​蓮花山上無蓮花，八卦嶺裡無八卦。八卦嶺片作為深圳較早興建的工業區，還保持着最初的工業格局。

深圳的産業不斷更新換代，在一片高樓大廈的包圍中，曾風光無限的八卦嶺顯得格外陳舊、破敗，大有“美人遲暮”之感。

*圖源：深圳市全景在線科技有限公司

在舊改規劃前，八卦嶺的房價一直不溫不火。但是2016年八卦嶺舊改納入規劃後，其價格不斷攀升，在近兩年更是實現了一波大漲：

從“挑個房”統計的數據來看，2018-2020年間，深圳各片區挂盤價漲幅最大的區域是八卦嶺，短短兩年，漲幅高達45.3%，位居深圳第一。

*圖源：挑個房

進一步分析八卦嶺片區的房價變化，可以發現，鵬盛村、八卦嶺宿舍、旭飛花園等樓盤漲幅相當明顯，其中“老破小”八卦嶺宿舍，成交價已經破“7”，最高挂牌價更是到了9.1萬/平。

不少人詫異，八卦嶺在老城區，又如此破敗，怎麼漲的這麼猛？下面就跟着小二月一起來看看。

為深入了解八卦嶺的房價變化，筆者統計了樂有家、貝殼研究院的相關數據，并做了圖表，供各位參考。

從圖表（下圖）可以看出，最近5年，八卦嶺片區二手住宅均價從2015年的3.41萬元/平上漲到2019年的5.87萬元/平，上漲幅度達到72.14%。

據深圳貝殼研究院披露，2019年的八卦嶺片區二手房成交均價約5.87萬/平，同比漲幅10.3%，成為福田漲幅最高的片區。

而鵬盛村當屬八卦嶺片區二手房漲幅的領軍樓盤，根據中原成交數據顯示，2019年12月份，鵬盛村一套30多平的房子，成交單價約6.97萬/平；而2018年12月份，同樣是一套30多平的房子，成交單價僅為4.4萬/平。

也就是說，一年的時間，鵬盛村的二手房成交單價，由4字頭漲到即将破7，一年漲幅約為58.4%，相當驚人。

數據來源：深圳中原成交系統

而關于成交戶型，有一個現象值得關注——30-60平的小戶型為成交主力戶型。

筆者分析，這種小戶型總價低，好上車，方便轉手，因此吸引了不少投資客的目光，成交也相當活躍，單價漲幅也最高。

鵬盛村之外，八卦嶺宿舍也是八卦嶺片區漲幅很快的典型樓盤。據貝殼房價地圖顯示，八卦嶺宿舍的二手房挂牌均價已經達到了9.1萬/平。

來源：貝殼找房

不僅挂牌價高，成交價也相當搶眼。

根據深圳中原的成交數據顯示，八卦嶺宿舍27平左右的房子，2018年7月的成交單價還是5.85萬/平，2019年9月的成交單價就達到了7.79萬/平。以此計算，八卦嶺宿舍一年多的時間，漲幅約為33.1%。

來源：深圳中原成交系統

談到八卦嶺宿舍，就不得不提到筆者一個朋在八卦嶺宿舍買房的故事：

筆者的朋友姓劉，下文暫且稱他為劉先生。

2014年，劉先生初到深圳不久，在八卦嶺宿舍買入了一套31平的小戶型房源，總價45萬，作為上車盤。

據劉先生介紹，八卦嶺宿舍産權50年，但到期可以換證為70年産權。

2016年，劉先生将這套房子轉手了，當時的成交的總價是114萬，短短兩年的時間，總價翻了一番，可以說是穩賺了一筆。

然而，劉先生卻表示，如今這裡的房價再度上漲，有些後悔賣早了。

劉先生的購入時機，恰恰是八卦嶺不被看好的時候，因此上車門檻很低。從如今持續攀升的價格來看，劉先生的房屋再晚一點出手，确實能得到更高的收益。然而，現實總是充滿着許多的偶然性。

前文也提到了，現在的八卦嶺大有“美人遲暮”之感，片區的房子面貌可以用“老破小”來形容，但為何近幾年房價漲幅如此之高？

對此，筆者采訪了美聯物業羅湖大區總經理袁新，她指出了八卦嶺房價上漲的幾大原因：

1. 學校。八卦嶺要建兩個學校，一個是荔園小學（東校區），一個是八卦嶺中學。

如果這個中學落成，八卦嶺的學區劃分會出現一定程度的變動，部分片區或許會被劃入臨近的紅嶺中學。就算不出現變動，按照福田區的慣例，這所新建的八卦嶺中學也很大概率會是名校中學進駐。

荔園小學（東校區）和八卦嶺中學，這兩個新增的學校，将給八卦嶺片區帶來很大的價值。

2. 舊改，八卦嶺宿舍那邊會拆遷。

前幾年，和周圍的房價相比，八卦嶺一直都是價格比較偏低的一個區域，本身就吸引了各方投資客，舊改确定後，更多的投資客湧入八卦嶺，這也是促進八卦嶺房價上漲的原因之一。

學校因素

下面，筆者将承接袁新總經理的觀點，為大家詳細分析一下。

先看學校。八卦嶺漲幅很大的重要原因之一就是，區域内已經開建荔園小學（東校區）。

八卦嶺片區内原本屬于華富中學學區，區域配套僅有兩所小學，分别是園嶺外國語小學和園嶺實驗小學。

然而去年新規劃了一個荔園小學（東校區），建成後将設36個班，提供1620個學位。

從地圖上可以看到，荔園小學東校區的地址就在園嶺實驗的學區覆蓋範圍之内，所以，八卦嶺片區的部分小區，未來有可能會劃入荔園小學（東校區）的學區内。

荔園小學有厲害？它創立于1981年，是一所具有長達38年的辦學經驗的省一級學校，被稱為深圳市福田區小學“第一名校”。

從考入深圳外國語和深圳中學的成績來看，荔園小學在深圳小學中位常年于榜首，資料顯示，荔園小學綜合得分98.4、全國排名28。

根據政府公開文件可知，荔園小學（東校區）已選址于八卦嶺汽車城，2019年5月10日，福田區土地規劃監察局發通知要求八卦嶺汽車城拆除。

下圖是3月初拍攝的鵬峰八卦嶺汽車城地塊現狀，從圖片可以看出，土地已經平整。

*荔園小學建設現場

除了興建荔園小學東校區之外，未來八卦嶺片區還将建一所小學 一所中學。

目前，八卦嶺的初中學位是華富中學，但由于華富中學并不在八卦嶺片區，小孩上學還是很不方便，很多家長對此很有意見。

從福田區八卦嶺片區的法定圖則可以看到，未來這個片區有一塊地，規劃是建一所24班的小學。還有一塊地規劃建一所30班的中學，也就是說，未來八卦嶺片區還将建一所小學 一所中學。

▲福田八卦嶺片區法定圖則

關于這所中學的建設情況，去年3月份，福田區發展和改革局曾公開回複：

八卦嶺國展中心新初中本已于2003年經深圳市發改委批準立項，因八卦嶺片區啟動城市更新而中止，學校建設将在城市更行中進行整體規劃，暫定為一所九年一貫制學校。

目前，八卦嶺片區城市更新已經開工（一期項目），該學校将在二期項目中進行規劃建設，具體進度跟八卦嶺片區城市更新同時進行。

也就是說，八卦嶺初中的建設前期被土地問題耽擱，後期又被城市更新耽擱了。

不過去年11月份，深圳新聞網又發布了一篇報道：

報道顯示：國安居(八卦嶺店)占地面積約2.5萬平方米，該地塊為國際展覽中心城市更新單元二期項目用地，改造後拟規劃建設24班九年一貫制八卦嶺中學。

由此可知，八卦嶺中學所在地塊正在加快推進搬遷工作，但具體何時動工，還有待官方通知。

舊改疊加利好

名校之外，舊改也是推動八卦嶺房價上漲的重要因素。

根據規劃，八卦嶺片區更新改造完成後，項目規模約1740畝，建築總量500-550萬平方米。

後期八卦嶺發展成為包括居住、商業、辦公、服務性工業、高新技術工業在内的城市綜合服務區。

來源：咚咚找房

2019年9月24日，八卦嶺宿舍區改造項目被列入深圳市2019重大項目計劃增補清單，由深圳福田人才安居有限公司負責項目建設。

此外，關注度頗高的歲寶國展中心也于去年開工建設，一路之隔的紅嶺金融産業帶被列入福田重點發展項目。

随着舊改的進程加快，平安大廈、上林苑項目、八卦嶺宿舍棚改、智聯泰産業園等一衆舊改如雨後春筍不斷冒出，相信這裡的面貌将很快得到改善。

▲建設中的八卦嶺，圖源：深圳市全景在線科技有限公司

其實，八卦嶺作為福田早期開發的片區，自身條件非常不錯，除了地鐵7号線和地鐵9号線貫穿外，今年即将通車的地鐵六号線也将經過此處。

圖源：鍊家網

三條地鐵通達，加上名校傍身，加上片區内小戶型非常多，總價低，難怪會位居深圳近幾年挂牌價漲幅第一。

如今，八卦嶺這個曾經充滿無數深圳人回憶的地方，陳舊的面貌在如火如荼的舊改中正在重塑，加上名校的開建、交通的便利，相信一度被遺忘的八卦嶺即将華麗蛻變。

圖源：深圳市全景在線科技有限公司

*資料來源：挑個房、貝殼深圳研究院、鍊家網、中原成交系統、深圳市全景在線科技有限公司等。

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