購房者在選中了商品房之後，一般開發商會要求購房者先訂下來，這個時候雙方就會簽訂認購書，但商品房認購書很多時候并不等同于商品房買賣合同。其中，僅僅是約定購房者交付的定金、預定的商品房情況、什麼時間内支付首付款等等内容。

　　一、房屋認購書是什麼意思

　　商品房認購書指購房者與開發商簽訂的一份合同，而且獨立于正式房屋買賣合同。

　　認購書并不是購房過程中的必須的法律程序，在《合同法》上認購書視為要約合同。雖然認購書所約定的購買行為有效，但是買賣雙方仍需簽訂正式的購房合同。因此，最終的購房法律文本隻有購房合同。即便購房者不簽認購書，開發商也無權要求購房者簽訂。

　　認購書并不是法律規定的必要環節，隻是習慣做法。但認購書隻要約定了所購房子的房号、單價、總價、付款方式等内容，并經買賣雙方簽訂，也同樣具備法律效力。隻不過在實踐中，由于不同項目在認購書中規定的内容有多寡之别，印刷質量有優劣之分，對于一些印制簡單的認購書，購房者尤其是初次購房者重視程度還遠遠不夠。對其中約定的“幾日後定金不退”的條款也并未放在心上。很多情況下，簽完了認購書很快就後悔的情況相當普遍。

　　于是，由此而引發的糾紛就成為不少購房人的煩惱。對此，希望購房人能充分重視。

　　根據《中華人民共和國民法通則》有關規定，“認購書”是當事人的“預約”請求。即在訂立購房合同前，當事人約定将來簽訂合同的民事行為。因此，“認購書”在購房合同尚未簽訂前屬于預約合同。

　　二、商品房認購書的法律性質

　　商品房認購書一般由開發商自行制定，内容詳略程度差異較大。一般認購書約定的雙方當事人的法律義務主要有兩項：根據認購書約定的條件在将來某個時間簽訂正式的商品房買賣合同;根據認購書約定簽訂正式的商品房買賣合同的過程中當事人還負有對認購書未作約定的事項依據誠實信用原則進行公平協商的義務。

　　我國法律規定，“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同的，應當按照法律關于定金的規定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由，導緻買賣合同未能訂立的，出賣人應當将定金返還買受人。”

　　由此可見，商品房認購書的簽訂往往伴随着定金的交付。在這裡提醒購房者，從法律效力上說，商品房認購書中約定定金，對于買賣雙方都具有同等約束力，如果購房者沒有合理理由不簽訂購房合同就不能要求開發商退定金，所以在簽訂購房認購書時要仔細看清關于定金是怎樣規定的，謹慎交付定金。

　　在購買商品房的時候，雖然在法律程序上面，并沒有強制要求簽訂認購書，但從實際情況來看，簽訂商品房認購書已經成為了行業慣例。而其中約定的定金，也适用定金罰則。因此，要是之後因為購房者原因導緻交易不能順利完成的，那開發商可以不用退還購房定金。

　　1、沒有經過購房者認可，開發商改變房屋結構的。2、經過檢驗，交易的房屋主體結構質量不合格的。3、開發商擅自改變房屋結構和合同中約定的配套環境，但并沒有經過有關部門批準的。4、開發商延期交房，在購房者合理催告之後，超過三個月還沒有交房的。

　　三、哪些情況下業主能拒絕收房

　　1、未取得《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《竣工驗收備案表》的;

　　2、開發商無故比原合同約定延遲交樓，經購房人催告後超過三個月交房的;

　　3、開發商未經有關部門批準，擅自改變房屋結構及合同中約定的配套環境的;

　　4、開發商經批準改變房屋結構未經買家認可的;

　　5、合同沒有約定，且房屋實際交付面積比原合同規定誤差比絕對值超過3%(不含3%)的，可拒絕收房，并解除購房合同;

　　6、經符合資質的質量檢測機構核驗，房屋主體結構質量确實不合格的;

　　7、房屋質量問題嚴重影響正常居住使用的;

　　8、不具備小區道路暢通，已接通水電燃氣暖氣的前提的;

　　9、不能提供有資質的測繪部分房屋面積實測數據的。

　　四、實踐中退房情形有哪幾種

　　一般情況下購房者可以退房的情形主要包括以下幾項：

　　1、是開發商延期交付房屋。這種情況是目前買房人最可能遇到的一種情況。即合同中約定的交房日期已到，業主們卻遲遲得不到開發商的入住通知或者房子不具備入住條件。根據《司法解釋》的規定，開發商經購房人催告後在三個月的合理期限内仍未履行的，購房人就有權要求開發商退房，并要求返還訂金或支付房款利息;實踐中我們經常碰到這樣的合同條款：合同中規定開發商的交房時間，每逾期一日，開發商支付已付房款萬分之一違約金，逾期超過三或六個月，購房人可以退房，開發商應承擔已付房款萬分之一的違約金，這種違約金約定過低，既不能彌補購房人損失，又不能對開發商起到制約作用。

　　2、開發商開發手續不全，導緻合同無效。目前開發商必須證件齊全才能蓋樓、賣房。如果開發商證件不全，就屬于違法操作，與買房人簽署的合同屬于無效合同。由于是無效合同，開發商應當返還購房人交納的房款。

　　3、開發商沒有經過購房人同意擅自變更設計。在購房人與開發商簽訂的合同中，一般都約定開發商在變更設計之前，必須經過購房人同意。否則，開發商就構成違約，購房人有權退房。發生開發商未經購房人同意而擅自變更房屋戶型、朝向、面積等有關設計的情況，購房人可以依據合同約定要求開發商退房;這裡要注意的是，開發商在書面通知購房人設計變更後，購房人如不同意設計變更，要求退房的，應在約定或法定的期限内提出書面退房申請，并且保存有關開發商收到書面申請的證據，否則就喪失解除合同、退房的權利，或無證據證實已在規定期限向開發商提出過退房申請。造成不利的局面。

　　對開發商交房，法律、法規中有條件限制，若不能滿足，則就不允許開發商向購房者交付商品房。而此時，購房者也可以以此為由，拒絕收房。因此，造成的損失，同時也能要求開發商作出賠償。而開發商延期交房，購房者不能馬上要求解除購房合同，需要先作出催告，給予開發商一定的時間，但是在催告之後超過3個月，還不能交房的話，此時就可以要求退房。

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