後來居上，在人居環境、基礎設施、教育資源、城市界面等各層面超越了老城區，因此引來中高收入群體的全力追捧。

其中，東部新城已經取代了三江口，成為富豪的新寵，其次則是鄞州濕地公園闆塊、姚江北岸、灣頭、長豐、南部商務區、江東北闆塊，以及高新區。

因中高收入者的持續遷徙，老城的房子找不到更好的客源，無論租金還是售價都舉步維艱，

通過房産成交信息，我們可以窺見問題的冰山一角。

根據貝殼的一份價格表顯示。

天一廣場附近的二手房均價僅為28000左右，對面東勝、東柳、白鶴的均價也僅在3萬上下，距離東部新城價差達萬元，如果去掉東部新城最近挂牌量較大的安置房，存量商品房的價差會更觸目驚心。

中河街道也屬于較新城區，因一些網紅級學校的存在，這裡的二手房價格可達37000。百丈闆塊得益于拆遷傳聞（劃船），以及較大力度的更新，價格在老三區一枝獨秀。同樣更新力度較大的老江北，二手房價格也在30000 。

從個案看，環城西路超十年房齡的商品房，如在水一方、麗園鑫都、文苑風荷，再如老江東的錦地水岸、江東新世紀。這些當年衆星捧月的白月光，而今紛紛人老珠黃，門庭冷落。

反映在單價上，前三個樓盤最近的實際成交都僅在20000出頭，老江東的那些也僅是30000出頭，甚至曾在二十年前風靡一時的日月星辰、甬城金大地，如今在二手房市場也僅能賣到20000出頭。

新房市場也是如此。

老牌國賓館旁的新芝源境，海外内一流設計師執筆，2020年聖誕節開盤，到現在還有約300套在售。而同年位于較新城區的新盤，基本都已售罄。

2022年8月15日，官方房産網站數據截圖

更早入市的海語天下，央企和杭系名企聯手背書，産品同樣高舉高打，均價和東部新城和南部新城的同檔次樓盤，價差達五位數。但銷售三年多，至今還有幾十套庫存。

這兩個樓盤統一的特點是，面積大，總價高，動辄5、6百萬。這個價格在東部新城或南部新城不過爾爾，但在老城區就顯得鶴立雞群。

這些案例都在證明一點，在具有購買力的市民搬離後，留存的，以及取而代之的新市民，整體購買力遠為不如。

新階層購買力的下降，還在影響老城區的基礎教學質量。和美國各大城市一樣，師資力量和生源質量共同影響着中小學的教學質量。部分老城區優質生源的流失，以及優秀初中的缺失，正在導緻這些區域小學生數量的逐年下降。

老城區的還有一個現象也與美國城市雷同，即界面陳舊，建築質量滞後。

據浙江省統計局近期發布的有關數據，甯波鋼及鋼混結構的住房比例不到46%，省内僅高于衢州。

圖片歸屬【甯波樓市報道】公衆号

大部分住房還是磚混甚至磚木結構。而這大部分住房主要就是位于老城區。這些住房大多沒有裝設電梯，且多數建成于2000年前。居民中的老人占了較大比例。

種種劣勢疊加，讓老城區在城區競争中越來越落于下風。

04

人口遷出和界面的落後還進一步導緻商務資源的外流。

友frenk chen 攝

如今，東部新城和南部商務區已經成為最炙手可熱的CBD，其次也有高新區、前洋的次一級商務區。三江口的商務優勢被逐年分流，同步分流的還有優質的産業鍊、理想的工作機會，高薪的職務。金融和外貿主要集中在東部新城，文創和商貿主要集中在南部商務區，高新技術企業，以及相應的服務機構、研發機構集中在高新區。而這又反過來加速了老城區種種優質資源的外流。

如今，即使是能直接俯瞰三江口的十來年的商務樓，如彙金大廈，日租金也僅在2塊出頭。那些年代更久，停車困難，電梯老化的寫字樓，空置率更日益上升。

圖片來自沃德地産

上兩幅來自沃德地産上月制作的圖表顯示。在需求方面，海曙商務區僅排在第三，第一第二分别是南部商務區和東部新城。

在租金層面，東部新城、老江東和江北的高位租金都在海曙之上。

說到底，中國和美國城市的老城問題，内在邏輯都是相似的。都是在原先的主城區在發展到一定階段，因為界面和配套滞後，空間擁擠，迫使有支付能力的市民去新城區尋找更優越的生活環境。

包括歐洲也是如此。據一位旅居希臘雅典的友人說，雅典雖然曆史沉澱世所公認，旅遊業強大，但老城的住宅售價比新城低了30%還多，中産以上更偏愛居住在新城。

那麼，如果僅靠新城，能否挽救甯波的城市形象？

表面上似乎是，老城給人的感覺還停留在世紀之交，新城才有點現代都市的氣象。

但打開熱力圖，新城的弱點就暴露無遺。

2022年8月20日中午熱力圖

因存在城市設計上的遺憾，新城煙火氣始終不如老城。即使是開發已久的鄞州中心區，人氣也難以與老城區比肩。更不用說東部新城和濕地公園闆塊。南部商務區由于存在較明顯的職住分離，商業形态也過于單一，到了晚間人氣便即消散。

隻有在老城，依然有最活躍的消費。

新城的底蘊欠缺是另一個問題。同樣的新城幾乎可以出現在任何城市，其中的甯波本土元素非常匮乏。如果你不特别提醒别人這裡是甯波，他也許以為是在蘇州或杭州。

如果甯波隻有新城，而沒有老城，底蘊和人情味都會消失不少，一座沒有根的城市，隻是一片找不到來源的鋼筋水泥的叢林。

所以複興老城，不僅關乎老城的命運，也關乎甯波。它是甯波必須面對的課題。

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