【案情簡介】

農村宅基地，是農村的農戶或個人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。近年來，随着房地産行業的發展，因宅基地引發的糾紛越來越多，其中，最突出的還是宅基地的轉讓問題。那麼，農村宅基地能否轉讓？農村宅基地轉讓後會産生怎樣的法律後果？農村宅基地無法辦理房屋過戶手續怎麼辦？

最近，家住北京市通州區的王某強就遇到了農村宅基地糾紛。事情是這樣的，北京市通州區某村1号東院是王某強的宅基地，1981年王某強的哥哥王某發從案外人處購買北京市通州區某村1号西院的宅基地，同年哥哥王某發成為工人，不在該院落居住。于是哥哥王某發以2000元的價格将該宅基地和房屋出售給了王某強。但2000元對于當時的王某強來說是一筆不小的數目，因此房款一直未付，1988年王某強在該院落内修建地窖，嫂子張某燕進行阻止，要求王某強支付購房款2000元，東拼西湊，王某強支付了2000元購房款，嫂子允許其繼續修建地窖。1990年王某強将東院、西院之間打通合并為一個院落。2000年重新翻建房屋，取得《農村個人建房使用許可證》，将東西院共同翻建7間，至今王某強及其家人一直在本案所涉宅基地内居住。但2020年1月份王某強聯系哥哥王某發，要求其配合辦理過戶手續，王某發卻拒絕配合辦理。因為王某強與王某發是親兄弟關系，因此雙方也未曾簽訂書面的房屋買賣合同。現在哥哥不承認将房子賣給了自己，自己手裡也沒有任何書面憑證，王某強一時不知如何才好。

一次偶然的機會，王某強看到了京雲律師在電視台受邀解答法律問題，了解到京雲律所是一家專門辦理房産案件的律所，在房産領域經驗十分豐富。于是，王某強想通過法律途徑來維護自己的合法權益，并來到了京雲律所咨詢自己的案件。京雲律師熱情的接待了王某強，在與王某強詳細溝通，了解案件基本情況後，京雲律師給予了當事人案件基本思路和意見。最終，王某強将案件委托給了京雲律師處理。

【辦案過程】

1.京雲律師全面調查取證，為案件順利進行奠定了基礎

接案之後，京雲律師立即組成專案律師團隊負責王某強的案件。經過律師團隊研讨案件，确定了基本的訴訟方案和訴訟策略，并确定由專案律師負責案件的調查取證工作。為證明王某發将宅基地及房屋出售給王某強，王某發與王某強存在農村房屋買賣關系，京雲律師調取了01号房屋的《集體土地建設用地使用權證》；為證明雙方存在房屋買賣合同關系，2000年原告重新翻建房屋，将東西院共同翻建北房7間，京雲律師調取了某縣人民政府農村個人建房使用土地許可證，村民和村委會為王某強提供了相關證明，當年修建地窖的工人提供了證人證言；為證明王某強戶籍在本案所涉宅基地内，一直在本案所涉宅基地内居住生活，當事人提供了戶口本以及照片等書證。

前期的調查取證工作為案件順利進行奠定了基礎。

2.京雲律師積極主張，幫助當事人成功維權

經曆了前期調查取證工作後，京雲律師在庭審中積極主張，幫助當事人維護合法權益。京雲律師在代理意見中表明：雙方之間的關于涉案院落的買賣事宜雖無書面合同，但有口頭約定。被告已經将涉案院落交付給原告，原告也已經支付購房款，因雙方為親兄弟關系，基于相互信任未簽訂任何契約，符合交易習慣。若雙方不存在房屋買賣關系，被告不可能一直未就涉案院落主張權利。綜合被告将房屋交付給原告，以及原告翻建涉案院落被告知情并未阻止的情況，原告實際占有使用涉案院落的情況，足以确定原告購買涉案院落的事實。

在京雲律師的積極主張下，法院最終做出如下認定：法院認為，民事主體從事民事活動，應當遵循誠信原則，秉持誠實，恪守承諾。當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。對負有舉證證明責任的當事人提供的證據，人民法院經審查并結合相關事實，确信待證事實的存在具有高度可能性的，應當認定該事實存在。對于農村房屋的拆除翻建屬于村民日常活動中的重大事項，被告作為利益相關人對該過程明确知曉，但其未能提交證據證實曾在原告完成翻建後的二十年内向原告行使過追索權，而是任該狀态持續行進，不符合常理，考慮到涉案院落的《集體土地建設用地使用證》原件亦在原告處，參考本案的其他證據，法院認為原告主張其從被告處購買了涉案院落的事實具有高度可能性。該買賣行為不違反法律、行政法規的相關規定，應為有效。原始房契交付與房屋買賣事實存在之間不存在必然的因果聯系；無購房款給付憑證不能一定推導出雙方之間不存在房屋買賣關系的結論。最終，法院判決确認王某強與王某發之間的農村房屋買賣合同有效。

王某發不服一審法院判決，提起了上訴。最終，二審駁回上訴，維持原判。至此，親兄弟之間關于農村房屋買賣合同糾紛的案件落下了帷幕。在京雲律師的努力下，案件大獲全勝。

【京雲律師評析】

農村房屋可以買賣麼？買賣農村房屋沒有簽訂書面合同怎麼辦？京雲律師提醒大家：農村房屋和宅基地不能賣給本集體經濟組織以外的人，買賣農村房屋沒有簽訂書面房屋買賣合同并不影響合同效力。遇到與農村房屋有關的法律問題可以咨詢專業的房産律師。

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