昨天文章跟大家說了銀行擠提這事，沒想到評論區全是想看“爛尾樓”的！

應廣大群衆要求，今天就來給大家講講！

最近内地關于爛尾樓的新聞是一個接着一個，一時之間民怨四起。

什麼是爛尾樓呢？

爛尾樓一般泛指發展商沒能完成整個建築工程，令樓花買家無法收樓。說白了就是樓盤建到一半，沒錢了，開發商跑了……

在内地，爛尾樓一出現，最受傷的就是買家。辛辛苦苦這麼多年，掏光積蓄終于買到房，沒想到開發商違約，房子收不到，買家還要按月還款！

萬般無奈下，這些被坑的業主們最近集體發出“停貸告知書”，拒絕向銀行還款，就是斷供。

但是！斷供這事影響的可是買家自己的信用，還可能要承擔法律風險！但要不是被逼無奈，怎麼會有這麼多業主選擇這種下下策！

截至7月13日，全國已有超過100個爛尾樓盤的業主宣布，在樓盤複工前将暫停償還銀行按揭貸款，而且數字還在不斷增長中。

可以說，内地爛尾樓事件是在持續發酵中。

大家都知道，内地賣期房、賣樓花這種模式就是學的香港。

那麼香港有沒有爛尾樓？

其實也有過！

香港也有過爛尾樓？

上世紀60年代，香港出現過不少爛尾樓。

這張圖都見過吧：

被稱為“怪獸大廈”的鰂魚湧海山樓，是香港著名網紅打卡地，還是電影《變形金剛》的取景地。

它原來也是個爛尾樓。

這個屋苑本來叫百嘉新邨，一共有5棟樓，大概是60年代初修建的，建到一半開發商消失……

好在後來其他開發商接手這個樓盤，才有了這個打卡聖地。

當時香港出過不少爛尾樓，好在政府制訂了相關法律，之後就再也沒出現過了，直到2003年。

2003年，香港曾經出現過一個非常轟動的爛尾樓事件。

當時有個地産商叫均來，他們在2003年同時開發了兩個樓盤，屯門茵翠豪庭和青山公路的愛琴灣。

屯門茵翠豪庭本該在2002年底交樓，但一直拖到了2003年3月，非但沒有通知買家收樓還傳出了停工的消息。

這消息一出立刻全港嘩然！

甚至還驚動了香港警方，直接上門逮捕了均來集團的一大堆負責人，懷疑他們做假賬，挪用了資金。

後來他們的負責人還被判了刑。

而這兩個樓盤也被金融機構接收了，這件事也成了香港近幾十年來首次、也可以說是唯一一次樓花爛尾事件。

但是嚴格來說，這兩個樓盤也不算爛尾，幾年以後，這兩個樓盤還是建起來了（有其他公司接盤），付了定金的買家還是照樣收到了房。

當年買了茵翠豪庭樓花的人，現在應該也賺了好幾百萬了。

不過這件事也給香港敲了一個警鐘，為了杜絕爛尾樓發生，港府火速修改了相關法律和制度，之後香港再也沒有出現過爛尾樓了。

說了這麼多，香港到底是怎麼解決這個問題的？

為什麼現在香港沒有？

香港有兩大尚方寶劍：《預售樓花同意書制度》和《一手住宅物業銷售管理條例》。

有了這兩個條例，開發商想要賣樓花，必須要有政府同意，而且政府還會要求開發商提供兩點證明：

1.地價已經全部支付

（地價是開發商買地花的錢）

2.有能力支付建築費

（建築費是預計蓋樓需要的開支）

第一點簡單，給錢就行了，第二點開發商要如何證明呢？一般有三種方法。

第一種叫建築按揭，發展商要把蓋樓的錢放在信托戶口内，作為建築費，如果自己錢不夠，可以找銀行做建築貸款。

而且香港法律規定，銀行不可以要求發展商在蓋好樓之前還錢，即便發展商出現财務問題，甚至中途倒閉，銀行也不可以要求發展商還錢。

說白了，就是銀行借錢給開發商蓋樓，并且把錢放到信托戶口裡，樓不蓋完，錢不能拿出來。

第二種是銀行承諾書，這份承諾書是銀行向政府保證，一旦發展商沒有能力支付建築費，會由它們（銀行）支付餘下建築費，直到整個建築期完成為止。

第三種是無擔保貸款合約，是由财務公司開出的。這種方式風險相對較高，所以政府接受擔保的金額較小，發展商需要自己出一部分錢，剩下的靠擔保。

這三種方法概括起來，就是在證明發展商是有能力支付建築費的，哪怕發展商中途倒閉了，破産了，銀行也會拿錢出來補上，反正樓肯定可以建成的，買家不會有損失。

像去年鬧得沸沸揚揚的恒大。

恒大在長沙灣本來有個盤，叫睿峰。

當時恒大就是找的中信銀行做按揭，銀行還提交了承諾書。

不過後來恒大因為自身的财務問題，直接把樓盤賣給了其他開發商。

而鬧得更大的是一個香港何文田的盤，叫傲玟。

這個盤也是一直不交樓，政府懷疑它沒錢，怕它成為爛尾樓，就取消了它“預售樓花資格”。

這是啥意思？

就是别賣了，港府不允許這個開發商繼續賣樓花，必須等把樓全蓋好以後再賣。

那之前已經賣出去的樓花怎麼辦？

退款！

買家可以選擇取消交易，開發商會退全款和利息。

除了擔心開發商沒錢外，香港也是會嚴格監督開發商，不允許他們把買家的錢挪用。

像這次内地出現這麼多爛尾樓，除了開發商，銀行也有一定責任。

有些開發商挪用了蓋樓的錢，而負責監管的銀行也睜一隻眼，閉一隻眼。

這才導緻了樓蓋到一半，沒錢了……

但香港就不一樣了。

香港這邊，買家給開發商的定金，是存在律師樓的信托戶口，開發商要在完成了一定的蓋樓程序，建築師确認後才可以從戶口拿錢。

可以理解為實報實銷，而且是銀行、律師、建築師多方監控，保證這個錢隻能用來蓋樓，不會拿來做别的事情。

總之在香港出現爛尾樓的幾率非常低！

這次事件後，内地有很多人呼籲取消商品房預售，以免再出現爛尾樓。

預售制度就是内地學的香港，現在也成了主流模式，并且促成了内地長達30年的地産黃金期。

其實出現問題不全是預售模式的問題，看看香港的例子就知道，是配套的制度和監管沒跟上！這才是内地下一步該解決的事情。

畢竟買房可是賭上了老百姓的全副身家，總要有個保障和交代。這事大家怎麼看呢？

*圖像影音來自網絡，本文由港房研究所原創，轉載請聯系港房研究所微信公衆号（ID：fanginhk）。

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