經過去年初的補漲，大部分窪地已經被填平，明顯比同級地段低的區域寥寥無幾。

環二簡單梳理了幾個代表區域，接下來是否會被填平大家可以留言讨論。

論地段，除了最核心的南京西路、淮海路等少數片區，能俯視四川北路的還真不多。

徐家彙還隻是一個副中心時，這裡的商業已經聞名上海。

然而現在房價卻被徐家彙吊打。

四川北路品質小區以嘉傑國際公寓為首，該小區盡管房源很少，成交價一直12萬左右；

次級小區虹葉花苑，僅8萬多單價。

徐家彙标杆小區已經突破15萬，實業公寓這樣的次級小區都高達12萬。即使扣除學區因素，四川北路也低得多。

在房價上與四川北路對等的是内環外的田林、康健，或者普陀的長壽路、武甯路。

甚至與浦東的楊思、北蔡、三林差距已經不是很大。

一個CAZ區域，混到這個地步的确令人唏噓。

大甯是當之無愧的當紅區域，漲幅高達30%；

靜安府是當之無愧的當紅小區，價格已經高達14萬。

然而大甯隔壁的陽城、永和，價格卻隻有靜安府的一半。

永和标杆小區永和家園，成交單價8-9萬左右，放在上海任何一個中環地段都不算貴。

中環内的陽城原來跟永和一樣低窪，不過去年漲幅不小，标杆小區陽城貴都成交價達到9-10萬。

考慮到這裡又有地鐵又有大融城又是靜安，價格漲的不算過分。

其實隔壁的大華也不貴，不過寶山的片區，底氣總是沒那麼足。

環二之前多次“抹黑”美蘭湖，今天為它站站台，畢竟這裡有一個絕佳優勢：價格便宜。

在衆多郊區住宅中，美蘭湖的地段還算不錯。

這裡有地鐵直達，距離市區又相對較近，甚至比五大新城都近得多。

嘉定新城、松江新城、臨港新城，單價已經突破5萬；

青浦新城、奉賢新城，單價已經突破4萬。

美蘭湖的别墅，現在也隻賣4萬多。

甚至兩萬多都找得到。

美蘭湖的規劃許多都沒落地，不過好在别墅都沒爛尾。大量的别墅顯得尤為壯觀，也形成了不錯的居住氛圍。

當聚光燈離開這片區域，僅靠幾家中介門店，這裡的别墅就再也賣不動。

近4年，徐行房價紋絲不動。

嘉定新城4萬時，這裡3萬多；

嘉定新城4萬5時，這裡3萬多；

嘉定新城破5萬，這裡還是3萬多。

其實這樣的遠郊，3萬多的價格很正常。

不過與其他同級地段相比，這裡的優勢是即将開通嘉闵線。

除了奉賢遠郊、臨港的新房，其他地鐵房幾乎都站到了4萬以上。

嘉闵線開通後，在地鐵房中，徐行就變得能打。

外環外，江橋的地段首屈一指。

這裡緊鄰外環線，到市中心隻有13公裡，與七寶差不多。

同屬外環，徐泾、九亭到市中心都要20公裡左右。

不僅如此，江橋還有三軌優勢：13、14、嘉闵線。

這樣一個剛需勝地，房價卻一直不溫不火。南江橋450萬就能買到電梯2房，北江橋500萬就能買到電梯兩房。品質小區中星海上名豪苑單價6萬都不到。

你們知道江橋為什麼價格起不來嗎？

莘莊一直是外環明星闆塊，上輪周期也是領漲區域。

南廣場品質小區集中，成交價突破9萬的不在少數。标杆小區天荟更是創造了11萬的單價紀錄。

然而北廣場一直增長乏力，不僅起價低，漲幅也明顯低于南廣場。

目前北廣場品質小區東苑新天地南區單價僅7-8萬，寶安新苑6-7萬。

這裡資源上不如南廣場密集，不過卻直面莘莊商務區，将來購買力不會欠缺。

最讓人看不懂的價格窪地，是塘橋。

這裡地處内環，又有濱江優勢，去陸家嘴騎個自行車都到了。

而且資源上又不匮乏。

這裡不僅有浦東最好的仁濟醫院、國家兒童醫學中心，又有巴黎春天，又有地鐵幹線4号線。

這樣的位置，房價目前與三林相差不大。

标杆小區東方城市花園11萬左右，9-10萬的電梯房随處可見。

其實這波漲幅中，塘橋并未落下，隻是起價太低，行情結束了依舊低于其他内環地段。

不過塘橋并非都是窪地，與陸家嘴接壤的濱江豪宅，已經直奔20萬而去。

浦東内環另一個窪地是楊東。

不同于塘橋，楊東整體以品質商品房為主。

在谷歌地球上可以看到，這裡綠化充沛，小區方正，片區内幾乎沒有“老破小”。

這樣一個内環次新片區，房價卻也漸漸的被中外環的三林、楊思追上。

當然标杆小區仁恒公園世紀依舊高高在上。

這裡成為窪地，原因衆多，最明顯的就是這裡是地鐵空白，學區也沒有太大優勢。

其實更重要的是，這裡從來都不是重點開發片區，否則就不會随手取一個名字“楊東”——楊高南路以東。

認真開發的片區名字都高大上，聯洋、碧雲，尤其是森蘭，翻譯成英文是sunland。

去年周浦大火，以明天華城為首的次新小區拼命提價。

如今明天華城已經高達7萬5，九龍倉蘭廷更是高達8萬。

禦橋更不用說，海上傳奇頭頂學區光環，屢破10萬大關。

夾在中間的康橋一直被冷落，綠地康橋新苑、中邦城市等核心小區僅6萬多單價。

與周浦相比，這裡更靠近市區。又有18号線加持，通勤上優勢極大。

其實外環内的綠洲康城親水灣也屬于康橋鎮，價格不高開盤時還遇冷。

感謝這裡沒被炒作吧，給了市區剛需客戶一處落腳地。

車墩也是一直低窪一直不漲的典型。

2017年車墩上市了一個新盤-金地積木，開盤價2.8萬元，至今二手市場也沒突破3萬大關。

看直線距離，車墩比青浦新城距離市區都近。無奈這裡沒有地鐵，僅憑一輛小火車，很難将市區客戶運過來。

其實反過來講，17号線通車前青浦已經高達4萬，這又是為什麼？

總之能看到的區别是，青浦新城已經漸漸的融入市區，而車墩依舊是一副江浙滬小鎮的樣子。

或許這就是五大新城的意義吧。

現在這裡又有一個新盤即将上市——金地新樂裡，号稱三站就到徐彙。

不知道無錫東站附近的樓盤會不會打出廣告：一站就到大虹橋。

金地新樂裡開盤價達到3.6萬，看似不高，會不會套住，還得看這個窪地該如何填平。

本文盤點的價格窪地，指的是與同級地段相比價格較低，而不是價格被明顯低估的區域。

即，不構成投資這些片區的建議。

這樣的區域，你還知道哪些呢？

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