從購房者熟知的角度可以将武漢傳統意義上的行政區和開發區分為15個區，分别是江夏區，洪山區，武昌區，青山區，東湖高新區，漢南區，沌口經濟開發區，蔡甸區，漢陽區，東西湖區，硚口區，江漢區，江岸區，黃陂區，新洲區。為了更清楚得講明白每個區域在武漢所處的定位，給購房者一個更有參考性的完整概念，我會逐一講解每個區域的闆塊劃分，以及每個闆塊裡的主要在售的新房樓盤。

武漢十五區

今天的主題是江夏區，它是武漢長江以南唯一的遠城區，也是武漢面積最大的區域之一，江夏區的區政府所在地為紙坊街道辦事處，簡稱紙坊，也是江夏區的政治，經濟，文化中心。紙坊名字的由來也很簡單樸素，在唐朝是江夏縣下面的一個小鎮，因造紙作坊而出名，故名紙坊。

八分山上俯瞰江夏城區

當然咱們不是為了了解它的曆史，而是通過它的過去去窺探它的将來。從購房者角度咱們可以将江夏區大緻劃分為這麼幾個闆塊，黃家湖，老城區，文化大道，廟山以及不限購的五裡界，我們下面逐一來了解這些闆塊。

江夏區第一人民醫院

黃家湖闆塊位于三環線至四環線，黃家湖西南岸與武昌大道之間的位置，19年軍運會給運動員修建的軍運村就在這裡，也是在20年疫情中發揮重要作用的雷神山醫院所在，雷神山距離三環線大概3.3公裡，黃家湖與洪山區接壤，并有地鐵8号線三期連接，目前已通車，美中不足的是目前地鐵出三環線隻有兩站，覆蓋範圍有限。有細心的網友會發現，8号線的二期站點已經出現在地鐵車廂的屏幕上，據了解，8号線二期工程野芷湖到梨園的主體結構已經完工，列車已經開始試跑，有望在20年年底通車。經過改造的黃家湖大道為雙向8車道，自駕方面連通三環和四環線，也比較方便，自駕覆蓋洪山南湖，沌口，漢陽四新以及民族大道和關山大道沒有太大問題。至于商業方面就比較匮乏，隻有美的君蘭半島項目規劃有約10萬方的商業綜合體，片區目前隻有依靠少量社區底商，短時間内大型商業體需要借助江夏文化大道的商業或者沌口永旺，因為是新開發闆塊，人氣不足，目前隻有在建的住宅工地，比較荒涼，同時也沒有産業利好規劃，定位是一個環境不錯的居住新區。

軍運村

雷神山醫院

目前黃家湖闆塊在售的新房價格在1.3萬-1.65萬左右，靠近地鐵的樓盤有美的君蘭半島，金茂華發武漢國際社區，武漢融創城，保利軍運村，離地鐵遠些有建發金茂玺悅，萬科保利聯投理想星光，五礦萬境水岸等。大部分選擇黃家湖區域置業的以剛需居多，日常通勤自然是以經濟便捷為主，在價格等方面的相差不大的情況下，建議考慮地鐵站周邊盤。在這些地鐵盤當中，品質及配套最好的當屬保利軍運村，一線臨黃家湖濕地公園，自建幼兒園，小學，中學12年教育體系，園林和裝修也稱得上是片區一哥，品質方面也是有保障的，畢竟是打着軍運村的旗子，最近一期備案價到帶裝修1.65萬左右，甚至比三環内個别樓盤還要貴，建議小夥伴們還是看看自己荷包量力而行。值得一說的另一個樓盤是軍運村對面的融創城，這個樓盤熱度之高在片區一枝獨秀，從19年年底首開，到目前為止已經十次開盤，而且每次開盤均售罄，融創城之所賣的那麼火，總結來看一是單價要比周邊地鐵盤便宜，毛坯單價1.3萬，比對面軍運村便宜3000 ，比隔壁金茂華發便宜600 ，比美的君蘭半島便宜2000 ；二是戶型面積偏向剛需，最小有90平左右的，首付門檻低，而周邊樓盤很多起步就是110平；三是地理位置在黃家湖片區中比較好，離地鐵近，離公園近。所以，群衆的眼睛是雪亮的，性價比高的樓盤自然會獲得市場青睐，那些總是靠打折和忽悠的樓盤日子會越來越難過。

江夏區老城區面積不大，泛指譚鑫培路以南，紙坊大街以北，武昌大道以東，江花大道以西合圍起來的區域，老城區幾乎已經沒有可以開發的土地，能拆遷的大部分也已經拆了，而且現在政府發展重心已遷移到文化大道，老城區發展前景并不太看好。

江夏區夜景

老城區目前在售樓盤有江夏府，陽光100鳳凰街，經發龍湖雲峰原著。價格都在1.3萬左右，不過這三個樓盤都距離地鐵不近，最近的江夏府距離地鐵也有1.2公裡左右，其中鳳凰街和雲峰原著距離武鹹城鐵站隻有幾百米，城鐵雖然可以直達武昌火車站，但是趟次非常少，比較雞肋；商業方面最近的有九全嘉國際廣場和中央大街，都在兩公裡範圍内，平常生活也算比較方便，周邊小區交房多年底商比較成熟；學校有江夏區直屬機關幼兒園，齊心小學，江夏區第五中學，江夏一中以及武漢工程科技學院和湖北生态職業技術學院兩所大學；基本上買這的客戶基本上都是地緣客戶，外地客戶比較少，除非恰好你的工作在紙坊可以考慮，否則慎選。

比老城區更要慎重選擇的地方就是五裡界，五裡界位于老城區的東南方，天子山大道以西，梁子湖大道以東，是紙坊下轄的一座小鎮，屬于不限購闆塊，這些年得益于光谷外溢發展，又有地鐵9号線規劃終點站加持， 陸續有不少開發商進來想分一杯羹，恒大科技旅遊城，路勁時代城，鑫苑藏龍世家，武地融創錦上公館等，即使開發商做得如火如荼，也掩飾不了銷售的艱難，瘋狂打折促銷，然而整個片區關注度都不高，主要還是地理位置實在太過偏遠，位于武漢繞城高速之外（俗稱的五環），單價最高的恒大科技旅遊城均價大約一萬出頭，打完折不到一萬，其餘也都在九千多，大部分小區還沒有交房，目前沒啥商業，生活也不太方便，唯一的念想就是地鐵9号線規劃能盡早落地，不然出門都是比較困難。重點說下恒大科技旅遊城，其實這個樓盤位置在五裡界都是算比較偏的位置，它可以說是一個不折不扣的文旅盤，而不是我們傳統意義上的樓盤，以超大體量景點打造旅遊，度假，居住為一體的模式，加上低首付，首付分期促銷活動不斷，分銷的玩命推薦，19年出乎意外的銷售額還挺高，可是不管如何吹得天花亂墜，也不能撕掉文旅盤的标簽，遠離中心城區，上班特别不方便，長期居住概率不大，剛開始可能周末偶爾過來住住，新鮮勁過去了可能一年都去不了兩次，想出租出去，發現幾乎沒有人在這裡租房，想轉手賣出去，發現小區網上挂售房源很多，買家少，房源多，隻能比誰賣得便宜，如果你在市區還有購房名額，很抱歉，你跟咱們大多數人一樣，大概率都是普通人，而文旅盤沒有任何投資價值，隻有消費享受價值，所以普通人真的不适合買文旅盤。

五裡界

恒大科技旅遊城效果圖

五裡界薰衣草園

要說江夏區房價最高的位置在哪，那一定是位于文化大道闆塊上面，文化大道是一條連接洪山區與江夏區的大動脈，貫穿整個紙坊老城區，北接珞獅路高架，地鐵7号線也是位于文化大道之下。經過近十年的發展，文化大道已十分成熟，區政府，縣醫院等早早就從老城區搬遷到文化大道，中百廣場，聯投廣場也已初具規模，加之幾所大學的拉動，生活氣息已非常濃厚，但是因為早年是村莊開發而來，所以周邊還建房居多，商品房少，同時文化大道缺少大型的商業綜合體，傳了好多年要進駐的永旺也涼了，最近意向進駐的王府井在洽談中，如果能夠落地，對附近居民是一大利好。

文化大道譚鑫培公園

文化大道邊的騰訊研發基地

文化大道的漢口學院

四環線橫穿湯遜湖

文化大道上面空餘沒開發的土地已所剩無幾，所以樓盤也非常有限，目前在售的有鵬湖灣（原名江南新天地），金融街金悅府，翰林尚苑。翰林尚苑其實在行政區上屬于洪山區，這個位置正好在洪山區與江夏區分界線，但是我還是把它作為文化大道闆塊來看，這個樓盤優勢有兩點，一個是屬于中心城區，另一個是在7号線新路村站正真意義上的地鐵口，不過它的價格确是真不便宜，帶裝修均價16780元/平，已經高于部分三環内樓盤了，沒啥性價比可言，鵬湖灣原名江南新天地，現在在售的是項目的四期，相比前三期，這期更靠近湖邊，整個項目品質一般，一期品質最好，後面幾期反而不如一期，此次四期價格毛坯1.3萬左右，有一定性價比。金融街金悅府均價在帶裝修1.61萬左右，與鵬湖灣直線距離1公裡左右，之所以有底氣賣得這麼高價格是因為引進了武漢小學的分校，武漢小學文化大道分校位于金悅府西北角，除了小學，在東南側還規劃有湯遜湖中學。金悅府和鵬湖灣距離最近的地鐵都是地鐵7号線大花嶺站，目前已通車，直達武昌火車站經徐東通往漢口，日常通勤足以輻射徐東以及中南路片區。

文化大道闆塊

最後要說的就是廟山闆塊，廟山位于三環與四環之間的江夏大道，東西兩面臨湖，土地資源有限，片區居住人口比較密集，隻有一條南北向單一主幹道，交通上其實十分受限，上下班高峰期堵車比較嚴重，基本上廟山承擔了光谷住房需求的外溢，民族大道，關山大道房價現階段已過兩萬，承受不起的剛需要麼選擇光谷東，要麼就選擇廟山置業。遲遲不能落地的地鐵9号線讓天天堵在路上的廟山居民很受傷。廟山沒有什麼大型的商業，唯一的一個奧特萊斯卻沒什麼人氣，但是社區商業比較成熟熱鬧。廟山有較多的私立學校，而且都具有不小的影響力，如美加外校，海澱外國語學校，華一寄宿學校等。

武鹹城鐵

江夏奧特萊斯

華一寄宿學校

目前廟山的在售的新房樓盤也非常少，湯遜湖山莊，泊樾府，武漢雅居樂花園，加州橘郡，其中加州橘郡的價格相對另外三個盤便宜不少，均價1.15萬左右，其餘三個項目均價在1.4-1.5萬左右，有意思的是這幾個樓盤都是一線臨湯遜湖，自然環境相差不大。品質上也是半斤八兩，體量上最大的是雅居樂花園，湯遜湖山莊和泊樾府目前在售的都是140平以上的大面積洋房。雅居樂和加州橘郡有小戶型出售，首付門檻不高，在光谷軟件園上班，首付預算緊張的剛需可以着重考慮這邊。

廟山闆塊

總結來說，江夏區是屬于武漢遠城區，在衆多遠城區中經濟總量數一數二，但是和中心城區相比還是有一定差距，原來的城區隻有紙坊老城區，幸運的是江夏區與高新區和洪山區挨着近，很自然地承接了中心城區需求外溢，政府抓住時機，大力發展新區，原來的城鄉結合部已煥然一新，黃家湖闆塊，文化大道闆塊，廟山闆塊，都是這麼發展來的，文化大道和廟山闆塊發展起步早，現階段已基本成熟，黃家湖闆塊目前還處于剛開發階段，各方面配套都還比較荒涼，可以看到，江夏的發展路程就是，從原來的紙坊老城區彈丸之地，到現在重心往北遷移，多闆塊協同發展，才有了今天的局面。如果江夏區這五個闆塊非要給出一個排名的話，個人覺得是這樣的，文化大道>廟山>黃家湖>老城區>五裡界，老城區和五裡界是真心不推薦外地人買，其他三個闆塊根據個人實際情況來選擇，有句老話是這麼說的，小房子，你住個一年半載就會适應它的小，每天來回三四個小時的通勤，即使十年二十年過去了，你依舊會覺得痛苦，人在空間上的适應能力要遠遠強于距離上，特别是有了家庭和孩子之後，如果時間和精力都花在上下班路上，早上多睡半個小時，晚上下班多陪孩子一個小時，都成了奢望，所以上班是否方便才是普通人首要考慮的第一要素，否則一個樓盤再好它也不一定适合你，如果工作在街道口，中南，漢街，徐東這些位置，可以優先考慮文化大道和黃家湖闆塊，如果你工作地點在光谷關山大道或者民族大道沿線可以優先考慮廟山闆塊。花哥覺得購買郊區盤，選對适合自己的闆塊才是最主要的一點，你們覺得呢？

地鐵7号線

湯遜湖是最大的城中湖

湯遜湖長島别墅區

湯遜湖日落

在此申明，不為任何一家樓盤打廣告，所有觀點為個人見解，隻求客觀，講真話，不昧心，好的樓盤我擡，差的樓盤我踩，買房路上坑太多，能填一坑是一坑。武漢十五區持續更新中，喜歡的話還請點個贊，關注我，你們的關注就是花哥寫下去的動力。

江城種花家

最真實的姿勢看武漢樓市

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