一、裁判觀點：

商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要内容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。

二、案件情況：

原告（反訴被告）史AL訴稱：被告LJ公司系位于上海市松江區佘山鎮林葉路88弄“佘山東紫園”房産項目之開發企業。2012年初，迫于資金回籠壓力，被告将“佘山東紫園”項目中的20餘幢别墅讓利促銷。原告在此情形下，與被告協商一緻，于2012年5月19日簽訂《佘山東紫園認購書》一份，約定原告向被告購買坐落于上海市松江區佘山鎮林葉路XXX弄XXX号房屋（以下簡稱“系争房屋”），房屋總價為15，375，683元。同時，原、被告雙方還對将來要簽某某《上海市商品房預售合同》的内容作了确認。雙方還簽訂《補充約定》一份，約定如原告在2012年5月30日前一次性付清房款，則房屋總價變更為14，914，413元。

嗣後，原告按約于2012年5月30日将14，914，413元支付給被告，且實

際入住系争房屋。但被告卻拒絕協助原告辦理系争房屋的過戶手續。故原告訴至本院請求判令：1、被告繼續履行原、被告于2012年5月19日簽某某《佘山東紫園認購書》，被告協助原告辦理系争房屋的過戶手續；2、被告支付經濟損失28，000元。審理過程中，原告明确第1項訴訟請求為：被告協助原告辦理系争房屋的過戶手續。原告放棄第2項訴訟請求。

被告LJ公司辯稱：原、被告于2012年5月19日簽某某《佘山東紫園認購書》僅是一份具有預約性質的定金合同，并非商品房預售合同。原、被告僅為預約合同關系，而非商品房預售合同關系，故原告據此要求被告履行協助過戶義務沒有法律依據。同時，被告LJ公司反訴稱：在原、被告簽訂《佘山東紫園認購書》後，被告發現原告屬于上海市政府限購政策中“不能提供兩年内在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納憑證或社會保險（城鎮社會保險）繳納證明的非本市戶籍居民家庭”，原告根本不具備在本市購買房屋的主體資格。

故原、被告間的《佘山東紫園認購書》中約定的簽訂《上海市商品房預售合同》之目的根本無法實現。而原告在2014年1月初，強行進入并占有系争房屋，侵犯了被告的合法權益。故被告反訴請求判令：1、解除原、被告間的《佘山東紫園認購書》；2、原告搬離系争房屋。

三、法院判決:

本院認為：本案的争議焦點在于原、被告間認購書的性質應如何認定？對于認購書的性質是預約還是本約，不應拘泥于協議的名稱，而應探求當時簽訂認購書時的真實意思。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件适用法律若幹問題的解釋》第五條規定：商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第16條規定的商品房買賣合同的主要内容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。故對于認購書系預約還是本約如何判斷，應當考慮雙方是否僅僅是為購買房屋達成初步意向？對房屋的具體位置、面積房價、付款方式等具體的交易條件是否作出明确約定？出賣人是否已經按照約定收受購房款？

本案中，綜觀原、被告簽某某認購書内容，雙方對房屋的坐落位置、房屋總價、付款方式已有了明确的約定，且雙方還特别約定将來雙方簽某某《上海市商品房預售合同》之條款，除非經雙方協商同意外，應與認購書的約定内容一緻。可見雙方并不僅僅是就房屋買賣達成初步意向。且在“其它事項約定”中明确原告已仔細閱讀并充分了解被告《上海市商品房預售合同》（含附件1-6）及補充條款之樣本，并無異議，被告則将房屋情況和買賣條件（包括但不限于房屋面積誤差的處理、房屋交付、房屋質量、違約責任、争議解決方式等）充分告知原告，原告表示理解和認同。

故雖然雙方對于房屋交付等沒有在認購書中作出書面約定，但雙方已實際達成一緻意見，在認購書中沒有約定的内容以被告提供的《上海市商品房預售合同》樣本為準，而在《上海市商品房預售合同》樣本中對于房屋的交付時間、辦理過戶時間、面積差異的處理方式等均有明确約定。雖然合同樣本中補充條款空白，但不影響房屋買賣合同主要條款的成立。至于房款的收受問題，原告已按約将全部房款支付完畢，被告收受房款後未與原告進行任何協商，在半年之後将房款退回原告的行為，反而彰顯了被告惡意違約的心态。原告随即又将被告退回的房款彙入被告的銀行賬戶，完成了全部的付款義務。故本院認為，原、被告間的認購書在性質上應當被認定為本約而非預約。

原告按照約定支付了全部房款，但被告卻未能與原告簽訂《上海市商品房預售合同》并積極履行交付房屋、協助辦理過戶等手續。反而，被告僅以“雙方無法達成一緻”為由退回房款，但對于雙方為何無法達成一緻，被告在退款通知沒有明确，在本案庭審中陳述是因為原告在簽訂認購書時屬于本市政府規定的限購對象，之後因為被告要求房屋價格上漲遭拒，因此雙方未能簽訂《上海市商品房預售合同》。

原告是否屬于本市政府規定的限購對象，被告是否有權據此解除認購書？本院認為，根據已查明的事實，原告自2011年6月開始在本市依法繳納個人所得稅。原、被告于2012年5月簽訂認購書，但雙方并未明确約定簽訂《上海市商品房預售合同》的具體時間。在簽訂認購書時，被告作為有資質的專業的房地産開發、銷售企業，并未對原告的購房資格作出任何書面審查。之後，被告并未要求原告簽訂《上海市商品房預售合同》，在向原告發出的退款通知中更未提及原告屬于限購對象之事宜。

在被告以原告限購為由要求解除認購書時，原告實則已通過連續繳納個人所得稅、出售家庭成員名下房屋的方式積極滿足購房資格。對于原告屬于限購對象而不能簽訂預售合同，系被告為回避出售系争房屋而在糾紛發生之後刻意尋找的借口，有違誠實信用原則。故對于被告要求解除認購書的反訴請求，本院難以支持。

既然被告無權解除認購書，而本院認定認購書的性質為本約，原告現已将全部房款支付完畢，故對于原告要求被告協助辦理過戶手續的訴訟請求，本院予以支持。雖然原、被告并未對系争房屋辦理正式的交接手續，但原告現實際占有使用系争房屋并未侵犯被告的權益，故對于被告要求原告搬離房屋的反訴請求，本院不予支持。

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