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問答285期

因每周問題太多，文章篇幅有限，更多買房答疑大家可加入房哥問房圈，獲取實時解答：

問：從房住不炒的角度，老小區自住還是很舒坦的？

答：除去金融屬性，解決自住的方式就多了，西安的老舊小區，大多房齡都在15年以上；

沒電梯，停車難，戶型小，這兩年西安老舊小區改造以後，通過重新做保溫，劃車位，修水電，刷牆等方式，居住舒适度高了不少，有的還加裝了電梯；

外加老舊小區通常都在西安最繁華的主城區，教育，交通，商業都齊全，最大問題還是流通性太差，房齡久，雖然價格不高，但很多人看不上；

最最主要的是房價不漲，沒有什麼投資預期，物業，硬件等隻會越來越差，基本隻是老人居多，年輕人多以租戶為主！

當然，如果是有個名校的學區，那老破小是可以短暫煥發第二春的！

問：城改房真的不能買嗎？

答：西安是一個城中村遍布東西南北的城市，外加這幾年新區開發拆遷，城改安置房的數量非常可觀，由于大部分沒有證，無法上市交易，部分交易的也隻是局限在熟人間的協議過戶；

前些年很多城改房，高容積率，高密度，差戶型，沒綠化，物業差，雖然地處核心地段，但住着實在難受，這兩年，高新港務沣東等地安置性商品房，戶型，樓間距等硬件已經好了很多；

這類房子因為無法從銀行貸款，隻能熟人之間協議過戶，分期或者全款購買，價格往往隻有同區域商品房的一半，外加小區租戶，住戶混雜，紅白喜事避免不了，業主素質參差不齊；

如果以上缺點都能接受，是一個低成本解決自住問題的方式！

問：搖不上奧體核心，上車央畔小高層，覺得如何？

答：即便是在今年，時間依舊是最大買房成本，奧體核心大家現在都看好，但除融創，中糧大面積，全運村五期外，基本看不到新房，屢次開盤屢次搖号，央畔賣到現在，基本也是尾盤了；

港務區在今年，陸續有新房上市，雖然還是一萬五，但精裝變毛坯，房價還是漲了，幾個開發商之間，除了位置差異，産品幾乎沒有區别，搖不上奧體，重點看華潤紫雲府，保利錦上，招商央畔，全是央企；

招商的房子，城市主場交房，剛需價格做出了改善的意思，景觀，内裝，戶型都還不錯，且提前半年交房，央畔小高層橫廳戶型也很經典，不想搖号就盡快上車，等待周邊學校落地，商業發展。

學校，地鐵，公園，醫院，都已經全了！

問：草灘綠地海珀未泱，聽說要開盤，怎麼樣？

答：這是經開和綠地簽約綠地之心超高層配套的住宅項目，位置就在草灘二路上，小區規模還挺大，有233畝，面積109-169平，配備架空層，會所，泳池健身房等，21-26層的高層為主；

小區周邊是草灘産業園，食品廠居多，但環境很好，背後渭河公園，紫薇湖，旁邊在建經開第五學校，區域内缺商業，地鐵，附近綠城柳岸曉風在售，均價15000 左右；

這個區域也是草灘住宅集中的地方，綠地，綠城，中南，恒大，經發都在附近，後期人氣還是不錯的；

對于城北自住，預算有限，草灘環境，學校有優勢，這個區域可以考慮，但對于綠地，并不感冒，期房有風險，帶綠需謹慎！

問：融創西安宸院二手房，和附近金地，海亮，萬科怎麼選？

答：融創和萬科還是能排在第一梯隊的，物業，品牌，二手房價格都很穩定，小區環境也不錯，金地，海亮一般般，普通剛需小區；目前二手房價格最高的還是融創，其次萬科，由于房齡更新，小區大堂，景觀觀感更好，預算夠首選融創；

大環境上，融創一般，旁邊還有新城工地，西部大道南側沒有完全開發，西沣路這一次，商業，小商業都已經很繁華了，這是萬科的優勢；

當然，附近還有新房要開，金地中央公園，1000多套準現房，據說毛坯限價19000 ，和周邊二手房價格比有優勢，可以等等金地新房！

問：上河雲璟和柳岸曉風比，哪個是剛需首選？

答：都是城北的剛需盤，上河雲璟在未央湖，門前有地鐵，旁邊有學校，公園，主打的還是性價比和實景；

高層13000 ，小高14000 ，洋房15000 且都帶裝修，小區大堂，車庫，園林，大門，室内都是實景，剛需在意的點，基本都照顧的到；

綠城在草灘，品牌和産品上要細緻很多，勝在公園多，周邊學校多，地鐵目前沒有，高層毛坯均價15000 ，期房速度很快，明年底可交房；

一個勝在價格，一個勝在品牌，價格相差其實挺多，畢竟一邊15000 都能賣洋房了，實地看看，周邊大環境看更能接受誰，都是剛需可選！

問：三迪，中京坊降價，龍湖折扣，還有哪些？

答：市場行情不好，資金緊張，降價走量其實是常規操作，三迪屬于典型的錯過市場的新盤，東郊高地價，開盤市場遇冷，此前就有員工特價房對外，其實通過中介渠道也能買到；

賽格還是高密度的問題，定位豪宅，但容積率太高，雖然位置很好，但住着很難受，價格下調以價換量也是必然，龍湖屬于毛坯限價給的高，但走量開盤折扣的；

市場不好，平銷降價，對于冷門高價盤來說，是繞不開的，但誰也不敢明目張膽降價，首次開盤折扣大家都樂意，但一旦高價賣了再降價，後面的業主也不答應；

現在的市場，其實就是穩中有漲，賣不動自己想辦法，網紅盤隻是少數，大部分平銷才是日常！

問：手裡300預算，要不要上車西派國樾？

答：不知道你搖上沒，作為軟件新城改善盤最低上車門檻，雖然一邊維權，一邊搖号，但互不影響，降标減配依舊是千人搖，核心還是因為相對低的價格；

作為軟件新城的鴿子王，西派172平起步，在你的預算内，小區位置也不錯，周邊學校，商業都有，不臨西三環，社區的檔次還是有的；

錯過雲水，西派，周邊就畢竟難選了，天谷價格高，金茂面積小，要麼就是高新三期，價格又奔向26000 ；蘇甯廣場雖然停着，但規劃還在；

軟件新城和高新三期相比，産業更成熟，周邊需求旺盛，距離高新二期又近，依舊是當前高新買房的首選，下一步，魚化寨周邊開發為主，西派周邊沒有太多新房了；

雖然有諸多争議，但價格面前，上車了再吵架！

問：單身人士的小戶型，預算有限求高性價比？

答：高性價比本身要麼就是位置的取舍，住的很偏，要麼就是房子的取舍，房齡很老，小面積目前在新房裡幾乎沒有了，剩餘的都是小公寓，不太保值，單純出租，沣東有保利的，城西有華潤的，浐灞有萬科的；

要麼就是住宅裡的小戶型，比如大寨路沿線，東方米蘭，華洲城，銘城這些，再就是主城區裡的舊小區，面積50平左右的一室一廳，買老舊小區改造過得，最好有電梯！

再一種方案，就是不要買房，強行上車，不如攢下預算，留夠名額，後期買房時候一步到位！

問：西鹹新區金科世界城，賣了半年沒賣掉？

答：今年的下行市場，尤其是西鹹，新房和二手房都不太好賣，本身西鹹的需求都是靠西安外溢，目前主城區内都不溫不火，更别說外溢，整個沣西，也就龍湖的銷量好一些；

其次，金科世紀城本身，買的時候價格低，又在沣西較早成熟的地段，翻倍賣不一定有人接盤，本地人有房住，外地人限購進不來，二手房相比新房價格沒優勢，同時旁邊鹹陽還有競争；

要賣二手房，着急用錢，價格降一些，房子收拾幹淨賣相好一些，中介早挂，遇到意向看房的，重視一些，現在這市場，能來看房的都是真客戶！

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