FANGDONG

這個十一假期，鄭州房市有10大變化：

1、假期前兩天和後兩天看房熱度高漲，十一假期首日，貝殼成交了218套房源，其中200套都是新房；假期中間兩日氣溫驟降，售樓部内的客流量也如同過山車，降至冰點，有樓盤兩天等不到一組客戶；

2、市場一線人員普遍感覺，整體熱度不如去年同期，個别熱門樓盤除外；但今年十一期間銷售好于6、7、8、9四個月任何時間，市場在回暖；

3、售樓部到訪量、成交量分化明顯，保利璞岸、華潤瑞府、幸福裡、海馬公園等熱門改善樓盤到訪量、成交量超越平時，但三四環外剛需盤到訪量依然慘淡；

4、相比往年十一假期，地市客戶數量銳減；

5、客戶對價格的預期仍然在下降，管城區陽光城11号院大降價2000元/平，導緻剛需客戶價格預期驟降，對白沙、南龍湖等三四環之間的剛需盤造成重型殺傷；

6、二手房市場依然冷淡，降價幅度較大，園田花園原來118平房源、總價179萬，現在114平房源挂牌價隻有120萬；警官公寓123平房源，原來185萬，現在僅有128萬；

7、一線從業人員生存艱難，降薪、停薪依然普遍存在，跳槽、離職更是處處可見；

8、購房者觀望心理濃厚，信息敏感型客戶都在等待“大會”釋放信号，但絕大多數購房者和從業人員普遍認為大會過後，房地産市場将迎來逆轉；

9、購房者對市場認知度普遍提升，單純的降價、促銷已經很難打動客戶。雖然目前首套房利率已經低至4.1，但是在疫情、經濟大環境影響下，購房者對價格變動敏感性，遠遠低于對自己未來數十年的現金流安全；

10、安全感仍然是第一位，購房者最為關心的問題依然是交房時間、能否交房、施工進展。萬科、保利、招商等一線房企、央企國企等有實力的房企更受歡迎。

以上10大變化，來自房東俱樂會曆時6天、實地調研近百家售樓部所得。

各售樓部十一假期表現如下：

FANGDONG ｜ 房東俱樂會

撰文：房東編輯部 美編：小櫻 校對：大豆

鄭東新區

保利璞岸

北龍湖最熱門樓盤之一，10月1日，該項目260平米樣闆間小範圍内測開放，雖然有200萬驗資門檻，但依然有不少客戶慕名前往。

保利璞岸260平米樣闆間實拍

10月2日中午12點左右，項目上有十幾組客戶正在看房。

目前該項目僅剩下150套左右房源，160平米、184平米戶型所剩不多，北龍湖唯一錯層挑高的大戶型206/216平米、260平米剛剛推出不久。

價格方面，160-180平戶型，均價在3.9萬/平左右，十一期間推出最便宜的房源在3.78萬/平左右。

部分好樓層價格在4.1萬/平，現場核算一套6層好位置房源，價格可以達到4.46萬/平。260平錯層優質房源，價格有望達到4.7-4.8萬/平左右。

綠城湖畔雲廬

10月2日下午，綠城湖畔雲廬迎來十一假期首個客流高峰，當天到訪客戶大約30組左右。

前一天還在濱河片區支援綠城明月濱河項目交房的人員，大部分也急忙調回湖畔雲廬項目，迎接國慶客流高峰。

該項目目前剩餘房源戶型較為齊全，目前庫存剩餘150套左右，150平米戶型剩餘較少，均價在3.7-3.8萬/平左右。面積不大、臨路的房源，性價比相對其他房源可能更高一些。

中海雲著湖居

中海雲著湖居現在已經推出了350多套房子，還剩餘六七十套左右。

9月份，該項目成交了25套，已是北龍湖片區賣得相當不錯的樓盤。

現在小面積戶型價格3.5萬起，大面積戶型在3.7萬起，整體性價比非常不錯。

10月1日當天到訪客戶超30組，成交3套，到訪量和成交量比平時有明顯提升。

華潤瑞府

十一假期期間，華潤瑞府組織了中建五局十一專場團購會，加上項目原有的客戶，現場到訪客戶量激增，置業顧問和服務人員格外忙碌。

十一假期1-6日，該項目累計來訪389組，成交20套，金額高達9700萬；其中10月1日成交最多6套，10月5日來訪最多128組。

目前該項目一期推售的129㎡和179㎡戶型已經售罄，需要等二期加推，現在主力銷售145㎡和155㎡戶型，一共剩餘60套左右，均價3-3.1萬，213㎡樓王剛加推15套，目前剩下6套（均價3.4萬）。

萬科拾谧森語

據北龍湖友商項目人員介紹，萬科拾谧森語是北龍湖9月份備案成交數量最高的樓盤。

顯然，萬科拾谧森語實景展示區開放後，确實在産品實力和細節打磨上給諸多北龍湖在售友商帶來了不小的壓力。

十一國慶假期，項目仍然堅持非預約客戶需要驗資200萬方能進售樓部看房，不少在北龍湖濕地公園遊玩的人，本想到售樓部膜拜一下也因驗資問題被拒之門外。

項目4月初開盤到現在銷售已經超過十個億。目前在售有199平，245平和三百多平戶型，小區全部是七層洋房純粹改善。十一假期期間，每天成交2套左右，同樣推出有特價房源，大約在3.6萬/平左右，臨湖房源價格較高，在4萬/平左右。

美林上苑

國慶期間，日均到訪25組客戶左右，成交8套。該項目9月份成交二十幾套，已是北龍湖賣得不錯的項目。

項目置業顧問反饋，十一假期，對該項目的客戶到訪沒有影響，不少客戶受疫情影響無法外出，到訪量反而高于平時。

目前在售房源均價在4.3-4.8萬/平，國慶節期間專場98折優惠活動。

在售房源主要在南院，因為會所開放不久，項目還有優質學校加持，同時因為北龍湖南岸所剩房源較少等多重因素，美林上苑正成為北龍湖南岸最熱門樓盤。

海馬公園

十一期間，海馬公園雖然沒有做額外的附加優惠活動，但是現場到訪客戶量明顯倍增，最多時一下午能到訪三四十組客戶。

10月1日至3日，海馬公園在案場做了一些小型暖場活動，但是到訪人群對房子比對活動更感興趣。

目前該項目已經推出最後一棟樓王7号樓，面積均是180平米大戶型，均價在2.7-2.9萬/平左右。

房源僅剩40套左右，這40多套房源售罄後，海馬公園即将徹底清盤。

華潤幸福裡

10月2日上午11點半，華潤幸福裡已經到訪約20組客戶。置業顧問喬光輝一邊和老客戶辦理簽約手續，一邊還有新客戶到訪，無奈之下他隻能将新客戶安排給同事幫忙接待，雖然忙碌卻安排妥當。

該項目假期前剛剛推出北地塊1、3号樓，南地塊6号樓，共計303套房源，當天已經去化了200套左右。目前已推房源主要剩下180平米戶型，均價在30500-31000元/平左右，頂底戶型可以優惠到28000元/平左右。

十一假期截止7日，該項目已經成交30套，銷售金額約2個億。

與項目首開相比，該項目價格稍有上調，而且建議購買車位從原來的1個，升級到2個，車位價格也有所提升，原來負一層41萬左右，目前43萬/個左右，購房門檻也在不斷提高。

楊金

廣彙灣

廣彙灣十一假期沒有退出特别活動，僅有原定的特價房，均價在16500-17000元左右，正常房源均價在17000元/平左右。

目前該項目施工進度是片區中最快的一個，安全感十足，在售戶型起步106平米的三房，123、133、141、280平米戶型均有房源。

得益于近東三環、賈魯河，以及已經開學的緯五路一小東嶽校區，再加上産品本身的亮點，廣彙灣已經成為東楊金片區購房的首選項目。

天倫城

天倫城售樓部的大門已經由原來的朝東改成了朝南，最大的好處是客戶可以穿過新建公園之後走入售樓部，僅僅這一點感受上的變化，天倫城就至少可以提價500元/平。

10月2日調研時，公園内有不少帶孩遊玩的客戶，售樓部也組織了不少投壺類的趣味遊戲。

售樓部洽談區内，節日氣氛濃厚，沙盤旁邊的大屏幕上一直播放着“十一購房節、國慶钜惠go——五重好禮美好放價”活動信息，特批額外95折以及限時一口價最高優惠39.8萬元。

目前項目上一二三期均有房源在售，主力戶型是120㎡三房、130㎡三房、150㎡四房，高層特價房單價14000元/平左右，洋房單價在18000-19500之間，最終優惠後單價仍有下浮空間。

碧桂園天玺灣

十一期間項目上推出有折紙暖場活動，但是客戶到訪量并不多，10月2日下午調研時，案場客戶數量大約僅有七八組。

該項目目前優惠與中秋節保持一緻，沒有針對十一進行額外優惠，原來洋房成交均價在2.2-2.3萬/平左右，高層在1.8-1.9萬/平左右，目前小高層均價在1.3-1.5萬左右，洋房精裝在1.6-1.7萬/平左右。首批房源2023年年底交房。

戶型上，最小的76平米兩房，主力是104、117平米三房，洋房主力戶型是143平米。

現場核算一套143平米洋房，原本單價在21471元/平，優惠後單價17084元/平。

車位方面，原本車位最早15萬一個，今年6月份已經優惠到10萬一個，目前已經是買房贈送車位了。

萬科未來時光

10月2日下午調研時，除了在售樓部洽談區有十幾組客戶外，園區内、樣闆間以及社區下沉會所中，大約同時有30組客戶在看房。

一時間湧入客戶量增多，置業顧問安排速度相對有些慢，客戶進門登記後需要等待置業顧問。

目前在售131平三房均價18500-19000元/㎡，143平四房均價19000-20500元/㎡，在售樓棟中四室戶型剩餘較多。

十一期間推出10套特價房，比如17号樓143平米戶型特價房，大約在1.8萬/平左右，相比平時優惠1000元/平左右。

經開區

華潤凱旋門

華瑞凱旋門目前是尾盤在售狀态，營銷中心已經從原來的售樓部搬到了大約隻有三四十平米的小區底商内。

十一當天，該項目客戶到訪情況還是相當不錯，從上午10點多開始就一直有客戶不斷前來看房，也有看房客戶前來辦理手續。

該項目剩餘房源隻有幾十套，主要是89平米戶型和120平米戶型，大戶型已經賣完了。

120平米戶型主要在頂底，89平米戶型還有樓層可選，目前價格在1.7萬/元左右，最便宜的4樓單價可以到1.67萬/平左右。

該項目十一國慶前三天就已經推出了10套特價房，到十一當天，10套特價房已經賣出去了4套，特價房優惠之後的價格相當于97折，相比首開1.95萬/平的均價，目前尾盤價格底了近2000元/平，又是明年6月份即将交房的準現房，性價比還是比較高。

1層車位16-18萬左右，2層車位在15-16萬左右。

保利天彙

十一當天，保利天彙售樓部購房者和銷售團隊人都不多，主要原因是該項目已經是尾盤，剩餘房源極少。

目前僅剩下十幾套頂底戶型，120平米戶型頂底層，99平米戶型隻剩幾套一二層，優惠後價格在1.8萬左右。原本正常房源價格在1.95萬/平左右。

2023年4月份交房，已是準現房狀态。

保利天珺

目前剩餘40套房左右，單價在1.8-2.2萬左右。目前主要在售140平米的四房，115平米戶型已經賣完，98平米僅剩下30層或者1、2層極少量房源，項目一共剩餘100套房源左右。

該項目原來房價在1.9-2.1萬/平左右，目前國慶假期推出3個點優惠，尾盤銷售還有5個點優惠，按時簽約還有2個點優惠，等于國慶期間優惠10個點。

以140平米戶型計算，原價在19921元/平，現在單價18009元/平。

車位在14-16萬，目前車位沒有優惠，置業顧問也建議買車位可以再等等。

置業顧問對項目、區域、競品了解度較高，講解比較專業，十一當天上午，售樓部到訪客戶數量不多。

綠城誠園

售樓部受道路影響，駕車前往需要提前拐入輔道，十一當天上午有五六組客戶到訪。

據競品置業顧問介紹，該項目拿地時間較早，目前剩餘房源仍比較多，誠園置業顧問對此也直言不諱，承認摘地時間，也表示項目仍有樓棟還未推出，講解非常實在。

目前已推出樓棟中，95平米剩餘兩三套，2、18、24、25層房源；119平米、125平米、136平米三房還有少量房源可選，最大戶型145平米四房，交房時間在2023年11月。

項目外立面一層二層石材，三層以上是鋁闆外立面，目前施工工地上已經可以直觀看到。

該項目國慶推出青年補貼月供活動，補貼1年月供，相當于有8-10萬不等的優惠直接補貼到總房款中，優惠後單價在1.8-1.9萬/平左右。

金茂越秀未來府

十一當天上午有七八組客戶到訪，相比區域内其他樓盤，從到訪停車到迎賓接待，再到置業顧問介入講解項目，金茂的服務說辭和流程專業性已經明顯超越同區友商。

挨着南三環高架的1、2号樓，主要是89㎡、113㎡三室，目前剩餘房源較多，這兩棟樓也是一直搞特價的樓棟，毛坯交付，成交價16000左右。

10号樓戶型是113㎡三室和128㎡四室，也是毛坯交付，價格稍高些，成交價在17000-18000左右；

11号樓全部是146㎡四室兩廳兩衛，精裝修交付，成交價在21000左右。

國慶期間推出5重禮優惠，包含2個點優惠以及送家電等。127平米三房表單價在18275元/平，目前國慶優惠後單價在17195元/平。

置業顧問表示，剛開盤時正常價格在1.9-2萬/平左右，相比現在1.7萬/平的優惠後單價，基本下調了2000元/平左右。

金沙湖高爾夫觀邸

得益于項目優質的生态資源，十一當天下午，金沙湖高爾夫觀邸售樓部前迎來了不少客戶，當然，其中有購房者也有前來遊玩的老業主。調研時，售樓部内仍有七八組客戶在談。

該項目目前主推的是7期高層産品，相比前幾期高層産品有了不少提升，鋁闆 玻璃幕的外立面設計更具現代感。

主力在售1#2#3#5#6#7#号樓，其中7#為央景樓王，3#主要為70平方米兩房小戶型，戶型面積段涵蓋70-148㎡，面積越大，價格越高。

目前優惠後單價，170平米在1.7萬/平左右，148平米戶型在1.65萬左右，小面積的1.6萬左右。

現場核算148平米四房戶型，原價17628元/平，優惠後單價16424元/平。最終優惠還需要向領導争取，但已不會有太大優惠了。

除此之外，該項目國慶節還推出有特價房源，其中一套148平米次頂樓，一口價優惠房源，最終優惠價格不到1.6萬/平。

綠都東瀾岸、上林府

東瀾岸項目目前沒有房源，後續房源預計在明年上半年推出，綠都在經開物流園區主推上林府和上悅城。

9月份該項目成交備案145套左右，成為片區中銷售面積和銷售套數第一樓盤。

十一假期前兩日，東瀾岸售樓部内人滿為患，客戶主要購買上林府現房，每天到訪五六十組客戶，到5日成交45套左右。

目前在售80、87平米兩房戶型，105平米戶型在8300元/平左右，兩房戶型在7800元/平左右，樓層差一點的在7400-7500元/平左右。

濱河國際新城

綠城明月濱河

這是濱河片區售價相對較高的項目之一，置業顧問表示産品可對标海馬青風公園的洋房産品。

十一當天售樓部人并不多，有四五組客戶，案場隻留了兩三個置業顧問，其他人員都在忙着交房。

該項目目前僅剩105、116平米和142平米房源，105和116平米三房僅剩下幾套一樓房源，142平米戶型僅剩五六套房源，除了頂底之外，中間房源僅剩1套14層房源，表單價在23564元/平，現場核算優惠後單價在20029元/平。

142平米戶型原本銷售均價在2.1萬/平左右，高一點的到2.2萬/平，目前尾盤現房的價格比高價時低了1000元/平左右。

金輝濱河雲築

這是十一當天濱河國際新城中最火爆的項目，中介帶客是真的猛，短短20分鐘有七八組客戶被身穿白襯衣的中介領着帶看。

售樓部内，因為突然到訪的客戶較多，案場上的置業顧問似乎不太夠用了，有些中介就自己拿着熒光筆開始給客戶講解。

十一假期前兩天，該項目剛剛與鄭州經開區外國語學校簽約，但是之所以這麼多中介帶看，想必傭金給的不少。

另一方面更重要的原因是，該項目價格一直是片區中相對較低的，目前該項目一期幾棟高層已交房，在售的二期主流價格在13000-15000，甚至有中介轉出12500元/平。二期23年9月份交房，距離交房還有一年時間。

海馬青風公園

青風公園二期是濱河國際城必看項目，但凡有中意濱河的客戶探盤，中介總會帶着先去看看青風院子。

十一假期第一天下午，就有五六組客戶由中介帶看到訪。

目前該項目也是尾盤在售，總共就剩下三四十套房子，有洋房有高層。

洋房價格在22000元/㎡左右，高層有毛坯有精裝，毛坯價格在15500-16500元/㎡，另外高層還有一棟帶裝修的，價格在17000 。

中交濱河春曉

如果單單論人氣，中交濱河春曉應該是十一當天同片區最熱鬧的一個。但主要原因是項目上舉辦活動。

該項目目前主要在售112、116平米三室兩廳兩衛，均價1750元/平；128㎡四室兩廳兩衛，均價19500元/平；96平三室和134平四室，單價在18000-20000元/平之間。

華發峰景灣

調研當天，售樓部内僅有2組客戶，其他工作人員精神飽滿，項目銷售經理在前台表情莊甯，似乎在時刻督促着每一位置業顧問的工作。

目前該項目四房138、129平米戶型還沒開，在售最小面積89平米，最大面積119平米三房，在售樓棟精裝16500/平，部分特價房源15500元/平；

正在做特價的6層以下房源，單價1.4萬 /平。

2023年年底交房，大面積戶型的小高層也還未開盤，而且開盤時間未知。

金水老城

國慶節的氣溫在10月5日将至冰點，秋風夾雜着冷雨，若沒有必做不可的事情，任誰想要出個門都要做好充分的心理戰鬥，将身上的厚衣服裹緊，才會有勇氣一頭紮進冰雨裡。

而某些本就冷清的售樓部在這一天就更加顯得雪上加霜了，比如金水老城的這幾個項目。

泉舜上城

上午11點半左右，位于黃河路上的泉舜上城售樓部還沒有上人。空蕩蕩的售樓部顯得格外冷清，員工坐在工位上百無聊賴，領導模樣的工作人員則在門口轉來轉去。

泉舜上城目前僅剩18号樓和19号樓房源在售，國慶節期間并沒有令人的心動的大幅度降價活動，19号樓正常樓層價位為14000-17000元/平，18号樓房價則在18000元/平以上，車位十六七萬/個。

申泰中原印象

經三路與紅專路交叉口附近的申泰中原印象雖然在售樓部準備了趣味小活動，但案場狀況并未比泉舜上城好哪兒去。

申泰中原印象之前的産品是精裝修27000-29000元/平，現在改為毛坯，再加上的各種現場簽約活動、家屬公務員優惠政策、國慶節優惠政策等，價位在23000-25000元/平之間。而車位還未開始銷售，暫未定價。

萬科古翠隐秀

沿着紅專路向東，萬科古翠隐秀坐落在經二路上，作為金水老城稀缺的改善項目，售樓部同樣人迹罕至。但比起泉舜上城和申泰中原印象來說，要好一些。我和置業顧問剛在沙盤站定，就又來了一組家庭到訪。

萬科古翠隐秀目前在售1、2、3号樓，1、2号樓處于清盤階段，有一口價優惠，精裝修27000-28000元/平左右。3号樓為中秋節剛加推房源，售價整體比1、2号樓每平貴1500元左右。

晚上6點多，置業顧問告訴我，就在5号下午，有位梁先生一次性買了兩套175平的戶型，房源越來越少了。據了解，古翠隐秀在售戶型均在200平以下，3号樓後再加推的樓棟，才會有200平以上的房源。

雅頌居

在省人民大會堂北側的雅頌居，案場同樣冷清，我甚至想，如果這些售樓部5日當天隻有一人到訪，那個人一定是我。

雅頌居目前在售房源不多，僅剩2号樓上的204平以上戶型在售，國慶節無特别優惠，精裝修價位在31000-34000元/平之間。車位售價為23、24萬元/個。

敏捷江山譽

相比金水主城前4個樓盤的冷清，位于未來路緯四路附近的敏捷江山譽顯得稍有人氣。門口不但有喜慶的國慶氛圍，更有座上的三四組到訪客戶。

江山譽國慶期間有優惠活動，優惠後精裝修19000-21000元/平，國慶節後恢複到正常價位2萬二三，車位配比1:1.3，車位售價可參考周邊為16-20萬元/個，未開售。

未來天奕

作為金水老城的另一個高端改善項目，未來天奕在國慶期間成績不俗。不但日均到訪量不錯，成交率也很高。

由于實景樣闆間（月底正式開放）國慶節期間可以參觀，再加上286平戶型節後将上調5000元的銷售政策，未來天奕整個國慶假期賣了15套，成交總價更是高達1億。

也許是受天氣影響，5号當天金水主城的幾個主要在售項目均顯得動力不足、人氣不旺，但以萬科古翠隐秀和未來天奕為例，基于項目本身的改善屬性和置業顧問的專業度，到訪客戶的成交率相對較高，不乏有一人買兩套的客戶出現。

金水北

同樣是在下着雨的5号，與金水老城的冷清不同，金水北的幾個項目則趁着國慶期間的促銷活動銷售得熱火朝天，風生水起。

保利大都彙

當我到達金水北保利大都彙項目的售樓部時，是5号下午的4點半左右，一改在金水老城各項目售樓部感受到的清冷，大都彙售樓部裡人聲鼎沸，加上負1層正在舉辦的少兒主持人大賽活動，整個空間都顯得熱鬧非凡，渲染得人心裡都變暖了。

一層的洽談區更是坐滿了客戶，随着絡繹不絕的到訪，沙盤前的客戶也是一批接一批的站滿。根據當時的到訪情況來看，保利大都彙在國慶期間平均每天到訪超過100組基本沒有問題。

而在活動促銷方面，保利大都彙不但有一口價房源秒殺活動，還有首付方面的政策。首付五萬或者十萬即可訂房，在開發商規定的時間範圍内付清首付，方能進行網簽，給購房者更寬裕的籌措首付的時間。

據悉，截止6号，保利大都彙的國慶銷量就達到了1億。

碧桂園雲境

在國基路上的碧桂園雲境則是我第一個被禮花吓到的項目。剛一坐下，就聽到“”嘭“”的一聲，置業顧問說，這是一組來自新鄉的客戶，當天來當天下定。

碧桂園雲境樓部的洽談區，也是座無虛席，坐滿了認真研究戶型和價格的客戶。

碧桂園雲境碧桂園天麓的二期地塊，在一期的基礎上做了整體是升級。目前，在金水北的幾個項目中，碧桂園雲境是價格最低、促銷力度最大的項目。

精裝修房價在16500元/平左右，車位售價5萬 ，可以看出碧桂園回籠資金的壓力和決心不小。

招商美景美境

臨近傍晚，招商美景美境售樓部依然有數組客戶在看房洽談中。

美景美境國慶優惠後毛坯單價仍在19000-21000元/平之間，戶型越大，房價越高。或許是南側進展緩慢的瀚海思念城的對比，加之招商的加入，房價顯得較為堅挺。

國慶期間，金水北美盛的兩大項目，顯然也是兩大赢家。

美盛金水印

美盛金水印除了有人才定向補貼計劃，還有國慶期間額外1個點的優惠政策、10萬訂房，剩餘首付兩年後交房前結清等優惠政策。優惠後精裝修2萬三四左右。

晚上7點，金水印售樓部裡仍有不少客戶在看房，置業顧問說，大家在國慶節前兩天的業績，比9月份半個月的成績都要好！

對于美盛教育港灣的置業顧問來說，十一國慶假期無疑是一場大仗、硬仗。晚上8點，教育港灣的洽談區還坐着十來組客戶。

教育港灣的優惠促銷政策和金水印大體一緻。訂房門檻更低，5萬定房，剩餘首付交房前一次性付清。

據悉，截至發稿前，美盛教育港灣已完成銷售100套。

惠濟區

萬科翠灣中城

10月6日臨近中午，在萬科翠灣中城售樓部門前，停靠着滿滿一排車輛，從售樓部南邊一直綿延到北邊。

翠灣中城的置業顧問介紹，這幾天無論刮風下雨，所有工作人員一刻不停，就連領導都全部上陣了。我相信置業顧問所言不虛，因為該置業顧問，确實一次性同時接待我和另一組買房客戶。

翠灣中城除了日常優惠政策，國慶節額外有兩個點多優惠，優惠後精裝修在單價在17500-19000元/平之間。加上萬科打造的花池陽台、錯層陽台設計，新穎的設計吸引了不少年輕的購房群體。

招商·時代錦辰

從翠灣中城出來，北邊的招商時代錦辰明顯顯得人氣不足。售樓部沙盤處和洽談區零星有一兩組客戶在看房。

時代錦辰與翠灣中城雖同處一個片區，但熱鬧程度天差地别，感覺惠濟區的風頭全被翠灣中城搶走了。

時代錦辰正常售價17000元/平左右，毛坯交付，國慶節優惠後在15500元/平左右。

東原閱城

位于惠濟區和高新區交界處的東原閱城，由于國慶節優惠力度不錯，也吸引了一批剛需購房群體。

東原閱城在售二期準現房，前面的8棟樓年前即将交房，後面還有6棟樓明年年底前交房。15#精裝交付，均價13000-13500元/平，其餘均為毛坯交付，均價12000元/平。車位9-11萬元/個。

東原·錦繡江山

東原·錦繡江山是東原閱城項目的三期地塊，也是閱城的升級産品。但是目前錦繡江山處于停滞階段，售樓部大門緊閉，工地也悄無聲息。

可以看出東原目前緻力于二期的銷售和建設，屬于腳踏實地對業主負責是一種态度。

旭輝一江雲著

旭輝一江雲著可以說是被錦藝四季城拖累的一個項目。

10月6号下午，一江雲著售樓部外，保安亭保安亭空無一人，隻有兩三個保潔大爺在随意轉悠，打掃衛生，進入售樓部内部，隻有一個工作人員在工作台後面坐着，見有人進來，第一句話不問是否來看房，而是問：你是業主嗎？

目前，旭輝一江雲著在售洋房18000-23000元/平，高層1萬六七/平，車位11萬左右，國慶節無特别優惠活動。

招商美景雍瑞園

招商美景雍瑞園國慶節額外優惠1個點，标準層價位在17000 /平-18000 /平，目前主要在售戶型面積段為130平左右房源，首層帶院子帶地下室價位在28000元/平左右。車位尚未開始賣，車位比1:1.5。

雍瑞園1.49的容積率、央企傍身、三所旁、純洋房，這幾個優勢加持，讓雍瑞園在國慶期間熱度不減，沙盤旁同時圍繞着三四組客戶，洽談區也坐滿了人。6号下午4點半左右，走出雍瑞園售樓部，又有幾組客戶從車上下來，牽着寵物走進售樓部。

整體來說，惠濟區的幾個樓盤，萬科翠灣中城在這個國慶節幾乎是殺瘋了，而最落寞的當數旭輝一江雲著，其他幾個忙裡偷閑。

高新區

保億·豫景晨園

6月6日下午5點半，天已擦黑，但保億·豫景晨園售樓部裡的熱度不減。作為高新區雙湖科技城的熱門樓盤，保億地産也是系出名門，打造過亞洲十大超級豪宅的杭州觀雲錢塘城，占據2021年《中國10大超級豪宅排行榜》10強席位。

豫景晨園全部為小高層，外立面采用新亞洲風格，大面積玻璃幕 銀灰色鋁闆 深灰色鋁闆腳線，隻有三個戶型112平方米、131平方米、130平方米，定位為剛改。

一梯一戶設計，家家都贈送私家門庭。

國慶期間，保億·豫景晨園推出了以下活動： 到訪即可領取價值299元國潮非遺手作券； 一口價特惠房禮：50套，10500元/㎡起； 交房前（2023年12月31日）一次性付清尾款； 交付延期90天以上賠付總房款的20%。

精裝改毛坯，力度也相當給力了。

另外，保億如今已是準現房銷售，明年年底交房，一半多的樓棟主體都已經起來了，工地外能聽到巨大的施工噪音，項目正在緊鑼密鼓地施工中，工程進度很快。

保利和光嶼湖

在保億·豫景晨園售樓部門口，被久違的“小蜜蜂”纏上，我上一次看房碰到“小蜜蜂”，好像還是去年在綠博片區。“小蜜蜂”非要帶我看保利和光嶼湖，在被我拒絕以後仍對我窮追不舍。

保利和光嶼湖售樓部一側在舉辦幼兒舞蹈比賽和頒獎儀式，音樂聲和置業顧問撕扯着嗓門向客戶介紹産品的聲音交織在一起，異常熱鬧。

和光嶼湖目前在售一期為精裝，尾盤在售，二期為毛坯。一期高層，精裝修，成交價在11000-12500之間， 洋房成交價14500-16000。 二期高層，毛坯交付，成交價在10500-12000之間，洋房成交價13500-14500。

雙湖科技城目前沒什麼項目了，金輝、美的、正商都已經賣完了，隻有保利、保億和剛剛入市的高新建設和即将入市的錦蓮序，高新建設項目由永威代建，也很有競争力。

大正水晶森林

6日晚上7點半，大正水晶森林洽談區依舊坐滿了客戶，目測依舊有十多組客戶在看房。

自從大正水晶森林一期超預期驚喜交付之後，便俨然成了二期的活廣告，加之鄭州留馀外國語學校的落地，另外，二期南院開發商改了合同要提前一年交房，所以本身是24年交房的南院2023年中旬就可以交房，目前正在做外立面，預計年底開始綠化，妥妥的準現房，所以大正水晶森林熱度能夠居高不下也就合情合理了。

目前，大正水晶森林整體均價12500-13000元/平，毛坯交付，與雙湖科技城的項目比價格确實沒有太大優勢，但大正水晶森林的綜合表現再加上國慶購房6重禮，還是比較能吸引人的。

謙祥雲栖

到達謙祥雲栖售樓部的時候，已臨近晚上8點半，售樓部顯得較為冷清，洽談區僅有一組客戶還在認真的看房和洽談。

謙祥雲栖由于地理位置原因，交房後大概率可以劃片鄭州中學附屬小學玉蘭街校區和鄭州中學，即使開發商品牌力度不行，仍是不少購房者關注的對象。

在售四個戶型：97㎡三室兩廳兩衛（中間戶）、108㎡三室兩廳兩衛、118㎡三室兩廳兩衛、143㎡四室兩廳兩衛。 整體單價在15500-17000之間，戶型越大越貴。

管城區

陽光城11号院

陽光城11号院當屬假期整個鄭州南區最火樓盤。

10月5日上午雖仍下雨，人們的購房熱情依然不減：售樓部門口輔道、機動車道足足停了4排車；大廳内人頭攢動，别說找地方坐，連站的地方都不富餘；吧台茶水根本來不及供應，就連戶型圖也都為A4紙臨時打印。

“不要猶豫不要徘徊，猶豫徘徊等于白來”，伴随着不斷重複的激情廣播，不到10分鐘就有3套房源成交，火爆程度近年僅見。

據置業顧問介紹，十一假期前6天，陽光城11号院到訪量過千，房源每天成交約50套，整個假期去化300套不成問題，“早已完成預期目标”。

原因無它，位置好（中州大道長江東路西北的主城位置），價格低（假期加推3、4号樓，均價11000-12000元/平）。

雖然項目隻有5棟樓，地塊不大，89-138平的面積段也稱不上純粹，但對比周邊13000-14000元/平的房價，足以讓購房者下定買房決心。

龍湖煕上

售樓部于假期前不久開放，目前還未開盤。戶型面積段從97-124平不等，預計均價在13500元/平，個别樓層最低價格約12800元/平。

龍湖品牌沒有安全性問題，出色的物業服務也在案場得到淋漓盡緻的體現。從保安熱情迎賓，到吧台茶水服務人員和保潔人員都會主動問好，再到置業顧問事無巨細的講解房源，都讓人覺得如沐春風。

項目大門品質及實景示範區觀感極佳，大窗牆比的公建化外立面也讓人耳目一新，收獲不少客戶青睐。

探訪期間，案場内共有10組客戶在談，據置業顧問介紹，每天客戶到訪量約60-70組，項目目前在推定存2萬選房活動，目前已有80組客戶參與。

新城時光印象

10月5日，新城時光印象客戶不多，探訪時洽談區有4組客戶在談，但也時常有看房人進出，這可能跟有人去周邊攬客帶看有關（在龍湖熙上探訪出來時，有人在路邊招攬客戶去看新城時光印象）。

置業顧問介紹，目前高層和洋房均有房源在售，但數量不大。高層99平、118平戶型已售完，還有幾十套128平、143平戶型，2024年6月交房。

假期推出128平清盤活動，均為精裝，目前8号樓特價房13100-13800元/平，好樓層14000-15500元/平，且贈送車位。

相比開盤時16000 元/平的均價，平均已有2000元/平的優惠，對成交有一定促進，項目假期每天成交約5-6套，前6天賣出約30套。

富田九鼎公館

項目目前在售5号院，戶型從89-124平不等，均有房源在售，2024年底交房。

10月4日上午11點探訪，雨天不便，門口保安見我在路邊停車主動小跑到車前打傘迎接，走時也會一路打傘送至車前。案場客流一般，探訪期間共見到11組客戶到訪，吧台茶水服務很及時，期間共送水3次。售樓部整體服務水準頗高。

因為位置已接近南四環，相比2、3号院當初16000元/平的均價，5号院13000元/平的開盤價已經低了不少。

假期前，項目均價12500元/平，假期再加4個點的優惠，正常樓層均價12000元/平。可首付分期，如115平三房，首付約5萬多，剩餘首付交房前一次付清。還是有相當吸引力。

據置業顧問介紹，假期前幾天每天成交約10-12套，預計假期總成交可到40-50套。

富田九鼎華府

同為振興深耕管城的項目，富田城姊妹項目九鼎華府相比九鼎公館位置更靠南，但目前在售地塊與九鼎公館5号院相距不遠，性價比相對更高。

在售房源當初均價在12000元/平，現在均價優惠至10800元/平，與九鼎公館保持了1000-1500元/平的差價，有價格差互補。

探訪期間有5組客戶在談，假期每天到訪約40組、成交約5套左右。

佳田未來新城

項目目前在售7号院，去年年底開盤，毛坯交付，分2024年6月和2024年底兩批交房。

現在均價14000元/平，針對1、2号樓有一個20套特價房清棟活動，頂底樓層可低至12000元/平。

佳田從接手東方鼎盛花樣城問題樓盤後，前期處理遺留問題花費巨大，目前壓力不小，銷售情況一般，10月5日上午10點探訪期間，沒看到客戶到訪。

或許因為到訪不多，案場服務遊刃有餘，茶水服務及時，還加送開發商特色的花花牛酸奶。

這個價位和位置，其實有一定競争力，但幾公裡有了更便宜的陽光城11号院，客流很難維持。

雅寶龍湖天钜

項目目前尾盤在售，臨時售樓部已撤至地快東南角洋房一層，隻是一間幾十平的房間，擺了三張接待桌。

戶型為89三房、113三房、140四房，小戶型還有少量剩餘，大戶型基本賣完。

雖然沒多少房，也沒什麼選擇餘地，但探訪時倒有1組客戶在談。其中原因大抵因為清盤價有一定吸引力。

項目首開均價16000元/平，最高賣到高層18000-19000元/平，洋房賣到23000元/平。現在尾盤毛坯均價16000元/平，最低單價可至15000元/平。

遠洋鑫苑紫金府

還在困境中掙紮的紫金府，今年曾推過一波均價12000元/平、送車位，又賣了一批房子。

難關好過就不叫難關了，國慶假期，紫金府已徹底躺平。售樓部雖未關門，但探訪時别說客戶，置業顧問也看不到一個，隻有一位保潔人員在門口掃碼處閑坐。

這麼好位置，落到現在地步，讓人唏噓。

電建洺悅融園

電建搶下航海路地塊，終于走進主城核心，從大門、實景示範區、售樓部打造上都顯得相當用心。

央企實力、主城醇熟配套、以及宋式園林景觀的打造，為品質增色不少。項目定位偏剛改到改善，戶型分高層99平、129平，類小高層143平。

目前均價精裝18500元/平，相比産品稀缺性，這個價格還是吸引了不少客戶。

10月5日中午探訪時，售樓部還有10組客戶在談價格，人多，但沒影響案場服務，吧台送茶水和點心都很及時。

據置業顧問介紹，假期每天到訪約有四五十組，成交3-4套，對主城南區這個價格段的樓盤來說，已經不錯。

康橋未來公元

由于之前項目陷入困境，銷售停滞，前段引入信達戰略合作後，目前還在項目交接緩沖期，假期營銷方面并無新動作。

探訪期間有置業顧問值班，案場冷清，全程僅看到兩組客戶到訪，據置業顧問介紹，項目目前均價12000元/平，特價房源可低至10500元/平，精裝交付，預計2024年10月交房。

碧桂園時代城

項目目前5、6期在售，位置在各地塊裡中間靠南，戶型從89-130平不等。

假期優惠力度不小，不同戶型、樓層均價從9000-10500元/平不等，精裝修，還送車位，吸引不少剛需客戶。

10月4日下午在售樓部探訪期間，有9組客戶在算價格，置業顧問快不夠用了，不知道售樓部門外全部倒伏的宣傳架，是不是也受此影響。

據置業顧問介紹，假期前4天每天有30多組客戶到訪，成交約15套，假期總成交預計25套左右。

二七區

萬科大都會7期、萬科都會天際（大都會6期）

萬科大都會售樓部已撤，現在合并在萬科都會天際合并接待。

假期共推優惠4重禮，包括最高享3%房價優惠、共推50套特價房、認購砸金蛋赢家電禮包及雲南雙飛遊、車位可享住宅房款1%優惠。

探訪期間售樓部有5組客戶洽談，置業顧問較清閑，有幾個置業顧問在門外閑坐聯系客戶。案場吧台茶水服務到位。

據悉，兩項目目前75、89、99、118平戶型在售，房源可挑，7期均價10500-11500元/平，都會天際約12000-12500元/平，帶裝修。

假期前6天日均到訪50組，多時一天成交10套左右，少時3-4套，預計假期總成交40套。

電建洺悅天玺

項目體量較小，隻有4棟樓，共計不到700戶，在售戶型從89-117平三房不等。毛坯，預計2023年8月交付，整體較剛需。

央企開發，安全性沒啥大問題，但項目宣傳力度一直不大。售樓部為鑫苑都彙廣場底商，面積不大，旁邊緊挨一家川湘菜館，觀感五味雜陳。

探訪期間無客戶到訪，項目今年4月開盤，均價10000-10300元/平，現在均價10300元/平，價格一直沒變化。

假期沒有優惠政策，也不送車位，總體是不着急賣、守住價格的感覺。面對現在南四環沿線不降價就不好賣的現狀，去化速度可想而知。

錦繡山河大二期

自從錦繡山河大二期劃片鄭州實驗外國語中學的海報，着實吸引了不少考慮子女上名校家庭的目光。假期項目售樓部更顯熱鬧，每天查導航，售樓部門前道路都是紅線。

10月6日下午探訪時，案場内仍和前幾天一樣人滿為患，客戶多，成交也大，金蛋碎片和禮花鋪了厚厚一層。

其中倚瀾苑預計2023年5月交房，105-166平，117平、140平戶型還都能選，毛坯交付，均價13000元/平。

安泰苑預計2024年6月交房，毛坯交付，在售87、118、130平戶型，均價12500元/平。國慶期間在目前基礎上多加2個點優惠，并贈送一個6萬塊錢的車位券。

現在有首付分期，以118平戶型為例，首付10萬，剩下兩年4次付清，但單價會比不分期高出150元/平。

據置業顧問介紹，假期每天到訪能有80-100組，日均成交8-10套左右，預計整個假期能賣50套以上，7成以上是沖着學校來的。

亞星學府印象

項目西側是金水河，東側緊挨錦繡山河安泰苑，同樣主打可劃片鄭州實驗外國語中學。

不同的是，學府印象為精裝交付，預計2025年交房，目前均價13500元/平。

比錦繡山河安泰苑晚交房一年多，均價又高了1000多，兩項疊加，價差帶來的去化量就相對一般。

探訪其位于長江路嵩山路口的售樓部，客戶到訪量較少，價格因素仍是主導片區項目去化的關鍵。

鄭州華僑城

超級文旅大盤、熱銷數年的鄭州華僑城，面對市場變化則表現的較穩定。

雖然假期下雨，仍有不少人趁着無雨的空隙前來遊玩。

假期前4天，售樓部每天有效到訪在50組左右，整個假期超過了300組。

假期延續有一号院清盤活動，特價房高層12000元/平左右，洋房14700元/平，5号院樓層可選，高層12500-13000元/平，小高層剩餘房源不多，13000-13800元/平。

受市場大環境及可選房源不多，成交方面與節前相當，據置業顧問介紹，假期前4天賣了18套，預計整個假期去化在25套左右。

中原區

碧桂園鳳凰城

目前在售二期，分鳳甯苑、風和苑、鳳祥苑3個地塊，最早2024年10月交房。鳳甯苑距地鐵1号線市民中心站最近，約350米，最遠的鳳祥苑在800米内，相比一期緊臨西流湖和三環，二期大約處在3.5環的位置。

日常優惠疊加國慶九五折額外優惠後，整體精裝均價在12000元/平，最貴的13000元/平，特價房最低可到10500元/平。

鳳凰城前段推的特價房聲勢浩大，為項目去化帶來不小促進，現在價格依然給力，這種打法很吸引人，相應客流就多。

10月5日下午探訪時，目力所及，洽談區已經坐滿，旁邊的砸金蛋區地面堆滿碎屑。置業顧問介紹，每天能賣10套左右。

華潤琨瑜府

華潤琨瑜府目前二期尾盤在售，現在主推三期潤園，2024年年底交房，毛坯交付。

戶型面積從90-140平不等，120平及以上戶型占比80%，比二期80多平以内占比80%，産品力提升不少。

假期政策疊加下，二期剩餘頂底戶型均價11500-12000元/平，三期主推1、6号樓，整體在13300-14000元/平之間。

央企操盤、三環内的位置，琨瑜府去化一直不錯。假期探訪時，售樓部洽談區已坐滿，10分鐘就有兩次砸金蛋放禮花。

置業顧問介紹，客戶多為中原區地緣，也有部分返鄉置業客戶。銷售方面，假期每天到訪70-80組，日均成交10套，預計假期賣六七十套不成問題。

華瑞紫韻城

在價格戰烽煙四起的常西湖，華瑞紫韻城一直保持價格穩定，現在均價13000元/平，與之前價格沒什麼變化，是目前區域價格天花闆。

十一假期推出每天5套惠民房源政策，現房做清盤優惠。據置業顧問介紹，日均到訪客戶越60組，每天成交4-5套，預計整個假期可成交30套 。

永威西郡三期

10月6日探訪時，售樓部在舉辦親子活動，客戶到訪不多，有3組客戶在看。

項目目前三期在售，可售房源不多，均價在13000-14000元/平。

永威品質在中原新城片區還是能打的，項目位于四環外，但緊挨四環，加上6号線開通，站點就在樓下，都算優勢，不過在當前市場情況下，比較認客戶。

彙泉西悅城

西悅城目前在售十号院，位置相對前幾期稍遠，但好在有6号線站點加持，大盤配套已成，算是一種平衡。

更重要是項目優惠後價格喜人，目前均價9500元/平，起步價8888元/平，并有一平加500元送車位活動，對剛需客群非常友好，另外項目明年年初就計劃交房，也算準現房了。

這個價格，已比西區三四環内樓盤拉開1500元/平價差，安全性也有保障，性價比更加突顯。

10月5日下午探訪時，售樓部接近坐滿，到訪量相當可觀。據置業顧問介紹，該活動于假期前一周就開始預熱，截止10月5日，兩周合計成交130套，目前剩餘房源隻剩幾十套。

彙泉景悅城

因為是現房銷售，沒有了市場上普遍的安全性顧慮，房子所見即所得，加上地處三環邊，配套的小學也已招生，景悅城這個假期銷售不錯。

彙泉做項目一直很穩健，品質或許沒有超越期待的亮點，但也踏實把東西給你一一兌現，在目前的市場環境下，更合市場胃口。

10月6日探訪時，售樓部一片熱鬧，據置業顧問介紹，因為下雨，當天到訪還不算多，大約60組，前兩天不下雨，到訪超過100組。假期前6天，項目共成交49套，整個假期預計在55-60套之間。

星聯城

常西湖片區再迎新項目，星聯城入市不久，共規劃12棟樓，戶型面積在89-143平之間。主力戶型89平、95平、115平，占比60%以上，定位偏剛需。

目前首開3、6号樓，均價9000 元/平。有首付分期，相當于首付10%，剩餘首付交房前還清，另外針對國慶假期，還有開發商墊付月供活動，補貼額按每月2800元補貼，直補2年。

首次開盤性價比頗高，但項目位置略顯尴尬，說是常西湖片區，但在高鐵線以南，屬于二七區馬寨地界，相對更遠。

不過星聯城外立面比較新穎，加入太空鋁闆，給片區界面帶來耳目一新的感受。探訪期間時間已晚，沒有看到客戶到訪，新項目入市，還需一定時間的市場培育。

白沙綠博

星聯楓橋灣

10月6日下午，售樓部内有十幾組客戶在同時看房，室外的寒冷與售樓部内的火熱形成鮮明對比。假期前3天，已經定房20多套，截止5日晚上，已成交30多套。

目前該項目的西院基本售罄，主要在售東院1、3号樓，兩棟樓共計60套房，假期前三日去化大半。目前在售價格在精裝2.2萬/平左右，1、3号樓預計2024年12月交房，其他樓棟預計在2025年6月交房。

該項目産品力足以成為片區天花闆，甚至可以對抗鄭東新區等熱門新樓盤，十一假期期間，項目推出5萬訂房活動，同時針對客戶對安全性的考慮，特意推出交房前返月供活動，熱力十足。

東潤城

這是白沙片區節日氛圍最濃厚的樓盤，從售樓部外的主幹道到售樓部内，紅旗、條幅處處招展，售樓部東側的公園裡，孩子歡聲笑語不斷。

置業顧問對片區發展、友商樓盤等信息非常了解，專業性很強。

該樓盤1-3期已經實景交付，目前在售是5期洋房和6期高層，均為精裝成品房交付，高層主力戶型是89/100/112㎡三房，洋房130㎡三加一戶型，6期高層預計2024年年底交付，5期洋房預計2023年9月交房。

值得關注的是5期洋房，交房時間早，正常樓層均價在14000元/㎡左右，國慶節推出少量特價房源，一口價11999元/㎡，高層價買洋房。

另現場核算一套高層112平米邊戶戶型特價房，一口價優惠之後，單價在10700元/平。

銀榕居

憑借省實驗、地鐵8号線，以及産品力的優勢，該項目已經成為白沙片區的扛把子。

假期前兩日到訪量尚可，平均每天到訪20多組客戶，成交5套房源；4号開始下雨降溫後到訪量銳減，6号開始回暖。

目前在售房源均價在20000元/平左右，推出十幾套頂底樓層特價房價格在19000元/平左右。十一期間針對分銷、中介推出有活動。

省實驗雖然尚在停工，但是據内部人士透露，該學校将在明年9月份開始招生，而且劃片範圍将定在恒通路以東部分，銀榕居項目恰在其中。

藍城江南裡

總價在600-800萬左右的别墅産品，個别産品價格能達到1000萬左右，從價格和産品屬性上就已經決定了這個項目非常挑客戶。

但是讓人意外的是，該項目十一假期到訪量還算不錯，平均每日到訪十幾組客戶。

這是鄭州首座藍城江南裡系列，新宋風建築，從内到外充分演繹宋代的風雅和風韻，在周邊顔值絕對是獨樹一幟，主力産品是200-300㎡的合院産品，對标杭州的江南裡，因樓層隻有三層，所以項目施工進度非常快。

永威上和郡

環境确實沒得說，永威的産品做得也相當亮眼，已是綠博片區天花闆；

十一期間截止6日晚，該項目真實收錢2套，意向鎖定大概五六套。

普羅理想國

理想國得益于優質的自建配套，奧特萊斯商業、公園以及新開的商業步行街均是吸引到訪的利器。

理想國新開集市室外

理想國新開集市室内

十一假期銷售主要是新産品東3苑，臨河而建的精裝五層大平層，層高3.3米，主力戶型是200平米左右的四房，幾乎全是套房設計，南向總面寬高達15.2米，截止6日晚，理想國東3苑成交了21套，累計約8500萬。

南龍湖

十一期間南龍湖項目來訪量有所提升，成交量也有所提升，但同樣不如去年同期。

萬科星圖精裝單價在8000元/平左右，月銷30-50套；

小喬書院首付分期，高評估低首付，項目後期增值稅會很高，9月份銷售40-50套左右；

南龍湖高峰時期每月銷售2000套左右，目前每月隻能銷售300套左右。

主要原因如下：

1、前幾年購買力透支；

2、經濟下行影響剛需；

3、爛尾樓問題影響整體購房信心；

4、想買房的人在持續觀望。

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