最近，國家統計局發布了70個大中城市的房價變動情況，桂林新房價格指數環比下降0.4%，降幅比7月份擴大了0.1%。

在這70個大中城市中，房價環比上漲的有46個，環比下跌的有20個。桂林在這20個房價下跌的城市中，下跌幅度排第三。

跌幅排在桂林前面的三個城市是唐山、秦皇島（并列第一）、南充。

市場談論桂林房價下跌有些時日了，所以大飛哥看到這個數據一點也不覺得奇怪，甚至覺得這個下降幅度還不能如實反映市場情況，實際下跌幅度要比這個0.4%大得多。

01樓市降價之風有席卷桂林之勢

最近這兩三個月，桂林一些樓盤的價格不斷刷新市場底線，先是從恒大城3999買精裝開始，臨桂金科集美東方進入打折清貨階段，把之前普遍5000多的房價直接做到4000出頭。

在去年疫情後嘗到首波降價甜頭的頤景城也不甘寂寞，推出了4000出頭買房送車位的一批特價房，位于經開區的瑞園直接挂出3200的特價房。

臨桂市場處在淪陷邊緣，而北邊兒的靈川樓市早已淪陷，被稱為融創高端産品系的融創九棠府是北邊當之無愧的砸盤高手，3999元特價房 送車位 送公共維修基金，直接把靈川房價按在地下摩擦，周邊樓盤隻能望價興歎（品牌比不過，降價也比不過）。

這波降價風暴起始于靈川，再到臨桂，近期開始向市區蔓延，首先興進系的各個項目都有低于原售價的特價房推出，如錦城、郡府、漓江一号、江山樾等。

彰泰雖然在市區的項目不多，但多年老盤伴山雲廬的特價房也到了7000左右；

七星區的砸盤高手融創文旅城時不時向市場輸送7000多的特價産品，最近特價房甚至包括89平米爆款戶型。

七星區一直是桂林房價的制高點和穩定器，往年無論周邊區域如何波動，七星區的價格一直穩如磐石，甚至緩緩上漲，而今年在各方壓力下，七星區的房價也出現了松動的迹象，盡管幅度有限。

02從全局看，桂林房價必須跌

有的說是中介瞎起哄逼着樓盤降價，這觀點比較新穎，之前房價漲的時候都說是中介推高了房價，現在跌了，中介也要來背鍋，不愧為專業背鍋。

有的說是職業經理人不顧老闆利益，簡單指标思維，忽悠老闆降價；有的說疫情因素導緻外地購房者減少，市場“接盤俠”大量減少……

上面那些種種原因不能說錯誤，但未及根本，他們在房價下降過程中也許都有推波助瀾，但不是決定因素。要分析深層次原因，必須要有全局思維。

全局思維就是跳出桂林來看桂林房價下跌。

從前文提到的全國70個大中城市房價變動情況看，從去年到今年，房價指數下降比較明顯的城市都有一些共同特點，比如人口淨流出的三四線城市；經濟基礎比較弱的中西部的城市；靠旅遊經濟支撐的城市等。

從這些房價下跌城市共性看，桂林有許多都符合，從不是桂林房價跌，是具有這些特征的城市房價都在跌。

究其原因，無非是城市人口規模、經濟實力、居民收入水平等基礎性因素，這裡不具體分析。

另外，從廣西區域看，區内城市房價基本都處在調整階段，南甯、柳州經濟實力排名廣西前二的城市，房價也處在下降通道。

一向被認為廣西樓市房價漲幅标杆區域的五象新區，在2018年房價普遍2萬 ，如今也回落至一萬六七，并且特價房一波接一波。

在強首府戰略下，南甯是廣西集中力量打造的區域性中心城市，人口、經濟等各項指标遠超桂林，但現在房價也在跌。

從這點也可以看出，桂林房價下跌，不是桂林這個城市單獨面臨的問題，不是桂林因為是旅遊城市，房價就該跌。就好比房價漲的時候，你不能把原因簡單歸于桂林風景好，桂林是旅遊名城等（跌的時候就不是旅遊名城了？）。

從全局看，房地産整體行情偏悲觀，在房地産調控的高壓下，樓市沒有幸存者，之前還有北上廣深等極少數城市能逆風而行，随之被調控大棒打的擡不起頭。

而其他大多數城市雖然有心提振樓市，但在經濟增速下降、信貸政策持續收緊、房地産供應過剩等因素的綜合作用下，也是有心無力。

在這個大環境下，桂林房價下跌是非常正常的，且符合經濟規律的，反而不跌才不正常。

03為什麼有的樓盤跌的那麼狠？

上文從當前國内房地産大環境分析了，桂林房價下跌的合理性（下跌合理，并不是說下跌是對的，不分對錯，隻說事實。）

桂林樓市價格下跌并不是桂林某個群體造成的，也不是什麼力量能夠左右的，是房地産大環境決定的，是桂林城市的内在屬性促成的。

大的基本面很難去改變，但具體呈現的效果卻有調整空間。比如有的區域下跌的厲害，比如臨桂、靈川；有的區域就比較穩定，比如秀峰、七星。有的項目降幅大，有的項目降幅小。

最近一兩年臨桂和靈川房價波動比較大，樓盤價格普遍下跌，主要原因主要有兩點：

1、區域購買力不足。這兩個區域都屬于正在建設的新區，周邊居住人口雖然在逐年增加，但跟桂林老城區成熟的居住氛圍相比相差很大。

到臨桂和靈川買房的購房群體主要由四部分組成，周邊縣城居民、本區域居民、桂林市老城區分流購買力、外地樓市投資者。

這4部分購買力有限且不穩定，受外部因素影響較多。另外，新區配套不足也影響老城區居民到新區置業的熱情。

2、供應量過大。供求關系是決定商品價格波動的直接因素，供不應求價格上漲，供過于求，價格下跌。而這兩個區域的樓市是嚴重供過于求。判斷是否供應過剩，隻需花上半天時間到靈川、臨桂開車轉一轉就知道了，看看售樓部客戶多，還是置業顧問多。

對于個别樓盤售價打骨折的原因也不複雜，不管樓盤如何解釋，基本可以歸到下面幾類：

1、缺錢型。這個是當前房企最普遍的問題，行業龍頭都缺錢揭不開鍋了，其他房企的情況也可想而知，差别隻在于缺錢的程度不一樣而已。

2、清盤型。一些大房企在尾盤階段，市場又不太好，那就幹脆來一次大甩賣好了，長期戀戰反而成本更高，不如果斷割肉離場。

3、救命型。其實這個可以歸納為缺錢型，隻是說缺錢，還不足以說明救命的急切性。當前個别房企的資金鍊已經瀕臨斷裂，老闆面臨的問題不是能賺多少錢，而是生存或死亡。桂林也有那麼幾家，不太方便點名。

4、指标型。這類房企大多是上市公司，對下屬城市公司都有定期的任務指标考核，如果考核不達标，負責人輕則批評罰款，重則直接拎包走人。所以，有的項目為了完成指标，會在一定時期内，推出價格超低的特價房來沖量。

04桂林房子還能買嗎？

一旦房價波動的時候，受情緒影響購房者容易陷入兩個極端。

在房價上漲的時候，因為擔心房價繼續漲，會出現恐慌性購房，投資的、自住的會紮堆跑步入場，進一步推動房價上漲。

在房價下跌的時候，又會陷入長期的觀望，等待房價進一步下跌，甚至會出現房價會不會崩盤這樣的過度擔憂。

這兩種情緒都是非常普遍的，也是正常的，但卻會幹擾我們做出正确、準确的判斷。

我們若想在各種信息紛繁蕪雜的狀态下，在各種觀點漫天亂飛的情況下，看到事物的本真，就要盡量從根本去分析，這樣做的判斷才不容易出錯。

首先要深刻理解當下房地産的大勢，濃縮成四個字就是“房住不炒”。

這四個字剛剛出現的時候，許多人不以為意，以為還跟之前的大多數房地産調控的内容一樣，還堅信房價隻漲不跌的“真理”，還覺得留現金就是傻子，把錢全部往房子上壓，甚至不惜到處借錢加杠杆去炒房。

結果，不深刻理解這四個字含義的，今天都吃了大虧，炒房客斷供，高杠杆企業艱難去杠杆兒，有的已經徹底暴雷。

如果把這四個字用在買房這件事兒上，就是買房自己住的，可以适時出手；投資炒房的還是别搞了。

有人說，買房自己住，如果後面房價跌了，不是也很吃虧嗎？這個就要看自己的心态了，畢竟沒人敢保證未來房價不會跌。

你也可以一直堅持租房住，這樣就不怕房價跌了，但又有多少人甘心一輩子租房住？

房子是消費品，也是具有居住屬性的生活必須品。你可以用買車的心态來看待買房。一輛車差不多的十幾萬，好一點兒的幾十萬。但車是消費品，買了就貶值，十年以後基本不值錢。那都知道買車是賠錢生意，為何還那麼多人買，而且還要買貴的？早買早享受嘛。

如果你抱着買車的心态來看待買房，恐懼房價下跌的心理就不攻自破了。

另外，房子既然是一種商品，價格波動是再正常不過的事兒了。

不能說房價跌了，這個東西就一文不值了，再怎麼跌，他的基本價值還擺在那兒，能住人，能安家。

桂林房價當下雖然是跌了，但桂林還是那個桂林，還是那個山水甲天下的桂林，還是世界旅遊名城的桂林。

桂林城市價值依然沒變，房價的波動并不能改變桂林城市的基本面。

所以，桂林的剛需們，改善們，想買房的，大可放心出手，反而在房價下跌的這個時候，眼光敏銳的人能夠找到那些超跌的産品，以大大低于平時的價格，買到自己滿意的房子，難道不是賺到麼？

05提高警惕，規避風險

最後，提醒廣大購房者，當下買房更要提高警惕，規避市場風險。

盡量不碰那些高風險樓盤，在上文中提到當前打折降價比較猛的四類房企，其中風險比較高的當屬救命型。

道理很簡單，他都快沒命了，等你買房救命呢。能救過來當然好，萬一沒救過來，你不是就跳坑裡了。那麼多買了爛尾樓的購房者，都是血的例子。

都是普通老百姓，沒人要做救世主，買房的錢都是血汗錢，許多人一輩子可能就買這一套房，難道不應該慎重些？

能買現房的買現房，買不到現房的買準現房。

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