作者：陳美嬌律師（文章來源于：四川瑞鼎律師事務所，關注公衆号：瑞鼎律人）

筆者最近接到一位來自遠方朋友的咨詢，這位朋友于2021年7月簽訂了《商品房認購協議書》 ，一直到現在（2022年4月28日）開發商都沒有與其簽訂書面的《商品房買賣合同》，這位朋友簽訂《商品房認購協議書》時，支付了50000元定金。

開發商口頭承諾于2021年10月份與這位朋友簽訂書面的《商品房買賣合同》，但是開發商沒有履行他的承諾，并且三番五次的推翻其承諾，把正式簽訂書面《商品房買賣合同》的時間一推再推，從2021年10月到2021年的12月，然後又到2022年2月，2022年4月，再到2022年7月。

現在這位朋友對開發商已經喪失了信任，隻想讓開發商退回50000元的定金。那麼這50000元定金可以退嗎？

答案是肯定的，因為這位遠方的朋友沒有任何的違約行為，一直想與開發商簽訂正式的《商品房買賣合同》，在開發商已經多次違背約定時，仍然選擇與其簽訂書面的《商品房買賣合同》，可見這位遠方的朋友還是很喜歡這個房屋，但事不過三，開發商多達五次的違背約定，不履行其義務，已經毫無契約精神可言。在開發商違約的情況下，這50000元的定金是肯定能退的，并且還可以考慮雙倍退還。

現在我們延伸一下，如果是開發商按照約定在約定的時間内簽訂《商品房買賣合同》的話，屆時你不想購買房屋，那麼已經預交的定金可以退嗎？

當我們想要退定金的時候，我們首先要搞清楚《商品房認購協議書》在法律上的性質是什麼？《商品房認購協議書》是購房者與開發商簽訂的一份獨立于正式買賣合同的書面協議，《商品房認購協議書》屬于預約合同，認購定金實質是一種立約定金，認購書簽署後，合同雙方負有按約定時間就《商品房買賣合同》繼續進行誠信談判的擔保義務。

根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件适用法律若幹問題的解釋》第四條之規定，出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立《商品房買賣合同》擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立《商品房買賣合同》，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導緻《商品房買賣合同》未能訂立的，出賣人應當将定金返還買受人。也就是說如果購買者與開發商在磋商過程中未能最終達成一緻，導緻商品房買賣合同無法簽署，應當認為這是不能歸責于任何一方的事由，那麼購房者支付的定金就應當退還。

這位遠方的朋友與開發商簽署的《商品房認購協議書》中僅僅約定了所購房屋的房号、面積、單價、總價，并未完全覆蓋《商品房買賣合同》的主要内容，例如房屋交付的時間、房屋交付時的房屋質量、房産證交付的時間、違約責任等重要條款均無涉及，因此購房者有權要求開發商與其就《商品房買賣合同》條款進行進一步協商，隻要購房者依約與開發商就商品房買賣合同事宜進行了磋商，就視為其履行了《商品房認購協議書》的合同義務。

如果就《商品房買賣合同》的房屋交付的時間、房屋交付時的房屋質量、房産證交付的時間、違約責任等重要内容無法協商一緻，最終導緻雙方未能如期簽署商品房買賣合同，這屬于不可歸責于購買者、開發商雙方的事由，購房者已經支付的定金當然可退。

如果購房者隻是單純地不想購買房屋了，那麼根據契約精神，已經支付的定金是無法退還的。

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