判斷買到好房，還是買到爛房，其實很簡單：

别人家的房子沒漲，你的房子漲了；

别人家的房子降價了，你的小區房價堅挺。

在過去十年，甚至五年，買房和不買房的人生差距越來越大，買房的人越來越有錢，不買房的人越來越難上車。

但與此同時，買到好房和買到爛房的人生，也開始出現差距。

尤其是2021年開局，樓市遭遇銀行限貸，好房和爛房的差距被明顯拉開。那些亂買房的人已經或者正在接受懲罰。

那麼，何謂亂買房？

1

買房運氣差，押寶爛規劃

曾經的南陽，仿佛遍地是黃金。

2010年之前，農運會一度預示着南陽的蝶變。在“以賽促建”的建設思維下，南陽城市開始了前所未有的大拆大建。按照當時的理解，建設就意味着城市升級，升級意味着地産投資的新機遇。

試想，如果一片城中村，圖紙上即将綠地環繞，有名校，有配套，有私人會所，位于城市主幹道，你能不心動？

我們且看位于張衡路與仲景路口核心區域的XX之都。在當年的宣傳中，不乏令人驚豔的字眼：

“400畝，建築面積超百萬方……項目首創健康人居生活樣闆，緻力打造南陽首個以‘健身，健心，健家’為主題的運動城邦。”

“集高檔住宅、精裝修公寓、寫字樓、商業、酒店等多種業态于一體的融合HOPSCA開發理念的運動健康為主題的大型城市綜合體……打造零浪費全功能空間，并引入入戶花園、超大陽台、内庭院、多凸窗、多飄窗，多陽台等實用創新元素，全面提升産品舒适度，為南陽人民奉獻買得起的經典豪宅。

社區五星級運動主題會所，建築面積約5000平米，融合奧林匹克理念與現代建築氣質于一體，十餘項運動項目，一流的運動器材……”

這也是為什麼該項目能吸引衆多南陽公務員、醫務人員與南陽當時中産的青睐。地段、概念、體積，讓誰都覺得這麼大的項目不會爛尾。

然而十年過去，還是空中樓閣。

與之類似的，是南陽北辰、XX時代、X珑一衆項目，占據了南陽主城區的優質地段。總結這些項目的特點：

1、涉及城改，拆遷難度大；

2、地塊大，投入資金多，開發風險大；

3、小開發商，畫了大餅；

......

雖然這些樓盤當時都頂着不錯的名頭和概念，但多是挂羊頭賣狗肉，隻聽忽悠而忽略常識的南陽人，結果隻有掉坑。

當然，你也可以說：

是我運氣不好。

2

時機不對頭，站崗令人愁

如果你是投資者，把買房當炒股，那房子就是股票，股票有走勢。

過去十年，南陽房地産經曆了兩個周期，相當于經曆了兩個波峰波谷。

（黑線為中國70城平均房價環比漲幅）

2008年到2013年，4萬億救市之後，帶來了全國上下房地産的猛漲。然而到了2013年，寒冬忽然到來，南陽市場最有代表的事件是瘦身鋼筋事件，南陽樓市從此進入三年的沉寂期。

2016年，全國棚改的大幕拉起，恒大、碧桂園、建業紛紛布局南陽，攪動了南陽的房地産市場，五年過去，南陽房價翻番。

如果你2013年買房，掉坑三年後還有得安慰。

如果你2019年買了遠郊盤，可能至今高位站崗，五味雜陳。

如果你是希望在樓市賺一把就走的投機客，那麼過去十年，一定很刺激。

如果你不幸高位站崗，那麼誰都别埋怨。

成人世界，自己要為自己的選擇買單。

買房看眼光，看運氣，當大爺大媽都進入樓市去炒房，離熱錢跑路就不遠了。

3

隻看價格低，後悔來不及

牢記：一分價錢一分貨。

不要問為什麼某盤同一地段要比其他盤貴一千，不要問為什麼某盤物業要比其他開發商貴1塊，不要問為什麼某盤建在市郊依然被瘋搶......

優質的開發商，目标不光是把房子賣完，而是房子賣完後，如何持久實現盈利，形成口碑。

真正的開發商，把房子賣完隻是第一步，交房後的服務，才是地産商安身立命的長久之計。

體系完善，配套齊全，自帶幼兒園、學區，甚至交房即下證，後期有問題，點開APP，不需要拉橫幅，不需要坐地哭，不需要在群裡抱怨，無端被踢。

因此，好房子，貴在服務、産品和物業。

如果你一時手裡緊，買了低價的垃圾盤，沒物業，沒房産證，别人的房子都漲了，但與你無緣，最後出手也甩不出。

最典型的例子：

雪楓橋旁邊，A樓盤房價一萬多，B樓盤房價六千多。

東十五小旁，A樓盤開盤一萬三，B樓盤房價7000 。

近在咫尺的樓盤，二手房價格幾乎相差一倍！

在南陽，掉坑基本集中在小産權、爛開發商。而在鄭州，近兩年來樓市重壓下，擠破的多是泡沫，撕破的多是概念：

什麼使館區未來與高端人群比鄰，什麼中牟“城市之肺”，與開封新區無縫對接，什麼平原新區，鄭新一體化，什麼鄭州的後花園......

這些片區的高位站崗盤，也都套住不少貪圖低價的買主。

4

過度看産品，忽略真需求

這種人也很多。搞不清楚自己需求和定位，明明是首套剛需，非琢磨着哪個盤是窪地，哪個區域有潛力，哪個戶型最得勁。

那些跟你有毛關系啊。你又不是投資客。

結果交房時候傻眼了：周邊沒人氣沒配套，自己住不方便，想出租沒人租，想出手賣不掉……

這叫自作孽不可活。

真剛需甯可買二手，不要買遠郊盤。真剛需甯可選擇核心區域的爛戶型，不要郊區令人心曠神怡的漂亮戶型。

因為啥？因為不适合你！

買房不是鬧着玩，需求和産品不匹配，就是一場人間悲劇。

今時不同往日。

閉着眼睛買房的時代已經回不去了。瞎貓碰上死耗子，胡亂買房也發财，入手就賺幾十萬的的可能性越來越小了。

多看，多問，多想，多思考，掉坑的機率會低很多。但仍然無法完全避免掉坑的可能性。

買房如果不過腦子，不僅赢不來房價的暴擊，反而有可能迎來現實的無情重錘！

2021年，尤其要謹慎。

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