經适房可以上市嗎?近日，洛陽市出台《洛陽市人民政府關于進一步加強城市區經濟适用住房上市交易管理的意見》（洛政〔2021〕21号）（以下簡稱《意見》），引起廣泛關注《意見》和此前洛陽執行的經适房上市交易管理規定有哪些變化？洛報融媒記者采訪了有關部門，今天小編就來聊一聊關于經适房可以上市嗎?接下來我們就一起去研究一下吧!

經适房可以上市嗎

近日，洛陽市出台《洛陽市人民政府關于進一步加強城市區經濟适用住房上市交易管理的意見》（洛政〔2021〕21号）（以下簡稱《意見》），引起廣泛關注。《意見》和此前洛陽執行的經适房上市交易管理規定有哪些變化？洛報融媒記者采訪了有關部門。

經适房上市交易時，征收的房屋收益所得标準調整

洛陽市住房保障和房産服務中心相關負責人說，《經濟适用住房管理辦法》（國發〔2007〕58号）規定，經濟适用住房購房人擁有有限産權；購買經濟适用住房滿5年，購房人上市轉讓經濟适用住房的，應按照屆時同地段普通商品住房與經濟适用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關價款，政府可優先回購；購房人也可以按照政府所定的标準向政府交納土地收益等相關價款後，取得完全産權。

《意見》補充完善了購房人取得經适房完全産權的相關規定，增加相關前提條件和辦理流程，并調整了經适房在上市交易或取得完全産權時交納的房屋收益所得标準。

根據以前的規定，單套面積90平方米（含90平方米）以内的經濟适用房，在上市交易時，購房人交納房屋收益所得标準為：1995年至2000年購買的經适房，每平方米200元；2001年至2007年7月購買的經适房，每平方米300元；2007年8月至2010年購買的經适房，每平方米400元；2011年以後購買的經适房，購房價的20%。單套面積超過90平方米的部分，按上述标準的雙倍交納。

《意見》規定，單套面積90平方米（含90平方米）以内的經濟适用房，在上市交易或取得完全産權時，購房人需要按照購房價格和申請上市交易或者取得完全産權時的價格差值部分的比例交納房屋收益所得：2012年12月31日前購買的經适房，交納價格差值部分的10%；2013年1月1日起購買的經濟适用住房，交納價格差值部分的15%；單套面積超過90平方米的，超出部分按上述标準雙倍交納。

“申請上市交易或者取得完全産權時的價格，以稅務部門征收契稅的計稅依據為準，約為同地段、同品質的普通二手商品房的價格。”該負責人說，按照比例征收房屋收益所得是遵循上位法的要求，絕大部分的房屋收益所得仍歸購房者，這樣更加科學，也符合市場規律。

要交納的房屋收益所得更多？不一定！

以一套2010年購買、面積100平方米、每平方米購房價位2000元的經适房為例，通過計算我們可以直觀了解到政策變化前後經适房在上市交易或取得完全産權時的房屋收益所得變化。

按照以往的規定，該套經适房在上市交易或取得完全産權時，90平方米以内的面積，要交納36000元（90平方米*每平方米400元），剩下的10平方米要交納8000元（10平方*每平方米400元*2），總計44000元。

洛陽市住房保障和房産服務中心相關負責人說，按照《意見》，假設該套經适房同地段、同品質普通二手商品房價格為每平方米6500元（實際情況中，與經适房同地段、同品質的普通二手商品房，往往比新建商品房的價格要低很多）。該套經适房90平方米以内的面積，要征收約40500元（房價差每平方米4500元*90平方米*10%），剩下的10平方米要征收約9000元（房價差每平方米4500元*10平方米*10%*2），總計約為49500元。

“在這個例子中，按照新規定交納的房屋收益所得比按照老規定的高，是因為例子中的經适房價格與普通二手商品房價格差價較大。如果經适房價格和普通二手商品房差價較小，也可能會出現按新規定交納的房屋收益所得比按照老規定低的情況，這主要還是由房地産市場決定。”該負責人說，近期一些自媒體宣稱“《意見》實施後，經适房上市交易和取得完全産權所交納的費用将大幅提高”是對《意見》的誤讀。

“購買不滿5年不得直接上市”等規定已執行多年

此外，近日，不少自媒體對于《意見》中規定的“經濟适用住房購買不滿5年的，不得直接上市交易或取得完全産權”“ 補繳土地出讓金标準為交易當年基準地價的20%”等相關内容非常關注，并進行了解讀。

“實際上，《意見》中的這些規定和此前我市執行的規定沒有實質性變化。”洛陽市住房保障和房産服務中心相關負責人說。

根據洛陽市近年來的經濟适用住房上市交易管理規定，經濟适用住房購買不滿5年的，不得直接上市交易，如購房人因特殊原因确需出售，由政府按原出售價格扣除折舊費後回購。回購住房用于向符合經濟适用住房購買條件的家庭出售。

經濟适用住房購買滿5年或實際居住滿5年需上市交易或取得完全産權的，須報經市住建部門審查，确定是否回購。政府不回購的，按照規定标準繳納相關費用後可上市交易或取得完全産權，經核準同意上市交易的經濟适用住房按我市二手房交易流程辦理。除了房屋收益所得，還需要補繳土地出讓金，補繳标準為交易當年基準地價的20%。

（洛報融媒記者 郭秩銘）

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