2016年堪稱“地王年”，光是松江就已經誕生四個地王項目，分别是：融創泗泾地王、格力泗泾地王、合景松江地王和中海小昆山地王。然而拍地一時爽，結局很難料，目前來看，融創泗泾地王(融創壹号府)和合景松江地王(合景天悅)外立面基本建成，然而卻卡在了預售證這一關，遲遲不能入市。此外，格力與融創在泗泾同一時期拿下地王，但是格力地塊現在卻還是建設地基狀态，入市更是遙遙無期。同時，松江唯一開盤的地王項目中海九峯裡卻陷入了少人問津狀态，據網上房地産信息顯示，截止至2018年10月11日，中海九峯裡的506套房源仍無一備案。

同是“地王”命 各有各自苦

融創泗泾地王

案名：融創壹号府

交易總價：30.05億元

成交時間2016年5月

樓面價達3.8291萬元/㎡

溢價率111.62%

容積率：1.8

保本價 6W/㎡

融創地王實探：

從房掌櫃實地了解，融創壹号府項目東至橫港路，南至規劃路，西至規劃路，北至規劃道路。目前外立面已經基本建成，已顯現準現房雛形，個别樓棟周圍的景觀都已做好。據悉，融創壹号府規劃打造14棟小高層，戶型約82㎡、95㎡、120㎡，共計858戶精裝交付。

△融創壹号府外立面已基本建成

△融創壹号府部分樓棟在建中

項目周邊交通還算便利，離9号線泗泾站約600米，步行約8分鐘。周邊的商業配套集中在地鐵，有三湘商業廣場、大潤發、及餐飲娛樂配套。1公裡内有泗泾醫院，兩公裡範圍内有迎新小學，泗泾第三小學，泗泾第七幼兒園，松江四中等。

△泗泾地鐵站

△泗泾地鐵站商業配套

△泗泾醫院

格力泗泾地王

交易總價：19.65億元

成交時間2016年5月

樓面價達3.7675萬元/㎡

溢價率109.04%

容積率：1.6

保本價 6W/平方米

格力地王實探：

格力泗泾地王與融創壹号府一路之隔，擁有的配套也與之相同，不過距離地鐵站相對更遠。

據了解，項目規劃包含10棟住宅樓，最高15層，共計686戶。并将采用“開放街區”理念，創建凝聚社區意識的、活躍、動感的街區空間，打造一系列各自獨立但又彼此聯通的景觀庭院、精緻商業環境及社區設施。

△項目在建中

△格力泗泾地王周邊

其實，泗泾附近房源由地鐵站為界分位南北兩部分，不得不說，南面由于開發時間早，且離地鐵站更近，發展更為成熟，居住氛圍更為濃厚。而北面，除了融創壹号府和泗泾格力地王兩個新房外，還有萬業夢立方、綠地香缇、金地自在城二期等次新房，不過這些次新房距離泗泾地鐵站較遠，出行非得自駕或公交接駁。而且地鐵站北面除了附近幾個項目的沿街底商，并無其他商業配套，也就是說買個菜也得到地鐵站，實屬不便。

△金地自在城二期沿街底商

△綠地香缇沿街底商

周邊二手房價

據上海鍊家數據顯示，距離最近的萬業夢立方，挂牌均價在4.1萬元/㎡左右，附近的綠地香缇和金地自在城二期挂牌價均不足4萬元/㎡。而地鐵站南面的建發玖珑灣，均價也隻不過4.3萬元/㎡，此外，保利翡麗公館挂牌價最高達5.1萬元/㎡。

△泗泾熱門二手房挂牌價

由此來看，依照目前的市場冷淡行情且政府限價情況下，無論是融創壹号府還是泗泾格力地王3.8萬元/㎡的樓闆價若想賣到原先想達到的6萬元/㎡，難度确實不小。在這種情況下，融創依舊保持原先的開發進度，預計今年會“低開”入市。不過，格力地王則采用另一種方式應對，緩慢工程進度，表現淡定。

合景松江地王

案名：合景天悅

交易總價：47.35億元

成交時間2016年7月

樓面價達3.9073萬元/㎡

溢價率156.3%

容積率：1.4

保本價 6W/㎡

△項目效果圖

合景地王實探：

合景松江地王合景天悅項目位于松江新城，東至龍馬路、南至廣富林路、西至河道、北至銀澤路，距9号線松江大學城站4公裡左右，出地鐵站轉乘公交需要20分鐘左右。此外，項目對面即是T2有軌電車龍馬路站，預計11月試運營。

據房掌櫃了解，項目仍在建設當中，其中低層公寓已經封頂。項目總可售1074套商品房，以三房高層、洋房和疊加為主，其中一期共580餘套範元，其中小戶型的90㎡左右104套，預計年底拿證。

項目周邊聚集多個大型商業業态，包括萬科印象城、萬達、開元地中海、東鼎、三湘等。2公裡内有上海市第一人民醫院南院、上海市養志康複醫院。

△松江大學城地鐵站

△合景天悅項目對面T2有軌電車龍馬路站

周邊二手房

△周邊二手房價(上海鍊家網)

據上海鍊家數據顯示，距離最近的綠地薔薇九裡公寓挂牌價4.2萬元/㎡左右，附近的别墅項目挂牌價均超5萬元/㎡，其中龍湖好望山别墅挂牌均價5.8萬元/㎡。

由此看來，合景松江地王面臨與泗泾地王相同的困境，目前以合景天悅的3.9萬元/㎡的樓闆價，想要售出6萬元/㎡保本價，甚是困難。不過無論是從合景天悅項目的周邊配套還是居住氛圍來說，要更優于泗泾兩個地王項目，但若開盤也達不到預想價位，實在糾結。

中海小昆山地王

案名：中海九峯裡

交易總價：19.55億元

成交時間2017/3

樓面價達3.0893萬元/㎡

溢價率69.91%

容積率：1.2

中海地王實探：

據房掌櫃了解，中海九峯裡已于2018年8月6日開盤搖号，共推出506套房源,其中毛坯洋房146套，簡裝240套，院墅120套。洋房建築面積約95㎡，備案價38938-48950元/㎡，院墅建築面積約135㎡-143㎡，備案價49500-59610元/㎡。

△中海九峯裡銷售情況(網上房地産)

據業内人士透露，中海九峯裡首開當天僅售賣十幾套房源，前期實際認籌1套，剩餘都是當天意向客戶現場認購。不過從目前網上房地産數據來看，仍無房源備案，實在尴尬。

從沙盤上看，整個樓盤東側以院墅為主，西側是洋房，中間建設景觀大道同時配有塑膠跑道，小區人車分流戶主優越的生活環境。

據房掌櫃了解，目前松江小昆山新房樓盤價格都較低，比如距離九峯裡1km的佘山院子，2期高層均價35158元/㎡，而九峯裡洋房均價40000元/㎡，别墅均價50000元/㎡，一比較價格有較大的差距，中海在價格競争上無優勢。

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