剛拿到購房資格的張小姐決定在上海購買人生的第一套房子。

參加了幾次新盤的認籌，張小姐的處境有點“不尴不尬”，熱門新盤積分不夠，遠郊盤距離上班地方遠，二手房又面臨着“三價就低”政策下首付比例攀升的局面。

最近，張小姐有點着急，傳統“金九銀十”的銷售旺季到了，她擔心上海房價會有明顯的漲幅。據國家統計局的數據顯示，今年8月，上海新建商品住宅銷售價格環比漲幅領跑全國。

那麼，上海新建商品住宅銷售價格環比漲幅為什麼會躍居全國第一呢？上海房價在“金九銀十”會迎來上漲行情嗎？

今年8月，上海樓市迎來上漲行情，新建商品房成交量同比增長22%。資料圖片

新房兩極分化

張小姐是如今上海購買新房群體的典型代表，即年輕夫妻家庭、積分不高、首付不高也不低。

對于張小姐來講，目标售價在5萬-6萬元/平方米，戶型在90平方米左右，首付在200萬元左右，可挑選新房的範圍還是比較大的。根據上海9月17日發布的第五批集中供應新盤名單，可以選擇松江區、嘉定區、浦東新區非核心闆塊、青浦區等，以五大新城為主。

上海本地的一名中介人員表示：“如果購房人買的是新盤，主要拼的就是積分。如果積分高的話，比如在70分以上，就可以去拼‘紅盤’，搖号看運氣。如果積分低的話，比如在60分以下，大概率就隻能挑選不觸發積分制的項目，直接可以買到，但是地理位置、周邊配套等都會比‘紅盤’差。”

以張小姐的經曆為例，她想在大虹橋闆塊置業，參加了虹橋璀璨公館和蟠龍府的認籌。虹橋璀璨公館售價在6萬元/平方米左右，而同一闆塊内同品質的二手房價差在10%以上，比如北虹橋龍湖天璞二手房價格約為8萬元/平方米。

“‘紅盤’指的是地段好、配套好的樓盤，新房受到指導價的約束，比周邊二手房價格要低，形成利差，這種買到就賺到，拼的就是積分。”上述上海中介人員如是說。

張小姐的積分剛達到60分，而虹橋璀璨公館在第三批的入圍分為65.16分，也就是達到這個分數才有資格參加搖号。

根據中介人員的推薦，張小姐也看了松江的新盤，比如中駿在松江大學城的項目，但是其無論從地段還是從交通等方面考慮，松江大學城闆塊都要比大虹橋闆塊遜色。

根據上海鍊家研究院的數據，從已經公布的第四批樓盤認購情況來看，估計有1/3的樓盤觸發積分。從比例來看，相較前幾批有所下降。不過，浦東的幾個樓盤基本都觸發了積分。大部分樓盤的開盤去化率都達到了100%，說明“打新”熱度并未消退。

“上海新房兩極分化現象比較明顯，像‘紅盤’、一二手房倒挂明顯的項目熱度高，一般分布在市區或者五大新城核心闆塊，單價高，總價也高，但是賣得好，去化率100%；而不觸發積分制的樓盤，大多數是純剛需樓盤，單價和總價都較低，部分去化不太理想，需要中介去帶客戶，一般分布在青浦區、松江區、嘉定區偏遠的地方，還有臨港新區、奉賢區等。”上述上海中介人員說。

“補漲”行情明顯

“上海新房房價受到指導價的約束還是比較穩定的，之所以環比漲幅居全國第一，有補漲的因素。今年上半年，上海受到疫情的影響，交易是冰凍的，所以上半年積壓的購房需求在下半年存在集中入市的情況。一方面，‘賣小買大’的置換需求登場，另一方面，改善樓盤供應量上來，兩個因素疊加便推高了房價的環比漲幅。”上海中原地産資深分析師盧文曦如是說。

據上海鍊家研究院的數據顯示，今年8月，上海全市共成交新建商品房10013套，同比增長22%；成交金額702億元，同比增長31%；套均總價701萬元，同比增長7%；成交均價61607元/平方米，同比增長11%。

整體來看，今年前8個月，上海全市共成交新建商品房53591套，同比下降17%；成交金額3983億元，同比下降2%；套均總價743萬元，同比增長18%；成交均價65018元/平方米，同比增長17%。

不過，盧文曦分析稱：“這種上漲的行情不一定會持續，因為随着供應結構的變化，比如剛需樓盤供應量增多，成交量占比上升的話，月度的成交均價也會随之産生變化。從整體成交量來看，上海樓市還是處于降溫趨勢中的。”

而從第五批集中供應的樓盤來看，将有32個樓盤、合計9093套房源入市，共約100.1萬平方米。上海鍊家研究院首席分析師楊雨蕾表示：“相比之前，上海第五批入市項目明顯減少。但是，今年供應批次的頻率更高，若按照一月一批的速度，後續還會有第七批甚至第八批樓盤入市，全年總供應量仍會超過去年，但市區供應樓盤明顯減少。”

“這兩年，上海的置換需求得以釋放，高端盤、總價千萬元以上的改善盤銷量都在上升，換手率也在增多，而‘上車盤’則相反，反映出剛需買房動力不足。”熟悉上海樓市的業内人士說。

對于接下來上海是否可以迎來“金九銀十”的行情，楊雨蕾表示：“今年8月，第四批集中供應的樓盤入市，目前已經有一半樓盤開啟認購，開盤時間将集中在9月，預計9月新房成交量将繼續增長，屆時有望迎來‘金九銀十’。”

“9月、10月，随着新房供應量上升，成交量也會上漲，估計新房沖刺100萬平方米的成交量是可以達到的。不過，畢竟現在是在調整的周期中，上海要走獨立行情還面臨壓力，市場預期不能太高。”盧文曦表示，近期，市場僅靠幾個區在支撐總量，因此有不确定性。而且從第五批公布的樓盤可以看出供應量在縮小，所以後續市場或重新回歸平淡。

“三價就低”執行放松促成交

在新房市場“補漲”的同時，上海二手房市場的成交量也在上漲。

據上海鍊家研究院的數據顯示，今年8月，上海二手房成交近2萬套，和7月不相上下；成交量同比增長11%，是自去年初以來同比首次“轉正”。

楊雨蕾認為，8月上海二手房的成交量基本能夠反映市場當下真實的需求情況。究其原因，一是成交結構中90平方米以上改善需求占比開始增加；二是從成交周期判斷，過去1-2個月的時間足以消化完畢之前積壓的需求。目前，市場依然有一定的韌性來迎接“金九銀十”。

值得一提的是，上海二手房成交量上漲的背後，也和近期上海二手房“三價就低”的政策在執行中有所放松有關。

所謂“三價就低”，就是上海各銀行在審核二手房貸款額度時，要根據合同網簽價、交易中心涉稅評估價、銀行評估價，選擇最低的價格核定貸款額度。其中，合同網簽價為買賣雙方約定并在房管系統中體現的交易價格；銀行評估價是銀行自己對房産的評估價；交易中心涉稅評估價主要由房産交易中心自動評估，多為網上合同價的5-7折，通常是“三價”中的最低價。

“比如，楊浦區‘老破小’的學區房，現在評估價可以到8折甚至8.5折，相比去年6折的情況，是有明顯提升的，這也意味着二手房可貸款額度的提升。首付比例的降低，也可以加快二手房的成交。”上海楊浦區主營二手房的中介人員如是說。

“‘三價就低’對于二手房市場有很好的調節作用，影響也是立竿見影。從全市範圍來看，今年貸款政策的放松主要是針對剛需房源，評估和核驗價格都是往上走的趨勢，而高端房源變動不大，這也是對剛需購房人的支持。”熟悉上海樓市的業内人士說。

盧文曦預測稱：“在‘金九銀十’下，上海二手房的成交量可能與7月、8月接近，但也難以突破2萬套的水平。”

“從成交周期來看，上海二手房成交周期從疫情後的60天縮短至20天左右。随着老房出售、騰挪出‘房票’和資金，改善需求有望持續釋放。”楊雨蕾如是說。

新京報記者 徐倩

編輯 武新 校對 劉軍

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!