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（小南莊社區區位圖）

小南莊社區位于西北三環蘇州橋北部，屬海澱區蘇州橋闆塊，東至萬泉河輔路、南臨金洲大廈、西至小南莊西-1号院、北至小南莊斜街。小區開發商為上海雙電電氣有限公司，共有37棟樓4329戶，是闆樓、塔樓、闆塔結合皆有的社區。小區包含5層闆樓、6層闆樓，18層塔樓，11層闆塔結合、12層闆塔結合、16層闆塔結合，闆樓為一梯兩戶、一梯三戶，塔樓為兩梯八戶、兩梯七戶，闆塔結合為一梯七戶、兩梯十二戶。

小區以各單位公房為主，根據不同樓齡及産權單位分院管理，每個院為獨立小區形式，基本分為小南莊南區、小南莊25号院、小南莊6号院、小南莊1号院、小南莊2号院，以上小區整體命名為小南莊社區。

小南莊社區五個院中，25号院為封閉式，其他院為半封閉式、開放式兩種形式，各個人行車行出入口及小區主要道路均有攝像頭，車行出入口處有崗亭，配專人值守。人行入口處有門禁，車行入口允許社會車輛進入，無需提前預約。

（小南莊社區25号院小區車行入口）

（小南莊社區25号院小區人行入口）

小區物業為北京城翔物業管理公司、北京吉潤物業管理公司，物業費為0.66元/㎡/月-2.5元/㎡/月，物業的服務項目主要是日常清潔、停車管理、上門維修，并且樓道定時有保潔人員打掃衛生。

2020年6月，小區物業管委會正式挂牌，成為海澱區首批成立的物管會，物管會發揮橋梁作用，聯通業主、物業、社區，搭建平等對話、充分交流的平台。管委會成立後，對小區進行統一規範化協調管理，成立小區業主群，業主可在群内反映情況，工作人員會進行相應處理。

（小南莊社區委員會）

社區活動豐富，2020年母親節，小南莊社區舉辦“濃情五月·感念母恩”為主題的母親節插花活動，2021年春季，小南莊社區黨群志願者骨幹組隊，在公共區域種植花卉，組織居民進行春季播種活動，為社區添彩。

小區内無人車分流，隻有地上車位，業主車輛及社會車輛均可停放。地上停車費用為1700元/年，無固定停車位，停車位辦理需要出具本社區房産證、戶口本、行駛證，車位較為緊張需要排隊。

（小南莊社區停車位收費情況）

（小南莊社區地上停車情況）

小區供暖為市政供暖，費用30元/月/m³，由于大多數戶型都為中小戶型，冬季供暖充足，居室感受溫暖，部分戶型較為異形，且客廳朝北，冬季感受略冷，由于樓齡較老，存在門窗、陽台老舊漏風問題，影響冬季保溫。

小區各院有小型花園、健身器材、居民活動區等，由于各院體量較小，居民公共活動空間有限，綠化方面，除24号樓外，各院種植少量桃樹、迎春、月季等可以開花的植物，還有香椿、松樹、槐樹、柳樹等樹木，部分樓棟前有少量草坪，綠化率明顯不足。

（小南莊社區南區内綠化環境）

（小南莊社區南區内綠化環境）

小區建成時間為1980年-1998年，小區樓棟的建築結構為鋼筋混凝土結構和磚混結構，塔樓樓棟為咖啡色拼色塗料，闆樓樓棟為鵝黃色塗料，闆塔結合樓棟為水泥灰色塗料。

（小南莊社區塔樓樓棟外觀）

（小南莊社區闆塔結合樓棟外觀）

各院樓棟單元門口的進門方式略有不同，大多單元門口主要為三節台階步梯，少量單元門口有無障礙通道，對于老年人、行動不便的居民來說，台階步梯較為不便。每個單元門口配備智能對講門禁系統，業主進門時需刷卡或呼叫被允許才能進入。樓道内地面為水泥地，牆壁刷有白色塗料，牆面設置公示欄，展示安全防火須知、廣告等信息。

（南區闆樓樓棟單元門口外觀）

（南區樓棟單元大堂）

小區共37棟樓4329戶，覆蓋42㎡-58㎡一居室、54㎡-92㎡兩居室、73㎡-135㎡三居室、135㎡-136㎡四居室。

小區主力戶型為42㎡-90㎡一居、兩居，一居占比2成，兩居占比5成，三居占比2成，四居占比1成。一居戶型主要分布在六層闆樓，兩居、三居、四居戶型主要分布在六層闆樓、十二層闆塔結合、十六層闆塔結合、十八層塔樓。一居、四居戶型設計較為合理，多為方正、南北向，兩居三居戶型設計較多，戶型不方正、朝向不同、異形、有浪費面積等，用戶在選擇時需謹慎。

六層闆樓無電梯，中高層業主生活較為不便，十六層闆塔結合樓棟為一梯七戶，較為密集，電梯一旦損壞有爬樓風險。

小區内部商業配套較少，南區有少量便民理發店、制衣店、幹洗店等，屬生活類商業配套，價格較為親民。

（南區内便民理發店）

（南區内制衣幹洗店）

社區民生人文配套方面，南區内有社區餐桌，為居家就餐不便的老人提供老年餐。南區東側為社區活動中心，内含活動室、圖書室、娛樂室等，社區居民節假日聯誼活動在這裡舉辦。

（南區社區餐桌）

（南區文化活動中心）

公共設施配套方面，各院都配有自行車存放處、公共休息區、健身區、涼亭、兒童樂園等，由于各院體量較小，小區休閑設施有限，居民隻能實現休息、簡單健身等日常運動。

（南區自行車存放處）

（26号院居民休息區）

2021年3月，海澱街道策劃推出“小微空間改造”活動，“利用有限的社區環境，建立充滿人情味的社區公共空間”，小南莊社區作為第一站，利用閑置人防設施地上部分，打造集滑梯、攀爬台、沙池、觀景台、社區花園等多功能為一體的兒童樂園。

（南區兒童滑梯樂園）

小南莊社區南區智能垃圾處理機，将業主投放的垃圾轉化為營養土，業主按規則投放垃圾可獲得積分，積分可以兌換為營養土用于養花，實現再生資源就地循環。

（南區智能垃圾分類驿站）

小南莊社區南院東南門距地鐵16号線蘇州街站約240米，東側1.6公裡為地鐵4号線人民大學站，16号線可實現與4号線、6号線、9号線、10号線換乘，到達中關村、國貿、通州、石景山、北京西站等地。4号線換乘1号線、2号線、6号線、7号線、10号線、13号線、16号線、新機場線，可達北京城内外各個核心區。

（地鐵16号線蘇州橋站）

小區周邊一公裡内有八個公交站點，30餘條公交線路途經于此，可到人民大學、巴溝、六裡橋、火器營、大鐘寺、望京、來廣營、車道橋等地，郊區可到門頭溝、房山等地，368路内環、368路外環沿三環内外行駛，方便區域人員出行。

小區周邊500米内主要道路有西北三環路、長春橋路、萬泉河路，三環路和萬泉河路為快速路，可到達城區内、二環、四環、五環等地，全程無紅綠燈。

（萬泉河路輔路）

（小區周邊小南莊路）

小區周邊餐飲生活街、菜市場、社區型商業、中大型商場皆有，方便周邊居民各個消費層面的日常購物休閑。

小區周邊小南莊路、萬泉河路輔路兩側為餐飲生活街，有日常餐飲、快印店、房屋中介、美容美發、生活超市、雜貨店、寵物醫院等多種配套。

小南莊社區南院東南門南側400米為北京城鄉倉儲大超市(蘇州街店)，内有稻香村等生活餐飲商業，方便小區業主日常消費。

（北京城鄉倉儲大超市）

（小南莊社區周邊商業街）

小區距萬柳闆塊、中關村闆塊2公裡，享受周邊闆塊配套。北側1.5公裡為BHG Mall北京華聯萬柳購物中心，是涵蓋餐飲、服飾品牌、幼兒早教、休閑娛樂于一體的社區型商業中心。小區北側2公裡為領展購物中心、新中關購物中心、中關村廣場PLAZA、食寶街等，是中關村區域商業核心區。

（新中關購物中心）

（領展購物中心、食寶街）

内有金逸國際影城、星聚會KTV、家樂福超市、健身房、兒童早教機構等，餐飲方面包含星巴克、喜茶、海底撈火鍋、綠茶餐廳、港麗餐廳、湊湊火鍋、大漁鐵闆燒等，品牌專賣方面包含優衣庫、Nike、李甯、名創優品等。

小南莊社區南區東南門北側1.5公裡為北京市海澱區婦幼保健院（二甲），北側2公裡為海澱醫院（三甲），北側4公裡為中國中醫科學院西苑醫院（三甲），可以滿足周邊居民日常看病拿藥和重症急救的需求。

1公裡内四所幼兒園：廠窪幼兒園（公立）、博識夢飛幼兒園（私立）、北京理工大學幼兒園（公立）、北京市海澱區中關村第三小學附屬幼兒園（公立）。

1公裡内四所小學：北京理工大學附屬小學、北京市海澱區西頤小學、萬泉小學、北京市海澱區中關村第三小學。

1公裡内一所中學：北京市第十九中學。

小區周邊2公裡内有兩個小型公園長春健身園和巴溝山水園。小南莊社區北門西側步行1.2公裡為長春健身園，園内含健身區、兒童活動區、4個網球場、4個半場籃球場、1個整場籃球場，滿足不同年齡層人群的健身休閑需求。繼續向北900米為巴溝山水園，此處是以玉河景觀走廊和風光為主題的自然山水園，園内喬、灌、草各層次植物豐富，體現巴溝濕地舊時景觀風貌和地域曆史文化，為周邊居民提供優美的遊憩環境。

除此之外，小區居民有逛大公園需求可以去3公裡外的海澱公園，4公裡外的北京動物園、紫竹院公園、頤和園、圓明園等主題性公園。

小區周邊1公裡内有三所大學：北京理工大學、北京外國語大學、中國人民大學，日常居民可進入校園休閑、散步、跑步等，享受高校帶來的學院體驗。九三學社、中小學等也圍繞在小區周邊，學院氣息濃郁。

（九三學社）

（中國人民大學）

手裡錢不多，又想住在城區，甯願放棄五環外的改善戶型，也要選擇擠在城内的老破小，甚至奇葩戶型裡，是什麼讓他們有如此魄力？

海澱有這樣一個小區，坐擁西北三環邊，享受核心配套，熱度居高不下，但品質卻一言難盡，這樣典型的老破小，究竟魅力幾何？曉晨本次來到小南莊社區，為大家揭秘老破小的那些利與弊。

小南莊社區，位于海澱區東北三環蘇州橋闆塊，是一個由多個獨立小區組成的社區，分布于小南莊路南北兩側，每個小區分别由産權單位獨自管理，各區樓棟類型、建築年代、樓體顔色、戶型設計、房源體量不相同，大緻可分為小南莊南區、小南莊25号院、小南莊6号院、小南莊1号院、小南莊2号院，周邊還有小南莊西1号院、小南莊399号院、24号樓等，整體看來，更像一個由多個不同類型的獨立小區組成的大型社區。

雖各有不同，但樓齡均在1980年-1998年之間，是很典型的上世紀80年代、90年代老舊二手公房社區。上一分鐘曉晨剛從熙攘的三環拐進小南莊路，這一分鐘便與繁華無關。

置身于此，滿目皆是老舊社區，仿佛還在強撐那個年代樓房業主的驕傲，但無法掩飾它的沒落，黯然的樓體、老舊的設施都寫滿了歲月的痕迹。

（小南莊路兩側為小南莊社區）

曉晨分别以開車、步行兩種方式進入每個獨立小區，25号院為純封閉式管理，外人不能随意進入，進入需要登記，其餘小區内任何人都可以随意進入，大門敞開，門禁無效，這樣的小區就像一位慈祥的老人，曆經風霜，看透了太多是非，對任何人都不再有敵意。

（南區人行入口）

進入小區後，每個院内部車行人行的情況大緻相同，曉晨親身體驗 随機采訪，總結出以下幾點：

• 所有獨立小區都沒有地下停車位；
• 所有獨立小區都沒有人車分流；
• 小區内主路輔路以單行道為主，彙車困難；
• 小區内亂停車情況嚴重，機動車、非機動車随意停放，路面曲折行進不便；
• 随處可見老年代步車、電動車；
• 占車位情況嚴重，各家圈定停車位，路障、自行車、警示牌等都是“占車位神器”；
• 停車位緊張，“下午6點以後基本就沒地方停了”；
• 有車不敢開，怕回來停車位沒了，“車變成了擺設，能不開就不開”；
• 院裡老人小孩多，老人行動緩慢，小孩追跑打鬧，小區路較窄，存在安全隐患；
• 小區門口小南莊路兩側有免費停車位，同樣非常緊張。

（小南莊2号院内部道路）

（小南莊24号樓内部道路）

居住品質方面，小區存在普遍老舊小區的問題，一部分為曆史遺留問題，一部分就是因為小區本身老舊。小南莊社區南區部分樓棟為開放式，外來人員可直接進入樓棟單元，影響業主私密性及安全。曉晨看到，樓棟與主街之間安置了欄杆阻擋，但還是可以從縫隙進入，影響私密性。

（小南莊社區南區部分樓棟為開放式）

各院内公共設施簡單，健身器材區、居民休閑區、棋牌娛樂區等，為居民提供休閑空間，但因為小區本身體量較小，繞小區走一圈隻需幾分鐘，空間實在局促。個别小區有小型健身廣場，居民可在這裡散步、打羽毛球、下棋等，适合對小區内運動空間無過多需求的人群。

小南莊24号樓、小南莊社區南區臨街樓棟由于小區體量過小、臨街，享受不到小區内部公共設施，居住體驗不佳。

（小南莊社區25号院内部健身廣場）

（南區内棋牌桌和休閑涼亭）

小區内整體公共設施較新，但内部設計明顯陳舊過時。休閑座椅，健身器材、人車道路、草坪綠化等整體幹淨整潔，綠化較少，隻有少量樹木、綠地、小型花壇等，曉晨在小南莊社區踩盤六小時，沒有看到一位物業人員在此養護清潔，不過整體還是比較幹淨，垃圾桶區域，小區路面、活動空間等少見垃圾，一位居民告訴曉晨，居委會也有工作人員定期清潔，也會組織大家義務掃除等。

（小南莊社區南區垃圾存放處）

（小區内小型花壇）

小區内生活氣息較濃，随處可見居民晾曬的被子、衣服，還有一部分平房區，一眼望去看不到一處平整開闊的道路與活動區，處處是生活本身、柴米油鹽的模樣。

（南區小型花園）

（南區内平房區）

對于此類老舊小區的物業服務，一直都是難解決的問題，有的老舊小區甚至沒有物業、後期成立物業、居委會代物業等，小區本身較老，物業費低，物業真正能提供的服務也比較有限，主要也就是日常衛生和基本的維護修理等。

小南莊社區也是這樣，每個院分院管理，管理的完善度不同，居民滿意度一般。去年，小區物業管委會成立，對小區管理進行統一規範化協調，成立小區業主群，業主在群内反映情況，工作人員會進行相應處理。成立物管會後，居民普遍認為“物業管理比之前強了”。

曉晨來到南區，樓棟内環境較為幹淨，牆面為白色塗料，有些許腳印等污迹，地面為水泥地，樓道存在自行車等雜物堆放情況。樓道有聲控燈，但很多都損壞了，雖然是白天，但采光不好，樓道裡還是挺黑的。一位奶奶向曉晨抱怨：“我家住二樓，幸好不高，還能出來走走，就是門口的燈老壞，跟物業說不好使，得在微信群裡說，居委會幫着解決。去年夏天打雷，我家電閘掉了，原來是線路燒了，也是居委會幫着解決的。”

（南區樓道内）

（居民自發對樓道進行清理）

小區一手房主要為三建職工和家屬，海澱區園林局職工及家屬，空軍95996部隊家屬，空軍小南莊幹休所首長及家屬，航天部職工及家屬，還有經貿部、航天部國際廣播電台、摩托羅拉等單位公房。

具體小區及樓棟方面，1、2、3、4、7号樓是三建和運輸三廠的家屬樓，1号樓、32号樓、33号樓是經貿部家屬樓，5号樓是航天部家屬樓，6号樓是國際廣播電台家屬樓，38号樓、39号樓是摩托羅拉家屬樓。

二手房業主多為海澱區、城區工作生活的企事業單位員工、上市公司及私企白領，主要購買需求為海澱職住平衡，約有三成租戶，租戶多為周邊上班族、高校師生等。

位居西北三環，小區周邊無論是公交地鐵還是自駕都方便，家門口就是地鐵，開車幾分鐘上三環，城區通勤非常方便，但自駕的話得錯峰出行，一個是早晚高峰堵車困擾，還有就是小區停車位實在緊張，太晚回家沒有停車位，很多停車位不規範，“晚回家隻能找個不礙事兒的地就停了，老年代步車、電動車太多，便宜車不怕剮蹭，要是貴點的車真心疼啊”，一位阿姨跟曉晨說。曉晨仔細觀察了一下，小區以30萬以内的家用轎車為主，确實少見貴點的車。

小區周邊各種類型商業皆有，日常買菜去周邊小超市、菜市場，也有大型超市、餐飲生活一條街等，就在小區周邊1公裡内，非常方便。小區周邊2公裡就是萬柳、中關村商圈，想逛大商場、看電影約會、全家休閑什麼的都不遠。

小區周邊3公裡内，衛生服務中心、三甲醫院、婦幼保健醫院都有，日常看病拿藥、重症急救不用擔心延誤病情。一位爺爺告訴曉晨，他患有心腦血管病，每天都要吃藥，每兩周都去旁邊的衛生服務中心開藥，挺方便的。“去年牙疼，懶得去大醫院，嫌人太多，沒想到衛生服務所就能拔牙，還真方便嘿。”

（萬泉小學）

（北京市第十九中學）

小區内空間有限，隻能滿足行動不便的老人曬太陽、簡單遛彎兒，年輕人跑步，遛娃可以去附近的長春健身園、巴溝山水園，理工大學、人民大學也是不錯的選擇，“籃球場、乒乓球場、羽毛球場、網球場等都是免費的，遊泳館也比較便宜，操場每天都開放，周邊很多居民都去這裡散步”。

小南莊社區，是很典型的80年代、90年代老舊二手公房社區，這裡的一手業主都是那個年代如日中天的企事業單位員工，大家一起工作，一起居住，各家小孩一起長大，誰家有什麼事都能幫一把，鄰裡關系親近和諧......曆經數十年的變遷，他們也從壯年走到了中老年，看着北京三環越來越繁華，自己家房子也逐步走向老舊，早已沒有了當年的驕傲與風采，讓人欣慰的是，雖然居住品質落後些，但小區周邊配套越來越好，老舊社區同樣發揮着自己的價值。

小區優勢：

• 西北三環蘇州橋闆塊核心區，周邊交通、商業、教育、醫療、産業配套齊全且優質；

• 均價99049元/㎡，低于蘇州橋闆塊及周邊萬柳、中關村、雙榆樹闆塊二手房均價；

• 物業費低，生活成本低；

• 較為保值；

• 有可能享受“老舊小區改造”政策利好。

小區不足：

• 老舊社區，活動空間、綠化等不足，各項設施老舊，六層闆樓無電梯，居住品質差；

• 外部人員可随意出入，部分樓棟為開放式，安全及私密性較差；

• 物業、居委會、物委會等多方管理，但由于小區基礎設施差，管理困難；

• 車位不足，停車困難，亂停車現象嚴重；

• 奇葩戶型較多，用戶需謹慎選擇；

• 裝修成本高，面臨改水改電、門窗更換等；

• 公積金貸款年限較短，依賴商業貸款。

适合人群：

• 手裡錢不多，首付280萬-370萬置業，想住在城内的人群，可以選擇首付280萬56㎡一居，首付320萬70㎡兩居，首付370萬80㎡三居；

• 海澱區、中心城區工作生活人群；

• 對城内交通、商業、醫療等配套有強烈需求；

• 平時不依賴自駕出行，可以接受擠公交地鐵。

• 小南莊社區位于北京市海澱區海澱街道，屬海澱區蘇州橋闆塊，小區位于該闆塊核心區。

（海澱區蘇州橋闆塊區位圖）

• 海澱區位于北京市西北部，跨越西北三環、四環、五環、六環，蘇州橋闆塊位于西北三環，屬北京内城核心區，是海澱各版塊中位于城區且發展成熟的闆塊。闆塊内含三條地鐵線路，一個産業核心區，是海澱區商業、産業、教育、醫療、居住平衡發展的闆塊之一。
• 闆塊内包含三條地鐵線路為4号線、10号線、16号線，可直達二環内新街口、西單，西二環西直門、南二環宣武門，三環四環周邊，國貿、草橋、牡丹園、中關村、北京南站等地，也可換乘1号線、2号線、6号線、7号線、10号線、13号線、16号線、新機場線，可達北京城内外各個核心區及郊區。

• 闆塊内包含一個産業核心區，蘇州街兩側包含中關村創業大街、銀科大廈、天創科技大廈、長遠天地、創富大廈等，彙聚著名互聯網公司、教育機構等，新浪、微軟、去哪兒網、新東方等在此辦公，互聯網産業、教育産業聚集。
• 闆塊内主要幹道有西北三環、長春橋路、萬泉河路，三環和萬泉河路為快速路，可到達城區内、二環、四環、五環等地，全程無紅綠燈。
• 闆塊周邊2公裡為萬柳、中關村、雙榆樹闆塊，享受其利好。
• 目前，闆塊内主要為1980年-2004年建公房、商品房社區，以53㎡-120㎡一居-三居為主，闆塊内二手房在海澱各版塊中交易活躍度高，是北京城區、海澱區二手熱門闆塊，主要吸引想在城區内置業，對成熟配套有需求的人群。
• 闆塊内居住人群以海澱區域、城區内工作生活人群為主，如在海澱高校及企事業單位工作，中關村區域工作的互聯網人群等。

• 政策規劃方面，根據《海澱分區規劃（國土空間規劃）（2017年-2035年）》顯示，海澱發展方向為主要在山後、北清路區域。涉及到蘇州街闆塊的政策為“改善社區級公園綠地品質，優化“一刻鐘社區服務圈”，構建特色活力街道，街道綠化增補、街道設施人性化改造、過街和無障礙設施完善、停車行為規範等措施，提升街道空間品質”方面。未來，闆塊内主要政策規劃圍繞街道、老舊小區改造，提升居民生活品質為主。

海澱主要供地集中在西北五環外，山後及其周邊，西北旺、永豐、翠湖、樹村區域，地塊價值受市場認可。2020年1月，海澱區出讓兩宗四季青地塊，是海澱區十年來少見的四環周邊地塊出讓，最終，金茂以底價46.75億元收入囊中，樓面價均超7萬/㎡，就是目前在售的新房頤和金茂府，主打188-256㎡改善戶型，均價11萬/㎡，地塊稀缺，受中高端市場認可。蘇州街闆塊位于西北三環，幾乎無地可售，未來海澱地塊依舊主要以西北五環、山後區域為主。

政策規劃方面，蘇州街闆塊發展主要以街道、老舊社區改造為主，提升區域人民居住舒适度，打造“一刻鐘社區服務圈”，建立“口袋公園”，“提升街道空間改造”、“老舊小區加裝電梯”等，利好于居住在區域内老舊社區居民。

區域房價方面，蘇州街闆塊是海澱各版塊中的交易熱點，主要依托于區域内交通、商業、教育、醫療配套，未來發展預期看好。但由于區域内老舊社區較多，小區内居住環境、戶型品質等較為平庸，在相同配套、樓齡、品質的小區中，受老舊小區改造、品質提升等政策利好的小區，未來房價會有突出表現。

小南莊社區是由五個獨立的小區共同組成，1980年-1998年建，樓齡較老，主力戶型為42㎡-90㎡一居、兩居，均價99049元/㎡，56㎡一居首付280萬，70㎡兩居首付320萬，80㎡三居首付370萬，小區開發商為小區開發商為上海雙電電氣有限公司，物業為北京城翔物業管理公司、北京吉潤物業管理公司，非名企開發，小區以各單位公房為主，根據不同樓齡及産權單位，每個院為獨立小區形式管理。

由于樓齡較老，小區空間有限，缺少物業系統性管理，存在設計落後、設施老舊、活動空間較小、停車困難、綠化缺失、樓道清潔等問題，整體品質一般。

小區核心賣點在于位置，位于西北三環海澱核心區，享受優質配套，交通優勢明顯。另一個優勢在于小區在闆塊内及相同闆塊中，房價較低，蘇州橋闆塊二手房均價為10.4萬/㎡，相鄰中關村闆塊二手房均價為12.6萬/㎡，萬柳闆塊二手房均價為14.6萬/㎡，雙榆樹闆塊二手房均價為10.9萬/㎡，小南莊社區二手房均價為9.9萬/㎡，低于闆塊及周邊闆塊均價，對于購房人來說，是低總價在區域内置業的“上車選擇”。

小南莊社區闆塊内同類型小區較多，整體二手房均價在10.6萬/㎡左右，樓齡在1980年-2004年之間，以老舊公房社區為主，樓齡越低小區均價越高。

小南莊社區目前挂牌均價在8萬/m²-15萬/m²之間，目前挂牌房源80套，45㎡-58㎡一居，均價8.1萬/㎡-15萬/㎡，總價478萬/套-650萬/套，主力戶型為46㎡-90㎡兩居，均價8萬/㎡-12萬/㎡，總價490萬/套-1350萬/套，70㎡-135㎡三居，均價10萬/㎡-11萬/㎡，總價720萬/套-1550萬/套。

中介表示，該小區在海澱區内換手率較高，近三個月成交了20套，主要以60㎡以下小戶型為主，用戶主要看中周邊配套，一手房換房業主主要以老年人為主，為了提升居住品質。出租方面，小區出租率約30％，主要以合租為主，6㎡卧室月租金為3300元，整租方面，53㎡一居月租金為5000元，如果朝向較好，能到6500元左右。小區雖然樓齡較老，但在租賃方面，與周邊小區差距不大。

參照北京市現行的普宅标準看，小區小戶型主要為普宅，商貸首套首付為35%、二套首付為60%，大戶型為非普宅，非普宅，商貸首套首付為40%、二套首付為80%，還需要考慮增值稅、契稅、個稅等。由于小區樓齡較高，公積金貸款年限受限，需主要選擇商業貸款。小區周邊配套充足且優質，多為周邊高校學生教師商業辦公白領租住，租金層面優勢較大。

聲明：因時間、市場、政策等因素均會發生變化，以上信息僅供參考，不作為交易依據使用。

本文中所有文字、圖片，未經許可不得轉載。

踩盤時間：2021年4月20日

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