9月剛開局，樓市就迎來了重大信号。

短短一周時間，兩次重磅會議，釋放共同信号，不得不說，房地産“救市”政策，在速度和力度上都進一步加快、加大。

No-Number-01

8月31日，國務院召開常務會議，明确：支持剛性和改善性住房需求，地方要“一城一策”用好政策工具箱，靈活運用階段性信貸政策和保交樓專項借款。促進汽車等大宗消費。

同時，設置了一個時間線，“接續政策細則9月上旬應出盡出”！

而上一場國常會就在8月24日：“允許地方‘一城一策’運用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求”。

一周内的兩次會議均釋放：支持剛需和改善住房，地方要用好一城一策。由此可見刺激住房需求的重要性和緊迫性。

看似重複的表述，背後也另有深意：下半年要把激活住房消費作為重要工作内容，去重視和落實，說明國家層面非常重視住房消費。

一直以來，對于剛性和改善性住房需求的支持，經常在各類高層會議上提及，這也意味着刺激住房需求的重要性不言而喻。

值得一提的是，關于靈活運用階段性信貸政策的提法也非常罕見。“因城施策”是大方向，允許地方“一城一策”靈活運用信貸等政策的提法則說明在當前各地落實一城一策的過程中，信貸工具是重要抓手。

可以預見的是，未來住房信貸政策或将迎來更大的調整空間。而事實上，今年已有部分城市率先對住房信貸政策進行了調整，西安也在其中。

No-Number-02

2022年5.28開始，西安公積金政策“瀑布式”松綁，降首付、提額度、銀行審批放款進度加快……

調整住房公積金貸款首付比例。首次申請住房公積金貸款購買普通住房（144㎡及以下）的，首付比例不低于20%；購買非普通住房（144㎡以上）的，首付比例不低于25%。

第二次申請住房公積金貸款，購買普通住房（144㎡及以下）的，首付比例不低于25%；購買非普通住房（144㎡以上）的，首付比例不低于30%。

調整住房公積金貸款最高額度。通過公積金貸款購買住房的，單繳存職工貸款最高額度不超過65萬元，雙繳存職工貸款最高額度不超過85萬元。

更關鍵的是，目前的公積金貸款額隻看基數，不看繳存年限和系數！

僅僅時隔3天，西安市公積金政策再次向買房人“傾斜”！6月1日，西安市住房公積金管理中心再發通知，其中提到：繳存人提取支持力度、延長繳存人提取時限、受疫情影響個人貸款不作逾期處理。

貸款利率方面也多次下調，6月份西安市首套房的房貸利率多數在4.7%左右，二套房貸利率則以5.15%為主流，最低5.05%！

而自5年期以上LPR降至4.3%後，西安最新首套房貸利率最低達到4.15%，二套房貸利率浮動不大，而且目前西安大部分銀行房貸資金十分充裕，與之前排隊等貸的現象有所不同，現在各家銀行基本上是“錢等人”，放款周期也明顯縮短。部分銀行甚至表示，若前期手續齊全，可實現第二天放款。

限購政策方面也有一定調整，5月28日晚，西安市住建局發布《關于調整商品住房交易政策有關問題的通知》，自2017年西安開啟樓市限購，時隔5年，西安首次出台樓市調控放松政策。自2017年西安開啟樓市限購，時隔5年，西安首次出台樓市調控放松政策。

本次調整主要包括限售年限縮短、限購放松、剛需家庭認定條件放寬、貸款額度提高、首付降低等方面，主要内容如下：

1、落戶滿一年不需要社保可以買首套

2、外地戶口在西安社保滿2年，可買首套

3、住房公積金貸款，單人最高可貸65萬，夫妻雙方最高貸85萬

4、公積金首套首付20%（144以下），144以上25%；二套144以下25%，以上30%

5、新購買的商品房，網簽滿3年取得房産證可交易，新購的二手房産證滿2年可交易

5、28周歲以上的單身人士和二孩及以上人群購房，屬于剛需家庭

6、人才購房優惠政策繼續加大

根據8·19新政，住房被納入保障性租賃住房管理并正式簽訂租賃合同後，出租人家庭可在限購區域獲得新增購買一套住房的資格。8月29日起施行，有效期5年。

随着金九的到來，傳統的樓市熱銷旺季節點，政策端會不會還繼續有放寬迹象？

No-Number-03

近日，在浙江義烏發布通知暫停公證搖号選房，配套使用的優先戶政策也一并暫停後，有傳言稱，西安樓市也将取消搖号政策，盤活樓市！

網傳圖

但是從目前西安樓市情況來看，雖然現房、二手房市場熱度有所減退，但和出台取消搖号政策的城市相比，熱度還是比較高的。

截至8月31日，西安樓市共有20盤近4600套房源備案價公示。共計26盤4229套房源線上登記（備注：8月1日-31日開始登記項目），搖号開盤項目占比僅25%。

二手房方面，據西安住建局最新發布的《2022年8月份二手房網簽情況》：8月份，西安市存量房（二手房）網簽備案面積65.42萬平方米，環比下降3.04%，同比增長14.95%；其中，住宅網簽備案面積62.62萬平方米（6472套），環比增長1%，同比增長15.36%。

因此不論是從目前西安樓市現狀還是對相關人士詢問了解到的信息，西安目前并沒有這方面的政策出台，預計後期出台的可能性也很小。

而對于大部分購房者來說，更為期待的西安可以恢複“商轉公”，尤其是前兩年在利率高點買房的購房者，雖然LPR下調，但加點是不變的，因此商轉公就成了最後一根救命稻草！

目前全國範圍已有超過22個城市開發商轉公業務，而城市公積金貸款資金的餘額方面，根據西安住房公積金年報顯示：2021年，西安發放個人住房貸款1432.79億元，貸款餘額968.52億元，個人住房貸款餘額占繳存餘額的82.30%，資金方面，西安的公積金貸款資金餘額具備商轉公的條件。

但是從目前官方多次回複來看，西安暫時不會恢複“商轉公”。

可以确定會出台的利好政策是二手房“帶押過戶”。

官方回複稱：八月中旬濟南市創新推出二手房“帶押過戶”登記新模式，我局（西安市自然資源和規劃局）登記中心也安排相關工作人員進行學習研究。目前，我局登記中心正在積極協調住建、銀行等相關單位研究”帶押過戶”的具體流程，制定“帶抵押過戶”的實施方案。待各項準備工作完成後，我局登記中心會在第一時間對外公告。

目前來看，西安二手房開展“帶押過戶”隻等實行方案公布了。

寫在最後：

樓市步入下半場，各項寬松政策頻出，從西安樓市來看，購房門檻和成本再度下降，在市場觸底反彈前，這個短暫的購房窗口期機遇已經浮現。

從購房成本來看，央行再度降息，房貸利率全面下調，首套房房貸利率已低至4.1%，比2009年房貸利率打七折（4.156%）的時候還要低，而且接下來還有望跌破“4”字頭。

作為購房者，尤其是自住需求的購房者，不建議繼續觀望，可以趁着樓市下半場，各家開發商加速推貨的機會，挑選自己合适的房源。

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