@商業精英和企業：你或你的企業，有購買土地嗎？

實務中，基于經營發展的需要，很多商業精英和企業會購買土地興建廠房，但是在購買土地時往往容易忽略土地的性質以及不同性質對應的商業價值。

劃撥土地能否轉讓？需要滿足哪些條件？劃撥土地買賣合同是否有效？今天，大摩通過《案例檢索報告》，為各位商業精英和企業分享，法律是如何規定、法官是如何裁判的。

争議焦點：劃撥土地能否轉讓？需要滿足哪些條件？劃撥土地買賣合同是否有效？

檢索關鍵詞： 定宅基地；劃撥；土地；轉讓；名為買房；實為買地；效力

一、土地使用類型為劃撥性質，土地使用權人未經有批準權的人民政府批準，與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權的，應當認定合同無效。

二、農村宅基地，該土地屬于集體所有，而受讓方不是涉案土地所在村集體經濟組織成員，該轉讓土地合同亦未得到有關部門的批準，合同無效。

三、名為買房實為買地的農村私有房屋買賣合同無效，原因：

1、宅基地買賣為我國法律法規所禁止；

2、不得損害集體經濟組織權益；

3、農村房屋買賣無法辦理産權證書變更登記。

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四、符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門和房産管理部門批準，其劃撥土地使用權和地上建築物，其他附着物所有權可以轉讓、出租、抵押：

（一）土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；

（二）領有國有土地使用證；

（三）具有地上建築物、其他附着物合法的産權證明；

（四）依照本條例第二章的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。

【案例一】

本院認為，本案的争議焦點為：1、二原告與被告簽訂的《協議書》是否有效；2、被告是否應當歸還二原告所訴稱的兩本國土證和轉讓厝地協議書；3、被告的反訴請求是否應當得到支持。

關于争議焦點1，原告鐘某提供的國有土地使用權證[汕國用（2006）第000XXX号]為出讓性質，原告鐘某與被告吳某簽訂的協議書約定原告鐘某提供土地使用權，不承擔經營風險，依照《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件适用法律問題的解釋》第二十四條“合作開發房地産合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經營風險，隻收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同”的規定，原告鐘某與被告吳某簽訂的《協議書》應當認定為土地使用權轉讓合同，該合同不違反法律規定，是有效的合同；

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原告袁某提供的國有土地使用權證[汕國用（2006）第000XXX号]登記權屬人是汕尾市城區城鄉建設綜合開發公司，并非是袁某本人，土地使用類型為劃撥性質，根據《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件适用法律問題的解釋》第十一條“土地使用權人未經有批準權的人民政府批準，與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權的，應當認定合同無效。”的規定，原告袁某并未經有批準權人民政府批準獲得該土地使用權，原告袁某與被告吳某簽訂的《協議書》也沒有經有批準權的人民政府批準獲得該土地使用權，因此原告袁某與被告吳某簽訂的《協議書》應認定為無效合同，

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原告鐘某與被告簽訂的《協議書》是有效合同，原告袁某與被告簽訂的《協議書》是無效合同。……依照《中華人民共和國合同法》第五十八條“合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的财産，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價賠償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”的規定，反訴被告袁某應當返還反訴原告的款項20000元，由于反訴原告與反訴被告所簽訂的《協議書》無效，雙方均有過錯，雙方應當各自承擔相應的責任，

因此反訴原告請求反訴被告袁某承擔違約責任不予支持，依照《中華人民共和國合同法》第五條“當事人應當遵循公平原則确定各方的權利和義務。”的規定，反訴被告袁某應支付反訴原告20000元及從2014年11月3日起按人民銀行規定的同期同類貸款利率計算的利息。【(2018)粵1502民初73号】

【案例二】

法院認為，本案為确認合同無效糾紛。楊某、林某雙方于2017年7月7日簽訂的《立賣厝地契約》是雙方當事人的真實意思表示，但雙方簽訂的契約所指标的物為農村宅基地，該土地屬于集體所有，而楊某不是涉案土地所在村集體經濟組織成員，該轉讓土地契約亦未得到有關部門的批準，根據《中華人民共和國土地管理法》第十一條第二款“農民集體所有的土地依法用于非農業建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，确認建設用地使用權”、第六十二條第三款“農村村民住宅用地，經鄉（鎮）人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續”、第六十三條“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設”和根據《中華人民共和國合同法》第五十二條“有下列情形之一的，合同無效”及第五項“違反法律、行政法規的強制性規定”的規定，

因此，楊某、林某雙方簽訂的契約違反法律、行政法規的強制性規定，應屬無效。楊某請求确認案涉《立賣厝地契約》無效的請求，依法予以支持；合同無效後，因該合同所取得的财産應予以返還。【(2020)粵15民終171号】

【案例三】

一審法院認為，違反法律、行政法規等強制性規定而簽訂的合同無效。農村私有房屋買賣合同應認定無效，

理由一，房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國法律、法規所禁止的。國務院辦公廳1999年頒布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地通知》中規定，農民的住宅不得向城市市民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房産證；

理由二，宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份關系相聯系，不允許轉讓。農村房屋買賣中買受人名為買房，實為買地，在房地一體格局下，處分房屋的同時也處分了宅基地，這就損害了集體經濟組織的權益，是法律法規明确禁止的；

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理由三，農村房屋買賣無法辦理産權證書變更登記，買受人無法獲得所有權人的保護。本案中，朱某擅自将屬于集體所有的宅基地及地上房屋轉讓給城市居民身份的牛某，違反了國家法律法規的強制性規定，該房屋買賣行為無效。

雖然朱某訴訟請求隻要求确認《賣房契約》無效，但本院經審理認為《賣房契約》與《買房契約》均屬此房屋買賣行為衍生出的兩份契約，實屬一個行為，不可分割處理，故《買房契約》與《賣房契約》均應認定無效。合同無效後雙方應互相返還房屋及房款，但朱某訴訟請求隻要求牛某返還集體土地建設用地使用證，對此，本院不持異議。【 (2018)京01民終8444号】

【案例四】

本院認為，本案争議的焦點：被上訴人周某與上訴人滕某簽訂的《購買地下室車庫合同》是否無效和上訴人滕某是否應當返還被上訴人周某車庫款270,000元。本案中，周某與滕某簽訂的《購買地下室車庫合同》，根據協議内容，該協議屬于房屋買賣合同。

根據《中華人民共和國土地管理法》第六十三條規定，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。涉案房屋所建土地雖然經滕某以地質災害搬遷戶申請，鳳凰縣人民政府已将批準其作為私人住宅用地，但該集體土地審批僅做村民宅基地使用，土地的所有權仍屬于鳳凰縣沱江鎮金坪村3組，周某為城鎮戶口，不屬于沱江鎮金坪村集體組織内部成員，與滕某簽訂《購買地下室車庫合同》，滕某将地下室車庫出售給周某，損害了集體經濟組織的權益。

根據法律規定，違反法律、行政法規的強制性規定的合同屬無效合同，故該合同違反了我國土地管理法禁止規定，依法應當認定為無效合同；合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的财産，應當予以返還。【(2018)湘31民終922号】

【案例五】

本院經審查認為，《中華人民共和國土地管理法》第九條第二款規定，農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。

因此，建在農村宅基地上的農村自建房，土地所有權歸集體所有，宅基地使用權隻能由集體組織的成員享有。建設在宅基地上的房産不能向非本集體成員的第三方轉讓，隻能在集體成員内部轉讓、置換。【(2020)最高法行申4775号】

【案例六】

關于案涉《房屋買賣協議》是否有效。依據《中華人民共和國城市房地産管理法》第三十一條“房地産轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用範圍内的土地使用權同時轉讓、抵押”的規定以及物權法上“房地一體”或“房随地走、地随房走”的原理，本案中，不鏽鋼廠作為房屋的權利人雖對其房屋享有占有、使用、收益、處分的權利，但轉讓房屋時必然涉及土地使用權的轉讓。

案涉《房屋買賣協議》中的房屋建立于不鏽鋼廠以劃撥方式取得的土地之上，因此其處分房屋時必然涉及劃撥土地使用權的轉讓問題。

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《中華人民共和國城市房地産管理法》第三十九條規定：“以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地産時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。”

國務院《城鎮國有土地使用權出讓轉讓暫行條例》第四十四條、第四十五條亦明确規定，未經市、縣人民政府批準的劃撥土地使用權不得轉讓。根據《最高人民法院關于适用〈中華人民共和國合同法〉若幹問題的解釋（一）》第四條“合同法實施以後，人民法院确認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據”的規定，上述條例屬于行政法規的強制性規定。

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本案房屋所涉及的土地為劃撥取得，土地使用權人不鏽鋼廠未經有批準權的人民政府審批，不具有對土地使用權進行處分的權利，雙方簽訂的《房屋買賣協議》違反了法律、行政法規的強制性規定，應認定為無效。

另外，參照《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件适用法律問題的解釋》第十一條“土地使用權人未經有批準權的人民政府批準，與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權的，應當認定合同無效。但起訴前經有批準權的人民政府批準辦理土地使用權出讓手續的應當認定合同有效”的相關規定，本案在起訴前也未經有批準權的人民政府批準辦理土地使用權出讓手續，案涉《房屋買賣協議》亦應認定為無效。【(2017)最高法民再70号】

【案例七】

首先，涉案《投資合同》所約定的無線電廠的土地使用權屬于劃撥用地，而在二審法院緻函龍川縣人民政府後，龍川縣人民政府的複函明确表示不予批準涉案劃撥土地使用權出讓手續。

因此，根據《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件适用法律問題的解釋》第十一條“土地使用權人未經有批準權的人民政府批準，與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權的，應當認定合同無效”的規定，涉案《投資合同》因未經有批準權的人民政府批準而無效，二審判決的處理并無不當。

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其次，涉案《投資合同》的簽訂主體為工信局與S公司，但工信局僅為無線電廠的上級行政主管部門，并非涉案土地和房産的權利人，其無權代表無線電廠與S公司簽訂合同并處分涉案土地和房産。

綜上，涉案《投資合同》應為無效，S公司的再審理由缺乏事實和法律依據，其未能提供證據足以推翻二審判決，本院對其再審申請不予支持。【(2020)粵民申8618号】

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