| PART 1 |

12月初，杭州第一個共有産權房小區曆史性開售，位于下沙沿江的沁香公寓開盤，5幢高層407套房源入市。

申請沁香公寓需滿足四項條件，至少區級人才，無房家庭，在本區上班交社保，落戶或有居住證。借解剖此“麻雀”可對其他共權房申請條件有一定的參考性，當然，各區各盤情況不同，需根據正式公示信息甄别。

▲沁香公寓鳥瞰效果圖

随即，房叔公号統計了截至目前為止的所有共有産權房地塊，根據統計，目前已劃撥土地将建超2w套房源，以剛需為主，涵蓋一房剛需到大面積改善的面積段。

▲截至年底共有産權房地塊項目信息統計表

接着，房叔将跑盤遴選較有市場價值的項目地塊，為廣大消費者做提前布局，畢竟這種“實惠”隻留給有準備的人。

前兩期，走訪了西湖區、餘杭區以及濱江區：

近2萬套剛需大禮包沖擊市場！共有産權預習系列一 | 房叔說No.572；

濱江寶地勝過商品房！共有産權房預習系列二 | 房叔說No.581；

本期介紹主城區的上城與拱墅的共有産權房項目。

| PART 2 |

系列三，涉及拱墅兩宗地塊及上城區三宗地塊，拱墅兩宗相距不遠，均位于大運河新城，上城則分散在笕橋、艮北牛田及九堡。拱墅一地塊位于康和嘉苑北側，邵逸夫醫院大運河分院正東側，原電廠熱水河邊，距離4号線平安橋地鐵口及平煉路工業遺存走廊直線距離不足1km，實際步行路程1.3km，約15分鐘。

▲電廠熱水河共有産權房地塊

該地塊公示信息顯示，總用地面積55.65畝，總建築面積158697平方米，主要建設内容為3棟14層樓、1棟15層樓、9棟17層樓高層住宅，涉及總戶數1000戶，共有83方、93方、100方和120方四種戶型，主打剛需和小型改善。

▲電廠熱水河共有産權房鳥瞰及平面圖

地塊三面環水，大運河濱水公共空間整治多年，杭鋼河、熱水河邊的小環境非常不錯，驿站、小公園、休閑設施不少，加之醫院及不遠處地鐵的加持，運河灣商業綜合體的建設，整體的居住氛圍良好；

▲電廠熱水河共有産權房小環境及周邊

同時，預計43w起步的首付非常便宜，适合4号線、15号線沿線及拱墅上班的通勤族，現場走訪看已在施工中，明年年内首開完全具備預售條件，剛需可沖。

另一宗地塊位于鐵路北側，十四中附屬學校西側地塊，12月才進行的房屋性質轉變，目前已是準現房狀态，案名為清正源府。

▲清正源府共有産權房地塊位置

清正源府總共8幢，面積段在47㎡-97㎡，16-21層準現房，預計最低首付僅35w，随時具備開盤條件，據說會在6月；

▲清正源府共有産權房實拍

至于項目周邊，配套着實沒什麼，定位是純剛需項目，平時運河逛逛，給孩子讀書挺好。

▲清正源府共有産權房地塊周邊

總結，拱墅的供地集中在大城北及申花，以運河灣為核心的沿河帶狀片區會是以後大運河新城的主體，規格高有15号線、4号線和運河加持，圍繞此展開周邊的生活地塊雖有一定成長性但投資屬性并不強，偏重生活街區的營造；

該兩宗地塊顯然推薦前者，配套齊全地鐵口近，小環境好。

| PART 3 |

上城區三宗地塊兩宗已公示方案，另一宗已是準現房狀态具備銷售條件。

笕橋地塊位于橫塘景苑北側，備塘河以西，同協路東側，距離笕橋機場、笕橋鐵路站及留石高架很近，所以現場感受并不好，城鄉結合部狀态明顯，且噪聲影響較大。

▲笕橋共有産權房地塊位置及周邊

地塊方案已公示，容積率2.3、綠化率高達36.9%的小區共規劃了10幢15層高層住宅，底層架空同時，小區西北側還設有鄰裡中心，樓幢頂樓層高2.95米，其餘樓層層高3米，較為舒适。

▲笕橋共有産權房平面及鳥瞰圖

小區規劃675套住房，面積段在90-135㎡，預計最低首付47w。

總體來說，地塊位置非常一般，周邊除橫塘景苑一個回遷房小區外主要都是農居自建房，盡管方案花了心思，奈何地塊附近又是鐵路又是機場又是高架，會是一個内部居住性尚佳，但周邊不利因素明顯的項目，勝在價格便宜，交通還算便利。

牛田單元共有産權房地塊是上城寶地，項目位于艮北新城，距離江邊1.7km，距離江河彙2.5km，地塊西側還緊貼有水系的市政綠地，比一堆商品房地塊條件都好；

▲牛田共有産權房位置

因此，公示方案規格顯然也較高，7幢15-16F圍合式小高層小區，底層架空、自帶中央水系，共計僅364套房源，面積段在96-139㎡，到了舒适改善的面積段，甚至從效果圖判斷會有一面的立面以鋁闆為主；

▲牛田共有産權房鳥瞰及沿街效果圖

項目周邊交通便利、配套資源豐富，距離地鐵1号、4号線彭埠站1公裡，半徑2公裡範圍内有元寶塘公園、李甯體育園，商業配套包含招商花園城、萬象彙、東站西子國際等，還有多個中小學；

▲牛田共有産權房周邊

最後，最香的當然還是預計64w的最低首付，在周邊4.44-6w /㎡的商品房地塊旁出這麼一個骨折價，雖然有空港高架的噪聲不利因素，但瑕不掩瑜，如果購房資格限制不多會是毫無疑問的香饽饽。

九堡共有産權房項目地塊位于客運中心以西，國芳天街正北，目前已是準現房狀态，6幢有5幢已結頂并且1月還在施工中，24年初就能交付，幾乎鎖定2023入市兼上城區首個開賣的共有産權房項目。

▲九堡共有産權房區位

周邊小環境已非常成熟，地鐵1号線、9号線、城東醫院、阿裡體育公園、金海城購物中心及明年将開的國芳天街全部步行可達，距離江邊和上城天街也就兩公裡，實測開車20分鐘到武林門，居住佳、生活方便有煙火氣；

▲九堡共有産權房周邊

盡管在客運站和回遷房邊，人員較雜，但“汽車站”這種功能性已非常弱、遲早退出舞台的場站，随着地塊能級上升，影響不會太大。

▲九堡共有産權房土地使用條件公示

最為購房者關心的價格，本宗地塊共有産權保障住房銷售基準價為2.84w/㎡（毛坯），購房家庭産權份額比例為30%-80%，最低首付26w不到的天街準現房、地鐵房，香啊！

總結，上城區三宗地塊，九堡和牛田項目最為推薦，待入市時隻要限購不卡得嚴絕對值得入手，地段上佳意味着無需擔心日後産權回購客戶少，遲早轉變成純商品房小區，而笕橋地塊不推薦，隻适合當地自住需求。

| PART 4 |

2022，職住平衡的落地與共有産權房的加碼，昭示着房地産從單軌到雙軌制的加速切換，城市化轉型階段的前兆已來；

從另一個層面說，2023樓市加劇分化、人群殊途同樣正式進入了快車道，房地産切實地進入下半場。

房住不炒的共有産權房大規模入市，将對所在區域以及同類可替代商品房、二手房産生較大的沖擊，影響不僅大而且深遠，不可不察。

-END-

文/一葉 編輯/一葉

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