近幾年，受我國"房住不炒"政策的影響，房産企業表現謹慎，至2019年，我國房地産行業估值已近于十年地位，行業整體規模增速較前兩年明顯放緩。

然而，房地産行業強者恒強的格局并沒有改變。3月18日，在2020中國房地産開發企業500強測評成果發布中，萬科在綜合實力及綜合發展排名中分别排在第三位和第一位，位居前列。事實上，萬科自1991年上市，經過三十年發展，實現了營收從1億元3700億元的巨大跨越，并在近十年的平均淨資産收益率保持在20%以上，是當之無愧的房地産行業龍頭。

一、萬科的高ROE是由高淨利率和高杠杆驅動的

通過對萬科淨資産收益率的拆解發現，受行業特性影響，萬科的總資産周轉率較低，萬科保持高ROE的原因是高淨利率和高杠杆率。具體來看，近十年萬科淨資産收益率的波動與權益乘數的波動尤其一緻，說明企業的高杠杆率是拉動ROE增長的主要動力，與此同時企業的淨利潤率和總資産周轉率成為阻礙企業ROE增長的主要原因。

總得來說，房地産周期在三四年左右，萬科淨資産收益率也呈現出三四年的周期性波動。分階段分析，在2009年-2012年之間，萬科的淨資産收益率上漲主要是企業權益乘數的驅動；在2012年-2015年之間，由于萬科淨利潤率持續下滑，同時又失去杠杆驅動，萬科淨資産收益率表現明顯疲軟；直至2015年以後，受一波房地産上漲行情的影響，萬科淨利潤率上漲，以及加杠杆使ROE上漲。

然而自2015年房地産進入"白銀時代"，現如今時代已步入深水區，房地産的"黃金時代"尚未來臨。

二、萬科A核心競争力明顯

第一，在主要核心競争力上，萬科保持了較高的盈利能力和營運能力。

首先，在與行業對比中，萬科的銷售淨利率一直處于領先水平，而且與十年前相比，在房地産開發行業銷售淨利率出現明顯下滑的情況下，萬科的銷售淨利率下滑幅度不大。

主要是受行業政策影響，2011年以來，我國為防止房地産泡沫，對房地産行業加以管控，使房價上漲即房産銷售受到一定程度的抑制。即使在2017年以來，房地産業呈現周期性複蘇态勢下，房地産開發行業及萬科的淨利潤率仍然沒有達到2010年的水平。

當然，成本和費用率低也是維持萬科高淨利率的主要原因。以2019年為例，萬科的銷售成本率為63.75%，與另一行業龍頭保利地産65.04%的銷售成本率相比略占優勢，與此同時企業的銷售期間總費用率僅為7.3%，是資金密集型企業的共同特點。然而在與保利地産相比，萬科的銷售費用、管理費用和财務費用仍存在下降空間。

其次，在營運能力表現上，2019年，萬科的應收賬款周轉率創下十年來新高。 其實，主要受房地産開發的影響，萬科的存貨大量上漲使企業的存貨周轉率較低，導緻了較低的總資産周轉率。2019年，萬科的存貨金額為8970.2億元，較 2018 年底增長 19.6%，其中，拟開發産品為2076億元，在建開發産品為6222億元，已完工開發産品（現房）660億元。

另外，值得一提的是，2019年，萬科近80%的新增項目均位于一、二線城市，一線龍頭地位持續鞏固。

第二，2019年末企業淨負債率為33.9%，風險可控。首先，從債務結構來看，2019年萬科的有息負債為2578.5億元，占總資産的比例為 14.9%，較2018年17.1%的資産占比來說有所下降。可以說，一直以來，憑借較強的品牌影響力，萬科使用了較多的無息負債。

其次，從償債能力來看，2019年企業的流動比率和速動比率分别為1.13和0.43，現金流充裕。

第三，營業收入和淨利潤增長穩定，未來房價增長或成為企業業績增長的主要動力。據年報數據顯示，2019年，萬科的銷售面積及銷售金額分别增長了1.8%和3.9%，然而最重要的是，在2019年結算均價同比上漲1050元的情況下，萬科開發業務的結算面積和結算收入分别增長了12.3%和21.8%，但同時也給2020年的銷售帶來一定壓力。

三、總結

在房地産行業集中度不斷增強的态勢下，萬科作為房地産行業的龍頭，擁有較強的品牌影響力，房地産業務勢必蒸蒸日上，給萬科帶來持續穩定的經營現金流，除此之外，近幾年，萬科又發力物業服務，給企業帶來新的利潤增長點。

未來，房地産業将繼續維持平穩健康發展局面，同時，受我國城鎮化率提高影響，房價下降空間不大，萬科憑借較強的盈利能力和運營能力，仍然擁有廣闊的發展前景。（ty006）

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