前段時間，大家内部讨論，覺得疫情過後的上海樓市，會圍繞着改善置換為主的行情。

最近很多客戶都在問無外乎幾個問題。

問題1：XXX預算請問買在哪裡呢？

問題2：我想自住，家裡兩個娃，還有老人，請問我該買什麼樣的房子？

問題3：我這個價格段，我想既要有不錯的漲幅，同時我還需要有一定自住需求，該怎麼選能兼顧呢？

以上三個問題是客戶問得最多的問題，其實他們都是一種共同的肖像，家裡兩個娃，學曆較高，收入較高，平時工作比較忙，必須要老人過來同住帶娃，所以他們既要改善，同時作為家庭最大的資産也有漲幅回報率的考慮。

作為專業的樓市資訊号，這篇文章和大家聊聊，浦東不同價格段的改善标的，該如何選擇。我們隻聊改善，也就是單價在7萬/㎡以上的闆塊和盤，剛需3-5萬/㎡的下次再聊。

超過這個單價是上海頂級豪宅的價格，而在浦東來說，這個價格段，首選闆塊那就是陸家嘴濱江一線了，同時也隻有濱江一線才能承載如此高昂的價格，是新晉權貴最熱愛的闆塊之一。例如湯臣一品，中糧海景等頂級豪宅盤。

另外還有一個闆塊，就是前灘。前灘在2021年初的時候達到了20萬/㎡的單價，甚至東方悅耀一度達到了22萬/㎡的天價，但是前灘真的值這麼貴嗎，我是持懷疑态度的。

為了保證數據的準确性，我還特意問了前灘的合作夥伴，晶耀名邸2期，154平米3500萬，單價22萬，東方悅耀18-20萬/㎡。無論怎麼說，前灘都已經站上了18萬/㎡這個價格段。

和陸家嘴一起，成為了浦東房價的最高點。

這個價格段，基本上就是内浦東的次新房的價格。而主流可以購買的闆塊，有聯洋社區、世紀公園、源深體育館附近等，其他的闆塊例如楊東也有，但是選擇面偏少。

但房齡較老，大約在2004年左右。而這些浦東内環内的社區，次新又是非常稀缺的，同時這些房子雖然算不上豪宅，但是也是頂級中産的改善天花闆的闆塊和産品。

例如：聯洋的仁恒河濱城、水清木華。

例如：源深體育館周邊的盛世年華。

例如：楊東僅仁恒公園世紀一個小區，房齡較新。

除此之外，中環旁的金橋頂級小區金橋瑞仕花園（2008年）、北蔡斐樂公園也都超過了14萬/㎡的挂盤單價。

不過相對來說，我覺得金橋瑞仕花園的價格略高了，房齡并不突出，小區環境中等偏上，隸屬于金楊闆塊，但是也不至于價格如此之貴，目前在售的幾套房源，均價在14.7萬/㎡，還有的甚至挂了20萬/㎡，簡直要暈過去。

這個價格區間其實又可以分為兩類，11-13萬/㎡和9-11萬/㎡。而這兩個價格段，又代表着不同的地段。如果追求地段，可以選擇内環，但是要犧牲房齡和小區的品質；如果選擇小區品質和房齡，那麼内環内浦東是守不住的，就要在中外環之間選擇了。

|A：先來說11-13萬/㎡這個價格區間|

這個價格段還是可以在内浦東好好選擇的，例如花木的大唐、浦東世紀花園等；

例如楊東闆塊的上海綠城；

例如源深體育館附近的香榭麗花園、陸家嘴花園等；

除此之外中環線旁的小區也是不錯的選擇。

北蔡闆塊是其中之一，大華錦繡華城悅豪斯、琺朵公館；陸家嘴錦繡前程和浦東星河灣等；闆塊内商業有巴黎春天，同時還有山姆會員店。其次13号線也是橫穿北蔡闆塊的，可以快速抵達浦西的核心CBD産業園區。

除了北蔡外，碧雲闆塊也是一個不錯的選擇，藍天路附近的中天碧雲、金橋愛建園、世茂湖濱花園。

相比較于北蔡，碧雲闆塊這個價格段的房子房齡更老，北蔡的房子相對較新，這和碧雲闆塊在人們心目中的地位要高于北蔡有直接關系，畢竟碧雲也是上海浦東的富人區之一，也是國際化社區。

另外，12萬/㎡左右，還有一個小區，隸屬于張江，因為對口張集學區，所以價格非常高，那就是張江湯臣豪園。

2020-2021年上海牛市，張湯小區也是上海最先啟動的小區，巅峰時候，價格一度高達17萬/㎡，甚至把地段更好的聯洋花木按在地上摩擦。

不過随着市場冷靜後，張湯也是回落最快的小區，目前價格在12-13萬/㎡左右。

|B：再來說下9-11萬/㎡的單價适合在哪裡選擇|

這個價格段，就是圍繞着金色中環來選擇了，可以選擇三林、楊思、北蔡、禦橋和金橋等，當然還有唐鎮二手房和森蘭二手房。

三林和楊思：地地道道的前灘輻射區，這個價格段，在楊思可以選擇高青路附近，例如尚東國際、翰城國際等小區。

如果選擇三林，可以看下灣流域、中房櫻桃苑、金誼河畔、金色雅築和環球翡翠灣等。

在三林闆塊還有一個梯隊學區，那就是明珠C，而一梯隊學區的分校，在浦東的内環外，還是非常稀缺的。對口的東方濱港園、金色裡程和新裡程都可以選擇。

再來說下北蔡，三林是中等中産改善的闆塊、北蔡是中級中産改善的闆塊、聯洋是中産改善的天花闆，這三個梯度，那麼這個價格段，在北蔡是個不錯的選擇，例如對口昌邑的11街區。

另外禦橋也是一個選擇，萬科海上傳奇、地傑F區和仁和都市花園，這三個小區幾乎均價都已經突破了10萬/㎡，而這三個兄弟，最重要的特色就是房齡新。

其次，另外一個金色中環闆塊，金橋金楊也是一個不錯的選擇。例如東方知音苑和碧雲新天地三期。

最後就是唐鎮和森蘭了，兩個外環外的闆塊。

森蘭有仁恒森蘭雅苑、金地未來。唐鎮有綠城玉蘭花園和仁恒東郊花園。兩個闆塊小區都是非常漂亮的，但是闆塊的配套是配不上房價的，或許蘿蔔白菜各有所好吧。

這個價位的次新選擇，可能隻有外環外或者動遷房選擇了。動遷房不在我們的讨論範圍，我們隻讨論商品次新改善，那麼就不得不在外環選擇了。

這個價格段，首選就是周浦和康橋了，而且也是我認為唯一值得買的次新闆塊聚集地，其他的外環外闆塊或許都有，但是都沒有周浦和康橋值得考慮。

周浦和康橋，又稱為張江南，承接了張江外溢人口。産業是周浦和康橋最主要的核心優勢，康橋工業園區、醫學谷和張江等等，都是高精尖産業的聚集地。

而這個價格段，次新大三房的選擇，有康橋闆塊的中邦城市和綠地東上海等。

如果追求學區的，可以選擇對口澧溪的明天華城、繁榮華庭和禦沁園等幾個小區，這是首選。

至于沈默花苑、龍威茗庭和綠地梧桐苑等等小區，就不是改善的主流了，半新不舊，建議慎重考慮。

到這裡，我不禁感慨，上海的房價真的太貴了。

内環内濱江一線，暫且不去讨論，因為這是全球頂級富人的産品了。但，對于中産改善來說，真的是拼盡一生，才可以購買得到的産品了。

内環15萬/㎡ ，中環12萬/㎡ ，中外環10萬/㎡ ，外環外7萬/㎡ ，一套100多平的三房，輕輕松松總價就要破1000萬，而這還僅僅是改善的入門。

或許若幹年後，我們重新再看這篇文章，你會發現，2022年5月份，現在這個浦東房價，真的好便宜。

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