無論是二房東模式還是輕托管模式，長租公寓運營本質是資産管理，找到更便宜的底層資産才是成功要素之一。

田傲雲/發自北京

城大，居不易。

因與新冠确診病例同時空交集，尚在隔離的楊園突然收到消息，現在所住的YOU 國際青年公寓北京蘇州橋社區可能住不了了，“不得已，這幾天都在找新住所”。

6月18日，YOU 國際青年北京蘇州橋社區項目産權方北京三浦教育投資有限公司（以下簡稱“三浦教育”）發布了一張租戶告知書，稱優家開天客（北京）企業管理咨詢有限責任公司（以下簡稱“北京優家”）欠繳租金、物業費、滞納金等相關費用共計1340.14萬元，導緻原有租賃合同終止。

這封告知書引發外界關注，其中不乏“YOU 公寓出現暴雷”聲音。楊園看到這封告知書後的第一反應就是，這家公寓大概因為疫情虧損要跑路了。

YOU 聯合創始人劉洋确認了上述告知書真實性，但他回應稱，絕對不是暴雷概念，新冠疫情發生以來，北京蘇州橋項目一直虧損，也曾多次與産權方交涉，請求減免租金，但始終無果，隻是做了“割肉”準備。

對此，景晖智庫首席經濟學家胡景晖認為，減免租金更多集中在國有體系，如商業辦公、廠房、物流等制造業。YOU 屬于住宅公寓，且産權方不屬于國有體系，往往很難答應減租要求。

對于如何解決租客去留問題，北京優家方面表示，選擇搬離的，或選擇轉去由産權方提供長租公寓服務的，北京優家配合退還租賃押金并辦理退房手續。

在這裡居住了4年的柯瑞選擇繼續住在這裡，但還不确定之後是否會長期居住。他告訴記者，這些天，租客們除了讨論是否找新住所外，也擔心後續押金問題。“北京優家承諾後續會退押金，如果沒有退我們可能就真的要遭遇暴雷了。”

虧損的蘇州橋項目

雷軍有句經典名言：如果站在風口，連豬都能飛上天。

長租公寓是他曾看中的風口。最近，曾獲雷軍投資的YOU 公寓因傳出虧損将撤店的消息，被推上了風口。

6月18日，住在YOU 國際青年北京蘇州橋社區的租戶們注意到公寓裡貼出《緻三義廟2号院全體優家租戶告知書》（以下簡稱“告知書”），告知書顯示，截至6月18日，北京優家欠付産權方共計1340.14萬元，其中租金及物業費792萬元，欠付滞納金537萬元，欠付水電費10.82萬元。

該告知書還稱，北京優家一直收取各租戶房租，每月房租收入約為140萬元，産權方此前曾在今年2月、3月、4月多次向北京優加發函要求支付租金，但北京優加均未向其支付任何房租。

鑒于北京優加違約行為，産權方為避免導緻租戶損失，同時維護公司合法權益，現解除與北京優家簽訂的《房屋租賃合同》，并要求北京優家立即騰房。産權方還表示，考慮到租戶的實際困難，核實登記租戶信息後，将建立過渡安排。

該項目全部房屋産權人是三浦教育，2014年11月1日将該項目承租給北京優加，同時委托北京U家創業投資管理有限公司管理運營該物業，租賃期限自2014年11月1日至2024年10月31日止。

一時間，“YOU 公寓暴雷”消息四起。對此，劉洋回應，新冠疫情以來，蘇州橋項目一直虧損，也曾多次與産權方交涉，請求減免租金，始終無果，這也是決定退出撤店的原因之一。并稱，目前公司東、華南地區部分項目均取得了相關方租賃減免。

該說法在北京優加發出的《緻YOU 國際青年北京蘇州橋社區家友的一封信》中也有體現。

信中提到，新冠疫情暴發以來，優家蘇州橋社區經營舉步維艱。公寓物業租金本過高，租金成本逐年遞增已占到該社區全部營業收入70%以上，日積月累最終導緻社區經營入不敷出。

信中還提到，在常年虧損情況下，公司并未選擇放棄該社區，并多次緻函請求産權方三浦教育根據相關政策，在疫情期間減免租金及降低租金，但遭到對方拒絕。

同時，北京優加承諾會解決租戶租賃居住及退押金問題，會與産權方協調争取給予1~2個月時間，讓租戶抉擇去留及過渡，選擇搬離或轉去由産權方提供長租公寓服務的，均會配合退還租賃押金并辦理退房手續。

該公寓運營人員告訴記者，後續門店運營将由産權方接手，租客可以選擇繼續租住，月租金以及住房租賃合同内容等并不會改變。

對于YOU 公寓是否有權利以疫情之名單方面要求産權方減免租金問題，金訴律師事務所創始合夥人王佳紅認為，法律上，疫情屬于不可抗力，如果YOU 确實有證據證明疫情對自己經營有影響，可以要求産權方變更合同部分條款或者解除合同。“産權方雖然不是國資背景，但法院可以根據影響情況來判決。”

租戶擔心暴雷

YOU 國際青年北京蘇州橋社區所在的海澱中關村是國内創投企業最早聚集地之一，區域内不僅有中國人民大學、北京理工大學、北京外國語大學等數十所高校，還聚集了大量互聯網科技企業。

2018年，柯瑞入住YOU 國際青年北京蘇州橋社區，他告訴記者，中關村附近長租公寓較少，大多是居民住宅，整租私密性好但價格高，合租成本低但便利性也差，綜合算下來，長租公寓性價比較高。“另外我是創業者，這裡可以提供比較濃厚的分享氛圍。”

據柯瑞介紹，有很大一部分租戶都是創業者。公寓一樓是共享辦公區域，疫情暴發前，下樓就能看到不少創業團隊在這裡工作、交流，公寓也時常會舉辦創業活動、小論壇、觀影等活動，既能解決居住問題又能提供辦公場所，是衆多創業者選擇在這裡住的原因之一。

這也是YOU 區别于其他長租公寓的核心競争力。此前，劉洋在接受媒體采訪時表示，YOU 的幾大标簽中，“社群”是YOU 的立身之本和看家本領，YOU 率先從安全、溫飽的底層需求提升到了社交需求和被人尊重，将租房、社交兩個概念融合到一個空間。

劉洋認為，YOU 最大的差異化是它關注人與人之間的連接，讓住在這裡的人成為好朋友，這是他們的核心定位。

但這兩年，受疫情管控等原因，YOU 國際青年北京蘇州橋社區活動減少。柯瑞也很少能在公共空間看到其他創業者，“今年公共空間已經被改造成健身房。”柯瑞說，2018年、2019年公寓幾乎都是滿客狀态，很少有空置房源，疫情暴發後空置房源明顯增多。

除去創業者外，還有三分之一左右的租戶是學生。“附近有很多高校，部分學校和YOU 合作簽了一批房源作為校外公寓，但因為疫情，學校要求必須住在校内，這些房源長期空置。”柯瑞表示。

楊園是剛從附近一所大學畢業的學生，沒想到入住不久就遭遇了要重新找房子的事情，“YOU 在我們學校有點名氣，聽說疫情前也經常舉辦活動，年輕人也多，就租了一年。”

“這兩年長租公寓暴雷跑路的事情太多，我也有些害怕，聽到消息後就趕緊去登記辦理退房手續，希望能盡快拿回押金和剩餘房租。”楊園告訴記者，他這幾天都在着急找房子。

除了考慮是否找新住所外，後續押金能否如約退還也是租戶們關心的問題。柯瑞告訴記者，“北京優家這邊承諾後續會退押金。”

“二房東”盈利難

成立于2011年的YOU 國際青年社區，是集中式長租公寓運營商代表，創業之初曾受到投資機構青睐。

最讓外界矚目的是來自雷軍的一筆投資。公開資料顯示，2014年8月，雷軍作為創始合夥人成立的順為資本領投YOU 的A輪融資，融資金額1億元。彼時，雷軍還發了一條微博：二手房租賃及相關産業鍊投資是順為資本核心方向。

由于YOU 是全球首創辦公與居住一體化模式，拿到A輪融資後，YOU 進入快速發展期，開始在廣州以外的城市布局。此次撤店的YOU 北京蘇州橋社區便是在這期間開業，受自帶的創業和社群基因影響，開業後吸引不少人慕名前來入住。

公開資料顯示，YOU 北京蘇州橋社區擁有接近400個房間和1000平方米的公共空間，是YOU 體量最大的社區。雷軍、羅振宇等人應邀參與開業儀式。

2015年5月，YOU 獲得由時代地産與創始人團隊聯合領投的A 輪融資，融資金額3000萬美元，雷軍旗下的順為資本也再次參投。

2016年1月，美國著名商業雜志《快公司FASTCOMPANY》評選“中國最佳創新公司50強”，YOU 連續兩年上榜。一時風光無二。

這些年來，YOU 國際青年社區陸續在北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、南京等城市布局，共經營21個租賃項目。但目前在北京僅有蘇州橋社區1個項目，如果撤店，意味着YOU 國際青年社區将暫時撤離北京地區。

另值得注意的是，幾年過去，順為資本官網中展示的被投資公司中已經沒有YOU ，其重點關注方向為移動互聯網、互聯網 、智能硬件、智能制造、深科技、農村互聯網等。

從經營模式上看，YOU 的經營實質仍離不開靠賺差價獲利的“二房東”模式。

租下一整棟樓或者一棟樓幾層，包租後對房屋公共區域、配套區域、居住區域進行裝修改造，再配備相應的物業服務後出租給租戶，産權方與租戶各自與YOU 國際青年社區相關合同，收益主要來自租金差價。

2021年12月，劉洋也曾在在接受媒體采訪時介紹，目前YOU 最大收入來源依舊是房租差，這是穩定收入，大概占總體營收的70%~80%；其次為基礎服務，收入占比為10%~20%。

近年來，受疫情沖擊，長租公寓遭遇了房屋出租率下降、租金上漲困難等一系列實際問題。當房屋空置成本集中放大後，長租公寓盈利能力不足問題變得越發明顯，此外，過高的房屋成本也是“二房東”虧損的直接原因。

據北京優加透露，自2020年以來，新冠疫情暴發疊加奧運管控、兩會管控等因素，優家蘇州橋社區經營舉步維艱，累計虧損已達3500多萬元，在該社區經營上遭遇重創。公寓物業租金本過高，租金成本逐年遞增已占到該社區全部營業收入70%以上，日積月累最終導緻社區經營入不敷出。

胡景輝表示，無論是二房東模式還是輕托管模式，長租公寓運營本質是資産管理，那麼找到更便宜的底層資産才是成功要素之一。

實際上，前幾年在長租公寓跑馬圈地擴規模時，“高收低租”屢見不鮮，長租公寓品牌以高于市場行情價格從業主手裡獲得房源，再以低于市場行情價格租出去。市場份額被搶占的同時，盈利空間也被壓縮。

胡景輝表示，目前住房租賃市場主要政策優惠集中體現在保障性租賃住房，對于市場化租賃住房這方面支持力度有限。“光靠保障性租賃住房滿足不了市場需求，所以既要發展保障性租賃住房解決新青年、新市民住房問題，同樣也要發展市場化租賃住房。”

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