杭州買房有投資價值嗎?01居民資金杠杆率138.8%，住戶部門杠杆率107.4%，今天小編就來聊一聊關于杭州買房有投資價值嗎?接下來我們就一起去研究一下吧!

杭州買房有投資價值嗎

01

居民資金杠杆率138.8%，住戶部門杠杆率107.4%。

近日，著名财經媒體《第一财經》統計了全國主要城市的杠杆率，杭州成為全國惟一在這兩項指标上，都破100%的城市。

居民資金杠杆率，是指住戶貸款餘額除以存款餘額的結果。這個數字，全國破百的城市有7個，杭州排第二。

排在第一的是廈門，達到161.7%。

直觀一點理解，這個數字超過100%，意味着杭州人的淨存款是負的。

如果用“住戶存款”減去“住戶貸款”，可以計算出杭州的“淨存款”大約為“-4617.7億元”。按2019年末1036萬人口計算，人均“淨存款”為“-4.46萬元”。

2018年末，該數值為-3.82萬元。也就是說，一年時間裡，每個杭州人又多欠了銀行6400元。

02

住戶部門杠杆率，則是指住戶貸款餘額除以GDP。在這項指标上，杭州是全國惟一高于100%的城市。

排在第二的，也是來自浙江的溫州，為94.1%。

一般來說，居民資金杠杆率存在流動性這個變量。

比如，一座城市流動性高，有大量的外來購房者，他們的貸款會記錄在本地，存款卻還在外地，因此會拉高杠杆率。

杭州雖限購，但不排除一些老人房票、外地人才房票有此背景。

相對來說，住戶部門杠杆率更接近當地的真實負債水平。央行曆年的金融報告，也是按照這一口徑統計的。

單純看貸款餘額，杭州排全國第六，落後于北京、上海、深圳等地。但這些城市的GDP要遠高于杭州，導緻一下子把杭州推到了這個榜單的第一位。

杭州是一座很有錢的城市，它藏富于民，同樣，也藏債于民。

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縱向來看，杭州的住戶部門杠杆率，根據央行的數據，2018年末為103.2%。

也就是說，一年時間裡，又加了4.2%的杠杆（一财的數據統計口徑為2019末）。

這一年間，杭州的GDP增量大約是1864億元。但住戶貸款餘額的增量跑得更快，達到2572億。

我們知道，住戶貸款的增加，主要是因為房貸的增加。假設增量部分有80%來自于房貸，也就是近2000億元。

再假設所有的房子都是首付50%，那就是撬動了4000億市值的樓市。按一套房子平均350萬（3.5萬*100㎡）計算，大約是11.43萬套。

這和2019年杭州賣出13.64萬套新房（含富陽臨安）的數據，基本吻合。

換句話說，杭州人就是靠買房，硬生生買成了全國杠杆第一城。

04

當我們在讨論杠杆率的時候，我們究竟在讨論什麼？

樂觀的人看到是城市發展，悲觀的人看到是金融風險，中立的人都在問要不要買？

在我看來，比杠杆率體現出來的那些絕對數字更重要的，是背後這道等式能不能持續平衡。

房地産歸根結底短期看金融，中期看土地，長期看人口。

和杭州并稱“樓市雙雄”的深圳，其住戶貸款餘額要比杭州高出近6000億（當然，其人口要比杭州多300萬），但由于GDP高達近27000億，所以住戶部門杠杆率隻有83.2%。

理論上，杭州完全可以通過做大GDP，降低杠杆率。

根據杭州市統計局發布的數字，今年上半年，杭州全市生産總值7388億元，按可比價格計算，同比增長1.5%。

若以半年度為單位，這是9年來，杭州GDP首次躍升全國8強。

更加重要的是，同比增長1.5%這個數字，可以排在全國14個萬億規模GDP城市的第二位，僅次于長沙。

也就是說，杭州的GDP發展勢頭是好的。光是今年下半年，就會有螞蟻集團、農夫山泉等著名企業上市，整座城市的發展引擎，還是很強勁的。

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相對來說，人口的變量更大一些。

這兩年，杭州本土的出生率一直不高。2019年，杭州的小學在校人數僅61.69萬，在全國16個人口千萬以上的城市中，排名倒數第2（暫缺保定和臨沂數據）。

人口增量主要靠外地流入。從2018年的33萬，到2019年的54萬，位居全國前列。

但與之出現背離的是，這些年杭州租金水平一直是下降的。

根據我愛我家的數據，今年1-6月，杭州租金環比下降4.5%，同比下降3.4%。

其中一居室為69.1元/㎡·月，同比下降4.1%，兩居室為59.5元/㎡·月，同比下降2.6%，三居室為53.3元/㎡·月，同比下降4.8%，三居室以上為50.7元/㎡·月，同比下降5.5%。

很多區域，不少房子即便降了租金，還是租不出去。

這其中，當然是因為有些人買到了房子，從租客變成了住家。但也從另一角度說明，流入的可能不是一個“具體的人”，而隻是一張房票。

更何況，接下去杭州能否持續高速人口流入，也有待觀察。

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股市中，有兩種典型的股票。

一種諸如茅台，屬于能穿越周期的長牛股，其背後大多是以機構為代表的“好錢”。

還有一種類似天山生物，短期漲起來吓死人，但結局多是怎麼漲的怎麼回去，其背後多由遊資主導。

杭州樓市裡，有不少“好錢”。它可能來自于一個土生土長的望江門居民，一個準備紮根于此的江西碼農，或者一家頗有前景的創業公司。

但近期深圳投資客橫掃某闆塊的背後，也意味着有一些遊資盯上了杭州的樓市。

這些資金各自累積，相互博弈。如果後者的比重越大，市場的不确定性就越大。

中國的樓市，有自己的特殊性。首先，長期實行嚴格的住房信貸政策，平均首付比例達34%。往壞的說，居民可以承受30%左右房價下跌；

其次，大多數城市實行的是土地财政，政府是最大的穩定器；

再者，中國家庭近70%的财富，集中在房地産。房地産在金融系統中，具有舉足輕重的位置。

但不可否認的是，杭州的住戶部門杠杆率，已遠超上海的66.3%，北京的54%。甚至放到國際上，也高于像美國（76.3%）這樣的傳統高負債發達地區。

一個城市，基本面再好，也需要敬畏市場。

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