口述 / 魏丹荑

有過看房、買房經驗的同學，應該都聽說過一個詞，叫“筍盤”，指的是那種明顯低于市場預期價格的房子。比如某一套房子标價350萬元，周邊均價都是400萬元，後來房價漲到了同一水平，那麼這套房子就是一個筍盤，買到就是賺到。

可以說，買筍盤是所有購房者的夢想，今天我們就來聊聊關于筍盤的幾個問題。

01

不是價格低的就叫筍盤

“筍盤”這個詞的起源有好幾種說法，最形象的一種是指這個房子的價格像竹筍一樣，很長一段時間都埋在土裡，但是一旦出土，就會在短期内瘋狂生長。因為竹子在沒有破土而出的時間裡，已經将自己的根紮得很深很深了。

這個比喻很形象，導緻很多人對筍盤産生了一種誤解，認為價格長期低于周邊價格的房子就是筍盤，就好像竹筍長期埋在土裡一樣。

實際上，很多人買了之後才會發現，自己買的不是一根“竹筍”，而是一顆“土豆”，埋在土裡是宿命。

筍盤都價格低，但價格低不一定是筍盤，隻有出現不合常理的低價，才有很大可能是筍盤。重點不是低價，而是不合常理。

所以，我們必須結合城市特點、樓盤屬性、當地市場偏好等諸多因素，來判斷某一區域房子符合常理的價格和前景，從而找出筍盤。

02

筍盤為什麼會存在？

筍盤因為價格已經比市場價低很多，所以抗跌能力強，安全邊際高，而獲利空間又很大，但很少有人買到，甚至也很少見身邊的朋友買到。

那麼，筍盤是真實存在的嗎？還是說隻是一個都市傳說？

筍盤肯定是真實存在的，主要有三大原因：

首先，是市場信息永遠是不對稱的，有些賣房人對市場行情并不敏感，那麼他定的價格就會偏離市場價值，有定得過高的，自然也會有定得過低的。

第二，是賣家需要讓出價格來換取時間，比如賣房治病、賣房還債、賣房買另外一套房等等。

第三，是法院拍賣、投資客抛售等小概率事件。法院的司法拍賣房起價不高，一旦競争者少，價格也就低了；投資客可能持有很多年了，房價早就翻了幾番，那麼對他來說，把價格降低點，早點脫手，再去進行下一輪投資，會更劃算。

可以看到，這三種情況雖然出現的概率不高，但都是肯定會出現的，因此，筍盤永遠存在，隻是你沒有買到而已。

03

為什麼我買不到筍盤？

買不到筍盤，一部分原因前面已經說過了，是很多人對筍盤有誤判，買錯了。更重要的原因是筍盤實在太搶手了，幾乎沒機會看到。

一套優質的筍盤出來後，往往還沒挂上中介的網站，就已經被高手們關注到了，在和相熟的中介電話溝通後，他們15分鐘後就直接和房東見了面，關起門來，迅速談妥，敲定簽字。

那麼，怎麼才能達到這樣的水平呢？

一是多看，二是多學。

先說“多看”，就是指必須要看大量的房，一個片區至少需要看200套，這樣你才能在“筍盤出現”這個小概率事件發生時，率先反應，果斷抓住機會。

比如你挑中某個片區，看了200套房子，大部分是500萬元以上的，在這過程中，你也已經結識了靠譜的中介。突然有一天，中介告訴你有一套450萬元的房子上架了，并且樓層、朝向、戶型都很好，這時你甚至都不用去現場看，就知道這是一套筍盤。因為你已經在看200套房的過程中，反複觀察、思考、總結過了，十分清楚這一帶的一套房子到底值多少錢。

“多看”說完了，再來說說“多學”，有關購房的學問實在太多了，線下觀察隻能看到戶型、物業、周邊建設等，但還有經濟政策、樓市周期、法律流程、交易技巧等需要去了解。

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11月30日（星期六），第六場線下大課即将在北京開課，屆時将會有兩位房産專家來探讨更多關于北京城市圈（包括北京、天津、廊坊、雄安等區域重點城市）的投資機會。

我今天分享的這個知識，就來自這場線下課的主講嘉賓之一——水原十口老師，他是一位資深房産投資人，曾給1000多位付費用戶做過購房咨詢，看過幾千套房子。

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04

測測自己挑房子的眼光

往期總編推薦我都會留一點小福利，今天特殊一點，我出一道題，大家可以測測自己挑房子的眼光如何。

甲乙丙丁四位買房者都想購入一套筍盤，他們分别對自己的情況和買房需求進行了描述：

▶ 甲：想買套800萬元的三居，需要南北通透，最好是中間層，頂層和底層不行。

▶ 乙：有二套房的購房資質，準備用300萬元現金＋按揭2成100萬元＋公積金貸120萬元。

▶ 丙：有300萬元現金，二套房貸款是公司做抵押殼，家庭工資流水和獎金大概8萬元/月，目前月供是1.4萬元。

▶ 丁：有200萬元現金，考慮投資兼顧自住，可以盡量貸款，對房子隻有一個要求：房齡不能太老。

問題：你能判斷出誰的房産投資專業度最高嗎？其他幾個人又分别是不專業在什麼地方呢？

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