今年以來，全國範圍内法拍房數量激增，已經成為一個兩萬億級别的市場。

今天我們就來聊一聊法拍房的相關問題

首先，什麼是法拍房呢？

人民法院在案件強制執行程序中，按程序自行進行或委托拍賣公司公開處理債務人的财産以清償債權人債權的工作是司法拍賣（簡稱法拍），其中有部分強制拍賣的标的是房産，簡稱法拍房。

一般來說，法拍房隻有三種情況：斷供、借貸、沒收。法拍房的購買，不是和原産權方交易，而是和法院直接交易，因此，流程是安全合法的，收款方是法院，而非原産權方。

了解什麼是法拍房後，在來介紹下參加競買法拍房流程和注意事項

首先，要看所屬城市的法拍房，是否需要購房資格。

如果保證金交了房子拍下來了，由于你沒有資格無法成交，保證金是不退的。

之後在拍賣平台找中意的法拍房，

如中國拍賣行業協會旗下的中拍平台—司法拍賣

阿裡淘寶旗下的阿裡拍賣-司法拍賣等

并搞清楚以下問題在報名參與競拍。

仔細閱讀看中法拍房的拍賣公告，拍賣須知等，首先就是産權可能不夠清晰導緻房子無法過戶。

在挑選法拍房時，一定要搞清楚房子是否有産權證，産權證的歸屬，有沒有抵押等問題，不然房子無法過戶會是個大問題。

然後是要注意交易成本。

像上海這樣的一線城市，交易的稅費比較高，而且由于行情的問題，普通的二手房交易基本都是買房承擔所有稅費。

而法拍房可以選擇稅費各付的房子。

但是，上家的稅費同樣需要你去墊付，所以買之前一定要查清楚稅費，别房價省了，最後卻天價稅費勸退。

接着是租約與清場問題。

大家知道，民法典規定，現在對于房産，買賣不破租約。

如果你花大價錢買下了法拍房，卻發現房子裡還住着七八個刺龍畫虎的大漢，這時候你咋辦

或者是年逾古稀的老人，直接捂着胸口地下一躺。

這個解決的方法很簡單，看競買公告裡面法院是否負責清場就好了。

盡量選擇法院負責清場的房子，就沒有問題。

而關于租約，一般來說正常的租賃也就簽訂1-3年合同，問題不大，最多協商一下，補償租客部分租金就可以解決。

而對于一些惡意的10-20年這種長期租約，一般法院也會幫你解決好，因為他們更想讓房子賣出去。最後是貸款問題。

不是所有法拍房都可以貸款的，房屋是否能貸款都會在公告中寫清楚，一定要仔細查看。

對于法院來說，不會管你是全款還是貸款，他們隻管自己能夠收到全額拍賣款。

如果你的房子不能貸款，或者貸款沒有及時下來，對于法拍來說都是屬于你毀約，需要自己承擔責任。

所以，購買法拍房建議有全款買下的實力。

拍下法拍房買受人需承擔哪些費用？

購房款、稅費（包括但不限于契稅、印花稅、交易手續費、權證工本費、房産稅和其它相關費用，以相關部門最終核定為準）、物管費等。

清楚以上問題可以聯系拍賣輔助機構預約看樣。在拍賣前，拍賣輔助機構會組織競買人實地看樣。拍賣成交後，法院将按照房屋現狀進行交付，法院不承擔瑕疵擔保責任。因此，我們建議競買前前往現場看樣，詳細了解房屋現狀。

法拍房的大緻流程是：登錄平台賬号→交保證金→競拍→交尾款→交接成交确認書、執行裁定書、協助執行通知書→解封→過戶、審稅→拿房産證。但如果出現法拍房交易後，發現原房主存在土地款未補齊、物業方欠款、隐藏借債等情況，法院不負責處理，必須購買方一概承擔。

以上就是參加競買法拍房流程和注意事項

然後是法拍房的性質，分為一拍、二拍和變賣。

人民法院對外委托評估财産價值後，公開處理被執行人的财産。标的物第一次司法拍賣即為一拍。

如果第一次司法拍賣流拍（無人參與競拍），法院會在三十日内安排在同

一司法拍賣平台再次拍賣，即為二拍。

變賣，同一标的房産兩次司法拍賣都流拍後，法院通常就會在司法拍賣平台上對标的進行變賣。

這三個階段的最大區别，在于價格。

一拍的起拍價是由人民法院參照評估價确定，未作評估則參照市場價确定。起拍價不低于評估價的百分之七十。

二拍的起拍價比一拍的起拍價進一步降低，降價幅度不超過一拍起拍價的百分之二十。即有可能為市場價7折後再打八折，折算為市場價的6.4折左右。

我們購買法拍房，除非是上面提到的限購原因，最主要還是因為價格便宜。

像上海的法拍市場，大多數的房源還是可以低于市場價出售。

主要是因為大部分購房者對于法拍房不了解，競争對手比較少，所以有一定的利潤空間。

另外，由于一線城市嚴格的限貸政策，現在很多房子由于貸款額度問題，首付會變相提高。而對于法拍房，可以按照實際成交價格貸款，本身價格便宜的情況下，還能夠降低首付比例。

最後簡單給大家普及下法拍房的特點：

1、拍賣起價低；

2、渠道正規有保證；

3、法律上無問題；

4、容易撿漏；

5、突破限購。

那還有什麼注意事項？

1、全額無法用公積金；

2、競拍可能産生溢價；

3、前任遺留稅費戶口；

4、法拍房的風險主要是押金、房貸、稅費、戶口和清場這5個問題。

如果您有任何需要，可聯系狗窩選房，提高您的參拍成功率、規避或化解您的購房風險、安全地把法拍房交付給您。

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