2021年1月1日生效的《民法典》，在第14章第366至第371條規定了居住權。居住權是《民法典》新規定的權利，這一創新體現出人文關懷，不過也增加了購房者的風險，如未提起足夠的注意，容易産生糾紛，甚至可能導緻買房後卻無法入住的後果。

根據《民法典》的第366條等規定，居住權是一種對房屋享有的占有與使用的權利。取得居住權的人，可以按照合同約定，對他人的住宅進行占有及使用。

直觀的說，張三可以在自己的張宅上為李四設立居住權。張三可以與李四訂立合同并到不動産登記中心辦理登記，為李四設立居住權；張三也可以通過立遺囑的方式為李四設立居住權。

李四獲得居住權後，并不影響張三對房屋的所有權。而且，李四的居住權不能轉讓、繼承。約定的居住期限屆滿或李四死亡等情況發生時，李四不再享有居住權。

第一種，房主與居住權人簽訂書面合同并到不動産登記中心辦理登記。根據《民法典》第367條的規定，書面合同建議包括如下内容：

（一）當事人的姓名或者名稱和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的條件和要求；（四）居住權期限；（五）解決争議的方法。

對于這種方式，想要獲得居住權的主體一定要到相關部門辦理登記，因為《民法典》第368條明确規定“居住權自登記時設立”，僅有書面合同（協議）是不足以設立居住權的。

第二種，房主通過遺囑方式設立居住權。對于這種方式設立的居住權，從穩妥的角度講，我們同樣建議居住權人及時辦理居住權登記。當然，這就對遺囑的真實性、合法性有相應要求，房主在立遺囑時應按照《民法典》及相關司法解釋的最新要求訂立合法遺囑。

對于共有房屋（常見的為夫妻共有房屋）設立居住權的問題。根據《民法典》第301條規定，如事先對房屋沒有特殊約定，按份共有的房屋需經過2/3以上份額的共有人同意，共同共有的房屋需經過全體共有人同意，方可在房屋上為他人設立居住權。如果未經共有人同意，那麼在登記時也是無法辦理登記、進而無法設立居住權的。

特别提示：如果共有人之一僞造其他共有人的簽字，僞造簽字行為不僅不能産生有效設立居住權的結果，還涉及刑事犯罪。

我國居住權采用的是禁止轉讓的模式。《民法典》第369條明文規定，居住權不得轉讓也不得繼承。居住權具有強烈的人身屬性，隻屬于居住權人。

根據《民法典》相關規定，消滅居住權，有多種方式。

1、居住權期限屆滿。

2、居住權人死亡。因居住權不得繼承，因此居住權歸于消滅。

3、居住權合同解除（比如居住權人放棄居住權或雙方商定解除等）、注銷登記，進而終止居住權。

4、房屋拆遷，房屋不複存在，導緻本房屋上的居住權消滅。

1、登記後的居住權具有對世性、絕對性，能夠對抗第三人。即使房主出賣房屋，居住權人的居住權也可對抗新的房主，不會因為房主對房屋的處分而造成居住權無法實現。

2、當居住權受到侵害時，居住權人可以基于物權請求權（包括返還原物請求權、排除妨害請求權、消除危險請求權和恢複原狀請求權），來請求保護、要求繼續在相關房屋處居住；居住權人也可以基于合同或侵權責任，要求損害賠償。

綜上，房屋一旦設立居住權，即便産權人變更，新産權人在居住權期限内無法對抗居住權人。

對于購房者，應當到不動産登記中心等部門，查清拟購買的房屋是否登記了居住權。

對于房主，對房屋設立居住權時，也應考慮到;如将來準備出售房屋，居住權将對出售造成障礙。建議房主在簽訂書面居住權合同時，對于解除居住權的條件、成本，要與居住權人進行明确約定。

實踐中，蘇大強能否把自己的房子給保姆設立居住權，謝廣坤能否要求對謝永強的房屋享有居住權，王大拿經營不善時能否把自己的房屋出售給象牙山莊度假公司但自己保留居住權，這些居住權的實際應用案例，我們将在下一篇文章中展開論述。

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