房子是一個“大件”，占據絕大多數家庭資産的80%以上，所以房子可看作是家庭财富的象征。不僅如此，一套房子的地段、戶型、樓層、物業等，更關乎着持有者一家未來幾十年的居住幸福指數。尤其是在房價“高得離譜”的今天，買房越來越難了，換房的機會同樣越來越少了。國家統計局數據顯示，2021年上半年末，全國新房均價高達10720元/平，這意味着購買一套房子起步價就要百萬元了，并且這隻是全國均價。在四大一線城市“北上廣深”，貸款購房的門檻都已經提高到了200萬。所以對于普通的工薪家庭購房者來說，“買對房”就顯得尤為重要。

以往，大家在買房時喜歡遵循兩個原則：買高不買低和買單不買雙。“買高不買低”指的是，買房格外喜歡最高的幾個樓層，而對于較低的幾個樓層，則非常排斥。根本原因是大家潛意識裡覺得高樓層有視野好、通風好、采光好、蚊蟲少等幾大優勢，日後居住會非常舒服；而“買單不買雙”則完全是受傳統思想影響，比如4、8、14、18等樓層不能買，這些樓層也被稱為“古訓樓層”，因為這些樓層不吉利。

做過10年新房銷售的資深置業顧問透露，在實際買房過程中，其實很多人根本不會選樓層，而且很容易就在樓層選擇上妥協，根本原因是絕大多數購房者都是初次置業，缺乏經驗，想當然地認為樓層對于居住體驗的影響不大。事實上，這就大錯特錯了，同一棟樓，不同樓層的居住體驗差别巨大，有些樓層入住第一天就會喜歡一輩子，而有些樓層入住第一天，可能内心就開始排斥了。

對于廣大普通的剛需購房者來說，買房是一大考驗，特别是在選樓層上，一旦選錯可能終生後悔，居住不舒服，未來還可能轉手難。畢竟現在房價那麼貴，如果買到“錯誤的樓層”，或者因為銷售的套路，買到一些“劣質樓層”，将無回旋的餘地。

買房選樓層，特别強調“買高不買低”對嗎？當然不對，高樓層确實有視野、通風、采光等方面的優點，但不可否認的是，高樓層在電梯依賴、高空墜物、用水用電、消防問題以及未來的維護、改造拆遷等方面，未來将面臨的麻煩也不小。

最近幾年，受專家們提出的“高層住宅未來可能淪為貧民窟”觀點，以及國家發布的樓市“限高令”的影響，很多人的買房邏輯已經有明顯轉變——由過去的“買房一味追高”，開始轉向喜歡購買中低樓層。尤其是對于三四十層的超高層住宅的最上面幾層，很多購房者已經明确表示“不考慮”。

這是一個非常好的現象，因為這意味着很多人開始從居住舒适、未來面臨問題等角度出發理性選擇樓層了。即便如此，現實中很多人在面對動辄幾十層的樓層時，也會一頭霧水。尤其是對于首套房小白或者換房經驗嚴重不足的人來說，選好、選對樓層的難度依然很大。因此，購房選樓層時，借鑒專業人士的經驗就顯得尤為重要。

筆者最近幾天一直在和一位有過8次購房經曆的懂行人，還有一位專業的建築學家交流，我們把懂行人的選樓層經驗，以及建築學家從專業角度理解的好樓層的想法，整理歸納了幾條買房人需知曉的“選樓層法寶”。需要提醒的是，這些經驗比較适用于18層以上的高層住宅，因為别墅、洋房和小高層住宅等，本身樓層就不高，而且樓間距大、容積率低、公攤面積小，所以基本上每個樓層都還不錯，每個人可以根據自身喜好，以及經濟能力來定奪，這幾類房子樓層的高低，對日後的居住和轉手，影響沒有高層住宅那麼嚴重。

第一、有“三種樓層”不建議購買

1、腰線層。腰線是開發商為了樓的美觀做的裝飾，看起來更好看一點，更加有層次感，腰線的位置沒有特别的要求，一般在2、3層，或者12、13層，也有的在16、17層。當然，并非所有的樓棟都有腰線層。既然腰線層是為了美觀，所以肯定會犧牲一些優勢，比如腰線層的樓層，通常比較容易積灰、積水，打掃起來比較難。最主要的是“礙眼”，尤其是客廳陽台伸出來的腰線，不僅影響采光，還遮擋視線。此外，建築學家透露，現在很多開發商為了省錢，腰線很少是直接打上去的，而是後期“粘上”或“挂上去”的，比如大理石幹挂，水泥預制打膨脹絲固定，或者泡沫上面沾一層塗料，用粘接砂漿貼上去。這樣會造成家中容易滲水，久而久之，會發生牆體發黴的情況。

2、設備層。設備層是指高層建築的某一樓層，其有效面積全部或大部分用來作為空調、給水排水、電氣、電梯機房等設備的布置。建築學家透露，高層建築的設備層一般都在地下室或頂層。當然，也有一些超過100米的超高層建築的設備層在接近中間樓層的位置，比如33層，設備層在16或者17層，這種情況比較少。設備層為什麼不建議買？原因很簡單，設備層單價一般不低，但缺點非常明顯，那就是設備運行起來有噪音和電壓輻射。特别是夜深人靜無白噪音遮擋的時候，設備運行時的轟鳴聲會清晰地傳到耳朵，對睡眠影響很大。

3、頂樓。頂樓不建議買，一方面是因為有風井、電機、電梯卷揚機等設備在上面，另一方面是等電梯時間長，更重要的是因為頂樓比較容易漏水。有人可能會說，現在防水技術先進了，按照最高标準做一次防水，最長能保證一二十年都不會漏水了。話雖如此，但架不住開發商無良，尤其是最近幾年，開發商普遍“錢緊”，會想方設法節省資金，所以頂樓的防水工藝，我們不要有太多期待。當然，超過15年的“老破小”的頂樓，防水問題就更棘手了。

頂樓除防水做不好易漏水外，還有夏天日照強烈，室内溫度高，冬天風大，室内寒冷等弊端。倒不是說現在的頂樓不能買，隻是站在專業的角度來看，頂樓的弊端比較明顯，且入住後會比較麻煩。倘若購房者有其它樓層可供選擇，懂行人建議最好是不要選擇頂樓。如果已經購買了頂樓也不要太焦慮，新房頂樓防水有5年質保期，5年内出現漏水都可以找開發商維修。5年過後如果業主還有顧慮，懂行人建議頂樓的住戶可以一起自費按照高标準重做防水。

第二、不管樓層多高，這3個樓層都是“黃金層”，懂行人說出原因

有人可能不解，為什麼不管樓層多高？現實中房子類型很多，從2層到四五十層不等，這裡需要解釋一下，懂行人所說的“不管樓層多高”，實際上指的是高層住宅和超高層住宅，這類房子一般的高度都超過了18層，有些甚至可以達到三四十層。我們本文所說的樓層“黃金層”實際上也是針對這類住宅進行分析。需要說明的是，實際上現在的疊墅也好，新式7層帶電梯洋房也好，這些都屬于高端住宅，一般采光、通風等開發商在規劃設計之初就已經考慮好了，這些購房者其實不用太計較。不過對于這類相對來說高端的住宅，一般購買單價和總價也都較高，是名副其實的價格決定了品質。

第一個是當之無愧的“中間層”。

這是傳統意義的“黃金層”，也是普羅大衆都比較喜愛的好樓層。一般位于整個樓層的1/3-2/3位置。比如總高20層的住宅，“中間層”指的就是7層-13層。這個樓層真正做到了集合了所有樓層的優點：采光、視野、通風基本沒有問題，同時對電梯也不過度依賴，即便斷水斷電，業主也可以從步梯上下樓，不至于像頂層那樣，累得上氣不接下氣。而且消防救援也能達到，不會有安全隐患。現在的消防救援高度普遍能達到五六十米，按每層樓3米計算，可以滿足17、18層樓的救援作業。

第二個是“4-8”層。

前面提到了，受專家們“高層住宅二三十年後可能淪為貧民窟”觀點的影響，現在很多人購房時會主動避開二三十層高樓的最上面幾層，本質上可以理解為是“未雨綢缪”——剛交付的新房高層，可能沒有太大的問題，但随着居住年限的增加，随着後期維護管理不善，高樓層的弊端會逐漸顯現，電梯故障率高、水壓小、惡劣天氣風大噪音大等。

當然，另一個不可忽略的原因是，我國的基本國情決定了很多人不得不轉變購房選樓層的思維，那就是我國已經步入“老齡化”社會，未來十年，我們還會繼續向“深度老齡化”社會邁進。這意味着未來更多的老人會選擇較低的樓層，在懂行人和建築學家看來，一棟樓不管多高，它的“4-8”層也是較理想的“黃金層”——接地氣的同時，也滿足了采光、通風等硬需求。最主要的是，這個樓層更适合現在的老年人養老居住：想鍛煉就爬爬樓梯，不想鍛煉就乘坐電梯。而且高層住宅的電梯，通常是兩梯四戶和兩梯六戶設計，所以，即便其中一部電梯故障，也不用擔心下不了樓。當然，最壞的情況遇到兩部電梯同時停擺，那麼爬樓梯上下樓也可以接受。

第三個是“VLPNV”樓層。

“VLPNV”概念是最近兩年才火起來的，通俗來說就是住宅的5大性能優勢：通風、光線、私密、噪音以及視野。懂行人直言，這個概念很多人雖然沒聽過，但是這5方面的性能，很多人買房時都會考慮，尤其是在年輕人圈子裡，非常受重視，所以這個樓層也可以稱之為“黃金層”。隻不過有的人考慮周全，有的人考慮欠缺。一句話，好的房子都有這些共性特質，而不好的房子，或多或少都有這方面的缺陷。

那麼“VLPNV”到底指的是哪些樓層呢？建築學家解釋，通俗來說，就是介于“中間層”和“頂層”之間的樓層，比如總高30層的房子，“VLPNV”層就是18-22層。懂行人指出，這類樓層的優勢非常明顯，首先，開發商定價不算高，相當于頂層下面的4層的高單價，“VLPNV”層經濟實惠；其次，購房者關注的通風、光線、私密、噪音以及視野等層面，“VLPNV”層均滿足了需求；再者，一棟樓中的設備層、腰線層，“VLPNV”都完美錯開了。

對此，筆者也有話要說，我購買的高層住宅總高24層，按照“VLPNV”理論，14-18層是“黃金層”，筆者購買的恰恰是15層。從居住三年多的經驗來看，該樓層無論在采光、視野，還是在通透性、電梯、消防等方面，幾乎都挑不出毛病。

結語：上文中建築學家提到的3個樓層都屬于“黃金層”，懂行人也說出了原因：這3類樓層，總的來說優勢大于劣勢，且正在逐漸受到市場的追捧，尤其是“4-8”層和“VLPNV”樓層，更是老年人和年輕人這兩個群體的最愛。對此，大家買房時需知曉。

懂行人和建築學家所說的“黃金層”就是“标準答案”嗎？當然不是，這隻是相對而言的。俗話說得好，蘿蔔青菜各有所愛，現實中購房者買房選樓層還要根據自己的居住需求、經濟能力、喜好等來選。還是那句話，未來不管任何城市，低密度、高品質的别墅、洋房、小高層才是“王牌”，但這幾類房産的價格都不菲，并非普羅大衆皆能承擔得起的。所以，即便我們一直強調，未來高層住宅的隐患比較多，但是受資金限制，也并非不能買，隻是在購買時要記住兩個原則：第一、盡量購買大品牌開發商的房子，相對來說有保障；第二、盡量購買高層住宅中的低樓層，低樓層雖然會犧牲采光、通風等優勢，但安全問題、電梯故障上下樓、供水等方面，卻有明顯的加分。

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