房地産企業的成本核算類别多，曆時長，情況複雜，加之成本的核算與結轉對于各個稅種影響巨大，成本核算成為企業财稅管理中的難點和焦點問題。

房地産企業成本核算包括成本對象設置、成本的歸集核算、完工标準的确認、共同成本的分攤以及成本的結轉等多個重要環節。今天跟大家聊聊其中較為複雜的成本分攤技巧。

實務中，很多企業财務人員也對于不同産品的成本分割表示困惑，比如：住宅和商鋪成本究竟是否一樣？該不該一樣？我們的第一感覺首先是：不應該一樣。但如何才能體現出不同？這種不同對于财稅結果的價值何在？

一、會計上對于成本分攤的描述

《企業産品成本核算制度》中對于這個問題做了原則表述：

第三十四條 企業所發生的費用，能确定由某一成本核算對象負擔的，應當按照所對應的産品成本項目類别，直接計入産品成本核算對象的生産成本；由幾個成本核算對象共同負擔的，應當選擇合理的分配标準分配計入。

按照這一條的原則，我們可以将成本分為兩類，一類是直接成本，能夠确定由哪個成本對象承擔，一類是間接成本，由幾個成本對象共同承擔。具體處理原則如下：

依然回到住宅和商鋪的例子，我們從成本的幾個主要方面來看看這種分類如何實施：

1、土地成本

在大多數招拍挂當中，整個項目的土地表現為一個整體，在單獨的一塊土地上可能既有商業，又有住宅，但土地出讓合同中如果無法準确區分商業土地和住宅土地的出讓金價款，那麼土地成本将成為共同成本，需要按照一定的方法分攤。由于所得稅中規定了土地成本的分攤應當按照占地面積法，因此實務中企業會計處理也基本采用此種方法，避免會計和所得稅差異。占地面積法具體方法略。

2、前期工程費

雖然是一個較為龐雜的科目，但基本都是為整個項目服務，因此應屬于共同成本，分攤的方法在企業所得稅中無明确限制，實務中基本采用建築面積法進行分攤。

3、建安工程費

這個科目是整個開發成本的核心，無論從重要性還是數據占比。建安工程費包括建築、安裝和裝飾三大類。每種成本究竟屬于直接成本還是共同成本需要區别對待。

先來說說建築吧，作為建安工程費中最重要的内容，建築通常由總包方統一實施，最終出具決算報告。對于住宅和商業分别應當對應多少成本，決算報告中一般不會準确區分。如果是這樣，則是共同成本需要在住宅和商業中分攤，分攤的方法仍然采用建築面積法的話，住宅和商業的建築成本變成一樣的。這同我們的觀感是矛盾的，在兩種産品的設計上，最大的區别在于層高，商鋪的層高通常超過4米，而住宅的層高通常不高于3米，層高的巨大差異意味着兩種産品的建築成本應該不同，但分攤方法無法解決這個問題。唯一的辦法是要求決算報告中進行區分，這樣的話建築成本可以明确到每一個成本對象，自然從共同成本變成了直接成本。

在安裝和裝飾工程中，由于産品屬性不同，功能各異，安裝和裝飾也同樣具有一定的差異性，有些成本隻為單一産品發生，自然就應該是直接成本，典型的如外立面裝飾，住宅通常采用塗料處理，商鋪通常使用幹挂石材，而寫字樓标配通常是玻璃幕牆，那麼對這些成本直接計入對應産品也就順理成章。

因此，建安工程費不能一概而論，應根據各部分成本明細内容進行分析，區别對待，精細核算。

4、基礎設施建造費

基礎設施主要是社區管網工程費和園林綠化環境工程費，都屬于為整個項目服務，因此應為共同成本，按照一定的方法（基本為建築面積法）進行分攤。

5、公共配套設施費

公共配套設施為整個項目服務，也應定義為共同成本。所得稅明确要求按照建築面積法進行分攤，會計處理趨同即可。

這個部分成本的關鍵在于是否需要将會所、幼兒園、物業用房等配套作為成本對象，先單獨歸集再做二次分攤。我們的建議是應當按照完整的程序進行上述操作，不能偷懶直接進行一次分攤，因為可能涉及到占地面積和建築面積兩種方法帶來的成本差異。

6、開發間接費

開發間接費是成本中最為複雜和瑣碎的核算科目，但從成本類别上看比較簡單，屬于共同成本，通常按照一定的方法進行分攤（基本上也采用建築面積法）。

不同的地方在于資本化的利息，如果放在開發間接費當中，分攤方法嚴格來講有點不同。所得稅對于房地産企業開發成本中的資本化利息分攤原則進行了特殊規定，要求采用預算成本法或者實際成本法。實務中很多企業并未按照這個方法處理，直接整個開發間接費簡并按照建築面積法處理，由于在所得稅中的差異較小，一般稅務機關并未做過多的關注。

二、成本不同分攤思路對稅的影響

所有成本作為共同成本按照一種方法進行平均分攤，當然最簡單，但可能會對稅産生麻煩，我們來分析一下：

1、成本分攤對增值稅的影響

如果假設所有的産品都對外銷售的話，不考慮出現個别産品進項稅轉出的情況，那麼成本分攤對增值稅沒有影響，無論銷售還是自持，成本對應的所有的進項均可以抵扣，劃分給誰都無不同。

2、成本分攤對所得稅的影響

成本分攤對所得稅當然是有影響的，但這種影響表現在時間差異和産品用途差異兩個層面：

（1）銷售時間差異

成本分攤給住宅還是商鋪，如果均同時銷售完成，則不會影響當期所得稅。但考慮到不同業态産品的銷售周期差異，所得稅對成本分攤的關注也成為必然。

（2）産品用途差異

銷售的産品，成本同期結轉可以在所得稅前扣除；而自持的産品形成資産，成本需要計提折舊分期在所得稅前扣除。那麼不同産品類型的處理自然應當考慮成本分攤的所得稅差異。

3、成本分攤對土地增值稅的影響

土地增值稅清算中，住宅和商鋪是分開計算增值額、增值率和增值稅的，這才是成本分攤最大的影響之處。簡單粗暴的平均分攤法帶來的直接結果就是商鋪成本的不合理降低，導緻商鋪土地增值稅的多交。而精細化核算所強調的合理分攤會将各自産品成本較為真實和合理的核算，最終商鋪銷售價格高，成本也應當高，土地增值稅清算會建立在這個基礎上實施，較為合理公平。

總結：

1、房地産企業成本分為兩種：直接成本和共同成本。核算和分攤的思路完全不同。

2、在開發成本各項目中準确區分直接成本和共同成本，并提供相對應的證據說明你的劃分合理是對房企财務人員的一大考驗。

3、這種精細化的成本分攤核算對于所得稅和土地增值稅的影響同時存在，但緻命的影響還是發生在土地增值稅清算中。

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