1

8月4日，北京限購、限貸放松了。

上一次北京限購、限貸的放松是在2014年的9月30日。當時的政策是貸款結清算首套。

此次限購、限貸放松的力度，顯然和2014年是沒辦法比的。

不過卻呼應了年中政治局會議對樓市提出的要求，要“因城施策用足用好政策工具箱”。

也就是說接下來各地政策仍然有放松空間。

就在北京限購放松的當天，天津發政策表示要降低首付比例。

這對樓市來說是積極的信号，預示着新一輪的救市政策開始了。

而這一輪領頭的是北京，主要發力方向是首付比例。

除此之外，樓市另一個積極信号是，“保交樓”三個字寫進了年中政治局會議裡。

這是明确的把保交樓定性為政治任務。

接下來就看各地方政府為保交樓八仙過海各顯神通了。

2

目前在保交樓方面走在最前面的城市是依然是鄭州。

早于年中政治局會議召開之前，鄭州市府就召集八家在鄭的頭部房企舉行在鄭項目情況彙報會。

并提出由河南資管公司聯合鄭州地産集團設立地産纾困基金，同步出台了四種纾困方式：

方案是好方案，但從8家房企給官方呈報的停工項目說明情況看，在保交樓這件事上，政府和房企想的完全是兩回事。

政府是要項目複工，但并不想兜底，依然想盡量避免直接接手，主要還是想以協調的身份介入。

所以主觀上，并不想要房企退出。

但房企隻想要錢，滿篇文字都在陳述一大堆資金需求。

他們希望政府兜底，把他們之前投進去的錢退回來就行。哪怕賠點也行。

比如融創，在鄭的7個項目全部申請退出，其中6個選擇棚改統貸統還模式、1個選擇項目并購模式。

融創此舉大概要賠20億左右， 但融創也同時甩掉了100多億保交付任務。

這同時也意味着這100億的保交付重擔落到了鄭州市府的肩上。

因此，相對于房企迫不及待的退出，政府其實是想要挽留。

3

說到底還是錢誰出？怎麼出的問題？

有傳聞央行将設立房地産基金，籌集2000-3000億纾困資金用于收購爛尾樓，協助開發商解決債務問題。

事是好事，隻是對于目前的停工體量來說，2000-3000億是遠遠不夠保交樓。

截至到7月底，42個主要城市的停工面積是5200萬方，40-50萬套房子。

其中二線城市停工問題最嚴重。比如重慶、西安、武漢、鄭州、昆明、長沙的停工面積可以達到去年銷售的60%-80%。

更嚴峻的問題是，幾乎所有民企的房子都沒人買了。

同等地段兩個項目開盤，去年去化率是持平的，今年國央企成交量占90%。

這是很可怕的。一些本不該爆雷的企業，也被拖着要暴雷了。

而另一個懸而未決的問題是，自去年恒大暴雷開始，一年就要過去，關于這些房企的處置一直沒明确的結果。

從普通老百姓的角度看，此次針對房地産行業，如此大張旗鼓的展開去杠杆整頓，初衷是偉光正的，但卻沒有太多令人振奮人心的消息出來。

到目前為止沒有一家頭部房企破産，更沒有處置一兩個罪魁禍首（房企）祭天。

反而是一拖再拖。

這也導緻出險房企目前主要自救方式就是躺平，幾乎沒有幾個願意積極主動地給社會一個交代的。

除了建業引入鐵投，藍光賤賣資産，融創賣項目，其餘的大部分都捆着購房者在等。

這也激化了社會矛盾。

針對這一點，政策端到目前為止依然是搖擺不定的。

從最開始的救行業不救房企，到後來的既要救行業，也要救企業，直到現在的救房企，保交樓。

可救房企的窟窿太大了。

僅目前公開暴雷的46家房企的總負責就是10.5萬億。實際債務更大，拿什麼填？

所以，保交樓，很難。

接下來各地将疲于奔命的保交付，會取得一些成果，但總體會不盡如人意。

保交樓的口号意義大于實際結果。

4

從7月全國主要城市的成交數據看，相比6月的由負轉正，止跌回暖。

7月明顯後勁不足。成交量、成交價繼續低迷。

并沒有企穩，更沒有回暖。

9、10月份新一輪償債高峰期下，更多的房企暴雷還在繼續。

之前爆的還沒解決，甚至滑入更深的深淵，而新的已經開始噼裡啪啦。

這預示着會有更多的項目會停工或者表演式複工。

現在究竟是不是樓市黎明前的最後黑暗，大概是。

也可能不是。

這個時候北京的限購放松，但尺度又遠不及過往救市尺度，這就是一個特别的信号了。

一鼓作氣，再而衰，三而竭。 救市也已經到三了。

接下來會有2個趨勢，值得你注意 ：

第一、地方财政繼續吃緊，各地方繼續勒緊腰帶過日子。

第二、保交樓的資金缺口來源主要兩個方向：

一個是壓實企業、股東等相關各方責任，盡量企業内解決。

這話說的已經很明白了。就項目停工會對企業、股東等相關利益方追責的。

另一個就是金融機構主動參與資金硬缺口的方案研究，做好具備條件的信貸投放。說到底不是包裝成理财或基金賣，就是發債。

最終這場五萬億方的保交樓戰鬥，十數萬億元的資金缺口，我們每一個人都将是參與者，誰也躲不掉。

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